北京4月二手房交易达年内最高 新政效果需观察
房地产门户房天下 2010-05-04 10:05
[摘要] 根据北京市房地产交易管理网的统计信息表明：4月份全市二手房成交量再创年内新高，住宅网签总量达到了32894套，环比上涨了27.76%，同比也大幅上扬了近53%。虽然本月的中下旬接连出台了北京乃至全国最严厉的房地产宏观政策，但是市场的成交水平并未出现明显下滑。
图表：2010年4月北京二手房市场成交状况
数据来源: 我爱我家
根据北京市房地产交易管理网的统计信息表明：4月份全市二手房成交量再创年内新高，住宅网签总量达到了32894套，环比上涨了27.76%，同比也大幅上扬了近53%。虽然本月的中下旬接连出台了北京乃至最严厉的房地产宏观政策，但是市场的成交水平并未出现明显下滑。从我爱我家不同权属类型的细分数据来看，本月二手商品房在整体交易比重中的所占份额则与上月基本持平，二手商品房约占总体市场的67%，已购公房成交比重约为33%。城八区的成交比例环比上月上涨3.04%，其中城八区的二手商品房成交比例增长了3.89%。
图表：2010年4月北京城八区二手房市场售价比较
数据来源：我爱我家
市场交易价格方面，我爱我家统计的全市二手房交易均价已经达到22589元/平方米，较前月增长了14.14%，同比去年同期更是飙升了82.67%。本月城八区的交易均价也已攀升至24500元/平米，环比上月上涨11.92%。根据不同权属交易细分数据来看，本月二手商品房的交易均价为22239元/平米，较上月提升14.52%；二手已购公房的交易均价则已达23312 21434元/平米，环比则上扬8.76%。
图表：2010年4月房地产相关政策梳理
政策名称 | 颁布日期 | 实施日期 | 发布 单位 | 主要内容及其影响 |
《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》 | 国家税务总局 | 通知中首次购买普通住房契税优惠政策问题予以了明确。对两个或两个以上个人共同购买 | ||
《北京银监局关于加强辖内银行个人住房贷款业务管理的通知》 | 银监局 | 通知内容为办理二手房贷款应严格实行先办理抵押后放款，也就是先对房产做抵押登记，取得房屋他项权利证后，再向借款人发放二手房贷款。 | ||
《国务院厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 | 国务院 | （1）对购买首套住房且套型建筑面积在 | ||
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 | 国务院 | （二）建立考核问责机制。（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。(四）发挥税收政策对住房消费和房地产的调节作用。（五）增加居住用地有效供应。（六）调整住房供应结构。（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套。（八）加强对房地产开发企业购地和融资的。（九）加大交易秩序力度。（十）完善房地产市场信息披露制度。 | ||
《加强房地产市场完善商品住房预售制度有关问题的通知》 | 住房城乡建设部 | 通知要求今后未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售。 | ||
二套住房认定标准 | 银监会 | 一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，而不管之前的购房是否从银行贷款。银行有两条路径判断是否属于二套房。其一，银行系统内部，个人只要申请贷款，银行都有联网，各家银行均可查到。其二，住建部的房屋登记系统，住建部有个登记系统，银行在界定房子是几套时，主要也是以住建部及其分支机构的证明为主。 | ||
《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》 | 住建部 | 《通知》要求，市、县住房保障管理部门要会同有关部门建立健全经济适用住房申请、审核、公示、轮候制度和工作机制，积极推动部门信息共享，并主动接受社会监督。《通知》要求，市、县住房保障管理部门应当定期或不定期对经济适用住房使用情况进行检查，也可委托经济适用住房管理单位定期对上述情况进行调查。《通知》要求，住房保障部门应当会同有关部门结合各地段普通商品住房交易指导价格，定期制订经济适用住房上市补交土地等价款的标准。 | ||
《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》 | 北京市人民政府 | 严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求，提出金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。二是要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。三是采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。四是加强对房地产开发和个人售房的征税管理。 |
