京版国10条落地 力度超过效果将立竿见影

房天下北京二手房  2010-05-04 10:29

[摘要] 由于“新国十条”中将对三套房和多套房的限购权限留给地方政府及各商业银行，目前上海、北京、重庆等地正在积极酝酿相关政策细则。而国10条已经在各城市出现了明显的成果。楼市量跌价动趋势已成，但是如果没有细节政策出台很可能大量抄底人群再次拉高市场，而一旦继续出台政策价跌的趋势将加强。

面对高烧不退的楼市，国家再次打出调控“组合拳”。由于“新国十条”中将对三套房和多套房的限购权限留给地方政府及各商业银行，目前上海、北京、重庆等地正在积极酝酿相关政策细则。而国10条已经在各城市出现了明显的成果。楼市量跌价动趋势已成，但是如果没有细节政策出台很可能大量抄底人群再次拉高市场，而一旦继续出台政策价跌的趋势将加强。购房者大部分已经开始观望。

通州：14天价格下跌14%，二手房成交量下跌超过6成，不大跌没人看房

通州二手房市场急剧陷入冰点。据北京中原三级市场研究部统计数据显示3月来一直领涨的通州楼市终于因为新政的影响开始降温，二手房均价从点新政前的21500下跌到18500，下跌14%，只用了14天。4月客户明显开始观望，存量客户从4月14日新政前的11800下跌了一半，目前仅有6000左右，而且大部分还为观望需求。期待楼市继续下跌。而供需比更是从4月14日的1：4，跌到了目前的1：1.3.看房量，成交量均。

老客户9成转观望：据北京中原抽样调查显示通州的二手房购房老客户9成表示暂时观望。

从3月下半月开始的价格飞涨已使得市场出现明显的潮，楼市难出现价格稳定的现象，北京市场是通州楼市明显地进入了下降通道。预计通州房价将继续下跌。

望京：报价下跌5%

新政之后房源明显增多，客户数量减少。部分着急出售的业主报价调低，一居室能降5-10万，二居室降10万元左右。

客户心态：观望、不着急入市，原来关注望京市场的买房人，现在也暂停购房步伐。购房人群环比下降超过60%。

业主方面：出现了明显的着急出售，但仍有40%左右的业主心态比较稳，认为从长远来看价格仍将稳步上涨。

目前该区域二手房销售均价为23000-25000元/平米。一套房子成交价有10万左右的下浮。价格下跌幅度已经在3.5%。

（来源：中原地产）

亚奥：成交价格下跌2-3%

新政前后市场变化最明显的就是客户明显减少，原来周六日都会有带看房的客户，但是现在客户很少，基本无人看房，打电话给客户也反映不着急入市。

业主方面：听到新政出台后，打电话催着卖房。枫林绿洲原来有一个客户10号左右挂的一套4居室房源，报价550万，有一客户530万想买，因业主没，最后没成交，新政出来后，该业主明显心态发生变化，一天好几个电话催着找客户，530出手就赶紧卖。而客户已经表示不下500万不会考虑。

目前该区域二手房销售均价在24000-28000元/平米，新政前后有500-800元/平米左右的。价格下降幅度在2-3%。

世纪城：价格停涨，买卖客户观望，客赔本出售

新政前后客户明显减少，且方式由看房转为咨询，即原来看房的客户较多，现在基本都转为电话咨询。客户也都表示等等再看。

业主方面：由于该区域为房，有特殊资源，业主的心态比较稳定，不轻易。但是也有个别的业主着急出售，其中反映一个业主在年后478万买了一套世纪城三居，现在表示480万愿意尽快销售。算上这个客户在成交中交付的税费，即使是能够成交也已经亏本30万。

目前该世纪城二手房销售均价为35000元/平米左右，目前来看成交价比较稳定，新政前后没有出现大的变化。

马家堡：客户减少8成、观望。报价下跌8%

业主方面，谈价变得容易，部分业主着急出售。原来报价305万的小三居，现在280出售。一套房源报价能有10万-20万元左右的下降。

目前马家堡区域二手房销售均价为23000元/平米左右，因新政之后该区域成交量明显下降，成交很少，因此不能反映出成交价的变化。

（来源：中原地产）

亦庄：单套10万

目前市场价格为18000—20000元/平米，和4月初时相差不多，新政前半个月的涨幅已经因为政策的影响而下调。由于亦庄地区者少，多是自住的刚性需求，因此房源供应量也未现大量增加。业主方面，出现价格松动，一套房子能8万—10万左右，客户方面，受政策影响，观望态度浓厚。

