陈杰：保障性住房对商品房市场的影响
中指研究院上海分院 2010-04-28 13:56
复旦大学住房政策研究执行主任 陈杰
感谢主办方的邀请，也感谢有机会跟大家交流。今天时间有点短，本身做的演讲是前几天在经济学会上做的主题演讲，比较学术性一些。这里头想谈四个问题，个问题想谈的是中国保障性住房建设及对住房市场的影响。现在打着保障性住房旗号的很多，但是跟我们真正意义上的保障性住房有差别。
首先谈一下保障性住房。刚才黄院长在报告里面提到，现在提出了70%是保障性住房，但是实际上我们仔细分析，所谓的保障性住房中44%是中小套型的商品房，把这些放在保障性住房是不是合适？我个人觉得，主要是政府想给社会一个回应，本身这不是很合适的。我们现在打着保障性住房旗号的很多，从新闻媒体上看到很多，很多保障性住房变成了公务员用房，变成了小部分人才拥有的住房，现在保障性住房是牛人、很有能力的人才能享受到，真正需要帮助的人没有获得。北京的很多小区，大量有宝马和豪华轿车停在那里，保障性住房都是高收入的人在居住，我个人觉得从社会民生角度说，我们要对保障性住房进行确定。
我个人从去年到现在，参加了住房保障房的修订，这当中还有很多争论，我觉得保障房要赶快推出，现在社会民生有很高期望，但是推出来的保障性住房都被公务员、官员获得，这对政府的信誉会有很大的损害，对市场也是一种冲击，所以要进行重新的证明。
第二个问题谈一下保障性住房，如果我们把他规范化之后，他对商品房有什么影响，经济适用房对商品房会有什么样的影响。这里做了一个举证，首先他的土地，我们知道房地产开发最重要的是土地，所以保障性住房的土地跟商品房有什么关系，是一种竞争关系、替代关系还是互补关系？比如说房地产企业开发的都是配套的，有些地块他们不愿意开发的，政府把这部分地开发了，这个时候对房价有平抑的作用。我们看到中国沿海大城市保障性住房有点像从商品房里面切一块土地出来，在这个前提下，他对商品住房会有一个改善作用，所以这个要跟各个地方的情况结合起来。
从需求角度来说，销售对象跟商品房到底是什么关系？虽然表现上有一个收入准入线，但实际上没有被严格执行，包括我们北京天通苑都发现社会名流都在里面，在这种情况下，对商品房有一定的分流作用，房子达不到保障性目的，真正需要保障的人并没有机会获得保障房。所以这是比较复杂的。我个人做了一些实证研究，发现效果比较小的，这是我不展开讲了。
我想谈另外一个形势，如果我们比较提倡，包括政府很多文件都在提倡公共租赁房，现在重庆大力推广公共租赁房，他起到什么作用呢？我个人觉得，如果他覆盖面可以扩大的话，扩大到20%-30%的话，对这个市场有分流作用。现在房价上升很多原因，有货币原因，有中国经济的原因，我个人判断有两个原因很重要。一方面我们的私人住房市场很落后，很不发达，年轻人觉得租房子是不体面的事情，丢脸的事情，是过不了丈母娘那一关，所谓刚需很多是被迫的刚需。如果有一个专职部门出面，提供稳定的租赁租房，对这部分刚需可以分流一部分，对房价的压力会减少很多。还有恐慌性购买，去年各种数据打架，增长了25%以上。增长25%以上，哪怕你有什么样的想法，你也会砸锅卖铁在房价上涨之前买房，所以住房保障体系归根到底跟商品房有机结合，两者要互相的，不是单独孤立的。作为从公共租赁房角度说，我个人倾向公共租赁房能起到更多住房保障的功能，对商品房市场可以起到稳定的作用。很多开发商要保持清醒的头脑，像去年销售额增长100%多，开发商虽然手头钱很多，但是也多多少少有点心惊胆战的。如果市场稳定，对开发商来说才能获得可持续发展，否则一旦为了短期利益，房价不断攀升，总会有天花板的，像日本、香港那样持续之下，大多数开发商都会输的倾家荡产，我相信很多开发商也愿意看到市场是一个稳定、健康、缓和的上涨，而不是。
我个人调研发现，有些开发商虽然现金很多，但实际上会带来地价继续攀升，很多开发商一算总帐，觉得自己赚了很多钱又吐出去了，地价涨的比房价更快，这对他形成了更大的压力。所以我相信，一个比较理智的开发商，也愿意看到市场是缓和上升的，而不是式的。少数几个开发商如果成为寡头的话，他们成为，大部分开发商可能没有在游戏上继续玩的资格。
政府加大保障性投入，40%土地用于保障性住房开发，不管是经济适用房还是保障性租赁房，现在政府要管好保障性住房，商品房是市场决定的，政府不要去太多干预，很多人都这样认为。这样的情况会像香港那样的，很多人住在公屋，解决了住房问题，但是廉租房的面积是小于40平米的，普通工人住的都是上下铺的。市场上的房价都是高的，即使大学教授，还有很多白领都是望房兴叹的，希望我们中国不要这样。我个人觉得，住房保障一方面政府在初期要保障，另外两手都要硬，另外一手打击投机性住房。打击性住房，要用重拳，要有严厉的手段。刚才秦主任提到北京很多东北人去买房子，说明大家只要手头有钱，大家觉得房子是位的，如果这个预期形成，房价的控制是无法抑制的。最近新国10条对这个问题的认识还是很清醒的，觉得房价不能，否则中国经济会很危险的，哪怕出现很极端的手段，哪怕外地房贷都要限制，很多合理性值得商榷，但是目前极端情况下，是需要一些很极端的手段把房价上涨预期压下来，否则的话，保障性住房的压力会越来越大，因为地价越来越高。两手要结合，都要硬。我相信政府对这个问题的认识是很清醒的。这次调控，包括我们的政府领导人是有这个决心的，某种程度想作为政治遗产转移到下届政府，是房地产市场在本届政府任期完成之前有一个根本性的改观，使房价不成为社会隐形的炸弹，否则的话，不仅社会动荡，我个人觉得应该说，中国经济现在是属于历史的转折关头，孕育很多机会，很多企业，很多产业正在蓬勃升起，但是他遇到很大阻力，资金都被房地产吸走了。如果楼市过热，很多的企业都做房地产，那么谁会做实业？一个国家真正强盛起来要靠实业，房地产最终的价值是帮助分配价值的，我们创造最终价值要靠实业。如果政府要完成中华民族的振兴，或者说长治久安的话，我相信他会把房价的平稳作为很重要的任务完成，否则的话国家大计、民族大计就很难完成。
我谈一下对房地产企业的影响是什么。保障性住房不是洪水猛兽，不是坏事，房地产市场稳定发展才能使社会持续发展。现在房价虽然越来越高，但是越来越难做。很多大开发商发现，一线城市房地产市场很难做，所以大量转移到二三线城市，转战市场去风险分散，除了区域的转化，还有业务上的转化。除了出售住房，有些开发商考虑去做一些租赁性住房，有些做高档的产业，包括公共租赁。公共租赁本身不会让大家赔本的，虽然他利润不高，很多开发商大鱼大肉吃惯了，小饭小菜看不上眼，但是我觉得对于分散业务，及早进入帮政府和社会做一些公共性的、低成本的，利润虽然不高，但是会为企业赢得社会声誉，也是保障企业有序发展。
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