数据来源：我爱我家
从4月全市房地产市场的整体交易走势来看：市场在经历过年初政策调整的低迷观望后，一二手房再度联手，依靠、规划利好以及通胀预期压力下的置业，大量客入市造成业主提价，市场中恐慌性心理购房者众多，带动了市场交易热情的异常高涨，量价走势持续疯长。面对日益高涨的房价，4月14日国务院召开常务会议要求：要抑制过快上涨的房价趋势，对购房需求差别化对待，调整了购房贷款政策，即对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；17日国务院又颁布调控通知：强调了实行更为严格的差别化住房信贷政策，个别房价上涨过快城市可以暂停对第三套房的贷款发放。同时发挥税收政策对住房消费和房地产的调节作用；不到一周，银监会再出规定，针对家庭购房二套标准做出新规，对贷款人群的判断标准改为以家庭持有房产数量作为界定；30日，北京市新12条也及时浮出水面，对家庭购买商品房以及外地人在京购房做出明文规定，从而限定了市场中非正常需求。
一系列的政策出台密度之频繁，力度之大皆是市场中极为少见的。从市场供需关系来看，新政出台后房源量出现明显增加，其中16-30日的市场挂牌量较政策出台前十五天上涨24.12%，而需求方面市场中购房者的登记数量下降了近13%。面对近期频繁出台的高压政策，有不少业主在未来市场走势可能暂不明朗的情况下选择了主动观望。部分业主因为投机的成本相对较高，其为了加速套现甚至是为了快速离场而选择主动降低房源报价。还有一部分长线者也选择了套利出局。购房者也因为政策的出台而缓解了过去一个月来的恐慌心态，逐步选择持币待购来等待市场进一步的变化。
图表：2010年4月北京二手房市场网签成交状况
数据来源：我爱我家
市场成交量在政策出台之后出现了一定的反复。依托本月20日各银行贷款时间结点变化以及月底经济适用房经转商的影响下，市场成交量在中下旬接连创下了单日新高，且整体下半月成交状况仍高于前期水平。虽然短期内的政策调整对于整体二手房市场供需影响较为明显，但是市场的交易价格相对保持了较为平稳的走势。近期出现价格调整的区域多为北京的边缘区域（怀柔、密云、顺义等）或者前期涨幅过大的个别区域（通州、房山、昌平、大兴的部分区域），而市政拆迁改造、城市核心、房等区域市场价格却并未出现下滑，反而在依旧旺盛的市场需求推动下再度创出新高。以房为利，中关村部分周边的供需比例接近1：15，价格也较上月上涨了约10%。
图表：2010年4月各周北京二手房市场成交价格状况
数据来源：我爱我家
我爱我家认为：总体来看各项宏观调控政策的主旨都是通过提高信贷标准增加购房者的购买成本，进而减少不合理的住房需求，从而在供求关系的上调节房价。但是从长效来看，单独依靠打压需求的手段很难能够长效起到抑制房价再度上扬的作用。
首先，政策标准的提升对全款购房者影响不大，反而在很大程度上抑制住了普通购房者以及部分合理改善需求群体的购买意愿。因为处于橄榄型购房需求中、末端的购房者相对对贷款需求较高。一方面高房价问题短时间内难以解决，刚性需求的购买力依旧难以承受购房要求；同时改善型客户对贷款的依赖也让新政成为阻碍其合理购房的问题。这种抑制的措施只能对短期成交量有所影响，但真正的需求不会减少，反而将会被延续到下一次行情中集中爆发。因此长期来看二手房市场成交量并不会因为本次政策的调整出现的现象。
同时，本次政策的出台更多的意义在于抑制客和短期炒家的进入。但是从市场的实际成交特征来看，为了博取短时间的利润空间，很多炒家都放弃贷款方式，直接使用全款购房，进行短炒快炒。贷款政策的调整很难针对这部分客群达到成效。同时以家庭为单位限定购房套数的举措也在一定程度上存在漏洞。目前民政、住建、征信系统并不能做到有效统一，政策的漏洞使得近一段时间内出现了大量假离婚购房或者在外地持有多套房产而在北京依旧可以享受首套优惠的市场状况。
退一步而言，国内目前的渠道相对较窄，相对而言进行房地产的不仅安全且较高。2009年年初北京市二手房平均交易价格为10900元/平方米，目前为止，二手房交易价格约为22589元/平米，单平米价格上涨107.24%。即便因为利率政策的调整出现了购房成本的提升，但房地产依旧将成为他们的。同时再加上通胀预期依旧强烈，为了避免资金的贬值，保值的本能依旧让购置房产成为这一部分承受能力较强的客群主要方向。面对未来可能会出现业主观望带来的供应减少，市场中的需求依旧较为活跃，部分区域内的市场价格可能仍有短时间内再创新高的可能。
图表：2010年4月北京二手房交易总金额比较
数据来源：我爱我家
根据交易金额的统计数据可知：本月不同区间段交易比重的环比呈现两端上涨，50万元以下区间所占比重较上月增长了0.85个百分点；而120万以上的区间也向上增长将近一成，跃居本月榜首。与此同时，其他三个区间却均有不同幅度的向下浮动，其中70-90万元区间跌势明显，与上月相比交易比重下降4.56%。（稿件来源：我爱我家）
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