大兴：只看不买

目前市场均价为16000元/平米上下，与新政出台前的价格相比变化不大。业主报价未出现松动现象，房源供应量增加，原本报价235万的房源在前一阵市场火爆时业主强烈要求，但是近期政策出台后还是以235万的价格成交。客户方面，观望心态持续，多是只看不买的情况。

顺义别墅区：

新政出台之后，市场变化最明显的是客户基本都转为持币观望，等待市场或将出台其它政策，如现在热论的房产税。

业主心态比较稳定，不存在客抛售的情况，报价无明显的变化，但分行人员反映如果房产税出台的话，可能对这边别墅市场影响会很大。

目前，该区域裕京花园成交均价40000元/平米左右，名都园22000元/平米左右，美林香摈小镇23000元/平米左右，为该区域的热点别墅项目。

（来源：中原地产）

继二套房贷新政出台后，国务院17日又强势推出了“新国十条”，限制三套房贷，打击投机、投机行为，其力度超过以往，这也给时下的房地产市场带来了变数。由于“新国十条”中将对三套房和多套房的限购权限留给地方政府及各商业银行，30日北京细则终于出台。

一、进一步统一思想，提高认识。要求各地区、各部门和各单位要迅速把思想统一到国务院文件精神上来，从首都经济发展和社会稳定大局出发，充分认识房价过快上涨的危害性，坚决贯彻落实国务院决策部署，采取切实有力措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。

北京中原解读：北京落地的新政呼应了的国10条通知。坚决执行细则规定，首次提及充分认识房价过快上涨的危害性，而且将采取有力措施打压，对、投机者的心理影响大。

二、坚决抑制不合理住房需求。一是严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求，提出金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。二是要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。三是采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。四是加强对房地产开发和个人售房的征税管理。对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。首次明确提出，个人售房在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。

北京中原解读：

一是严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求，提出金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。

二是要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

三是采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

不分本地外地，家庭新购限一套，本政策不影响自住，沉重打击、投机，

回应国10条精神，严格执行首套90平米以上首付3成，第二套将执行首付5成，而且首次提及金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。以后因为交易系统及金融系统的不联网导致的部分二套房享受一套房优惠的漏洞将不复存在，一定程度上再次收紧了政策。继续打击、投机客。从信息系统上完善了房屋产权的透明度，为今后房产税的出台奠定基础。

第三套限贷这一政策将影响占市场总购房人群5%的多套、投机客：目前市场上有40%的购房者为、投机客，而其中更是有90%客选择了贷款方式，停止贷款第三套房将对占市场10%左右的贷款多套房、投机客出现明显的抑制作用。市场将出现明显的炒作减少，锐减。也制止了很多以温州、山西等地为代表的在京、投机客继续、投机的可能。

但是需要注意的是纳税证明和社会保险缴纳证明有一定差距。纳税证明很容易提供出来，但社会保险证明则必须要在北京有一定工作年限才会存在，再加上北京有35%的外地人群购买二手房，如此，对二手房交易量中一直以来占据35%的外地人购房人群有影响。

截止4月末存量房住宅网签套数共计8万套，北京中原预计2010年北京市场存量房住宅网签交易量较去年同期26.6万套会下降近五成，即13.3万套左右。

四是加强对房地产开发和个人售房的征税管理。对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。首次明确提出，个人售房在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。

首次提及查实开发商过快的项目税收清算和稽查，这条规定明显的针对目前以通州为代表调涨商品房项目。而且可能会影响目前很多因为指导价格过低的二手房交易。对商品房价格提价行为将有很大的抑制。

（来源：中原地产）

四、加快保障性安居工程建设。一是确保完成2010年新开工建设和收购政策性住房13.6万套，占全市住宅新开工套数50%以上，竣工政策性住房4.6万套的工作任务。市有关部门和各区县政府要加快落实建设计划，力争今年二季度实现供地，三季度全面开工。二是大力发展公共租赁住房，进一步推动住房保障向租售并举转变。创新方式，扩大公共租赁住房建设收购规模。在符合城市规划和土地利用规划的前提下，支持国有企业、产业园区和社会单位利用闲置自用土地建设公共租赁住房，鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公共租赁住房。三是实施保障性住房全过程“阳光工程”。加强保障性住房各环节监督管理，实策制定公开、建设计划公开、土地供应公开、建设过程公开、资格审核公开、房源分配公开、资金使用公开、后期管理公开、违规查处公开、办事程序公开。

北京中原统计数据：（数据来源北京市房地产交易管理网）

平均每年住宅总成交量在25万套左右，而之前20-30%的人群因为难以购买到保障性住房才购买商品房，增加13.6万套的政策房供应政策将使得这部分人群脱离商品房市场，使得商品房市场出现明显的需求减少的现象。

五、加强市场。一是要求房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。二是加强商品房预售管理。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。市住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。三是要求市住房城乡建设部门会同有关部门完善房屋租赁管理政策，规范房地产经纪机构行为，搭建房屋租赁信息平台，进一步规范和发展住房租赁市场。四是2010年5月底前，市有关部门要组织开展房地产开发企业经营行为联合专项检查。五是进一步加强房地产市场统计分析和监测，做好政策宣传解读工作，引导居民住房理性消费。

北京中原解读：政策从的角度多方面的出台了一系列的规范，是针对开发商的严格要求将使得5月可能出现明显的市场供应增加的现象。

三是要求市住房城乡建设部门会同有关部门完善房屋租赁管理政策，规范房地产经纪机构行为，搭建房屋租赁信息平台，进一步规范和发展住房租赁市场。

首次提及搭建房屋租赁信息平台，完善租赁管理，首次从政策上提及预示政府将对目前的北京租赁市场做重大调整。的一些之前群租房、经济适用房出租集中的区域可能会成为市场调整的关注点。

（来源：中原地产）

北京中原统计调查显示：

北京近七成楼盘开始打折

信贷政策的收紧，开发商也在加紧销售以便收回资金。目前北京有近7成楼盘开始打折，其中大部分选择98-99折，而全款客户则能够享受更低折扣。据北京中原统计显示，4月中上旬北京商品房开盘均价为21058元/平方米，比3月份均价下跌约8.7%。在开盘的18个项目中，5环外项目达到15个，占比高达83.3%。

值得注意的是，根据抽样调查，目前北京100个商品房项目中有68%的项目出现打折，主要集中在5环外。无折扣项目占比32%，其中8成为老项目的后期房源。“这些不打折的项目开发商表示，由于已经销售比例较高，为了不引起纠纷，不考虑或者给优惠。”

商品房当月预售销售量仅12%

4月初开始的宏观调控预期和14号开始的系列政策明显的影响了北京商品房销售。据北京中原市场研究部统计显示截至4月25日北京在4月当月取得预售许可的项目为21个相比3月同期的18个，上涨了16%。而销售率则明显下跌，当月销售率仅为12.1%。相比3月预售项目当月销售率37.8%下降幅度达到了68%。而在4月18日以前取得预售证的项目销售率也仅为20%，相比3月项目销售率均下降明显。4月预售项目成交仅695套，相比3月当月预售项目成交的3237套下跌达到78%。

售楼处门可罗雀

和3月的市场不一样，4月一过了15号楼市，哪里像是春天，分明是准备过冬。在4月19日以来，北京共有8个项目推出新的预售房，共2377套新房上市预售，截止到27日，2377套新房仅成交一套。而大部分售楼处一天也难以接待几个客户，不仅客户很少，很多业务员也都忙于安抚之前已经签约的客户的贷款问题和解决解约的投诉。

（来源：中原地产）

通州二手房价格跌了13.9%

通州二手房市场急剧陷入冰点。据北京中原三级市场研究部统计数据显示3月来一直领涨的通州楼市终于因为新政的影响开始降温，二手房均价从点新政前的21500下跌到18500，下跌13.9%，只用了13天。4月客户明显开始观望，存量客户从4月14日新政前的11800下跌了一半，目前仅有6000左右，而且大部分还为观望需求。期待楼市继续下跌。而供需比更是从4月14日的1：4，跌到了目前的1：1.3.看房量，成交量均。

老客户9成转观望：据北京中原抽样调查显示通州的二手房购房老客户9成表示暂时观望。

购房者有人欢喜有人忧

“15号前调控政策出台前，我就把房子卖了，简直太明智了。”28日上午，通州的陈玉说，他刚刚出手的房子在通州新华联家园，80多平方米卖了180万元。而同样的房子已经有房主愿意160万出售了。 刚以3万元/平方米的价格在望京一个项目定了房子的刘玉明却很郁闷，“当时排了一天的队抢了套房子，而且还给销售员送了一条中华烟才好不容易抢到这套房，虽然开发商坚持说不，但是现在市场已经这样了，很多人都说要跌30%以上，自己现在违约要赔10%，到底是现在认赔10%，还是拿住了跌30%？”目前市场已经是卖完房和没买到房的人欣喜。没卖完和买到房的人忧。

者：这次新政力度前所未有

中原地产统计4月14日前后一周的数据显示,受新政影响,北京、深圳、上海、广州、天津五大城市二手房市场观望情绪明显,交易量普降三成以上。部分板块出现10%的议价空间。

政策出台前后一周,北京、上海、深圳三地新增客源量显著下降。其中,成交量降幅的为深圳,降幅达82%,北京排第三,降幅也达到了45%。统计显示,4月14日前后一周,由于部分房主抛售房源,五大城市二手房挂牌量均有所增加,其中,北京的增幅,为49%。北京二手房新增客户减少与房源量增加的幅度均位列五大城市之首。

（来源：中原地产）

据记者了解,各城市不同区域二手房源均有不同幅度的议价空间,部分板块挂牌价格已经出现明显降幅,幅度超过10%。据中原地产介绍,目前五大城市的二手房房主分几种情况,一部分不着急用钱的房主看卖不上价格,就由售转租,收回挂牌房源。另一部分短线投机型房主则低价抛售房源。此外,还有一种维持原价不动,但有5%-10%左右的议价空间。

受国际新城规划、轨道交通等利好的刺激，通州房价近两个月迅速上涨，新盘价格直逼三万元大关，而仅一个房贷新政就犹如一根绣花针狠狠地戳在了通州房价的泡沫上。 K2 清水湾、K2 海棠湾两个项目售楼员均声称，开盘价有大幅优惠。可下降3000元。

深圳一次抛售上百套：“高位放量，这是典型的庄家出货行情！”深圳3月份二手房成交量高达181.95万平方米、比2月份成交面积大幅飙升467.42%。根据中原地产监控，深圳目前已有客一次性挂出上百套房源出售的情况。

三亚全民卖房：4月上旬，三亚的一手房成交再度出现量价齐跌。3月下旬以来，海口、三亚等地的房源突然变得充裕起来。对海南楼市未来走向及国家是否会出台进一步房地产调控政策的担忧，使得一些已经在海南楼市赚得钵盆满盈的客开始大量抛售手中房源，三亚甚至出现了全民卖房的盛况。

北京出现历史抛单：单个项目单个业主一次抛售近30套二手房。

最有可能出现抛售潮的地方

燕郊、通州、望京、亦庄、房山

（来源：中原地产）

郭市长在29日召开的北京市政府召开保障性住房建设工作专题会暨北京市住房保障工作领导小组第二次会议上的表态：将以非凡工作力度坚决遏制房价过快上涨”。

北京落地政策：各地最严厉

推迟几天出台的北京落地政策可以说是吸引了人的眼光，而出台的政策也使得很多希望看到市场良性发展的人拍手称快。

北京的落地政策可以说是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，从政府、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面、首次一次出台如此多的系列政策。如此密集全面的新政策集合首次出台，以说是历史以来最严厉，将政府的10条通知全部严格执行，可见北京的部门对目前高房价带来的问题已经有充分的认识，如此密集的政策将明显的出现立竿见影的影响。

北京落地政策：条条规范市场，侧重稳定房价

本次落地通知已经比国家出台的10条通知更加严格，第三套以上住房停止贷款，这使得目前首次很多依靠贷款的客户将很难再获得大量的资金。如此严格的贷款政策前所未有。

首次提及限制本地居民购房数量及贷款，政策严重程度超过以往，目前北京本地拥有2套以上房产的家庭比例已 过10%，政策从源头收紧了炒作房产。在期限内严格限制家庭再购房，以家庭为单位限购一套房，将使得购房人群立刻减少。针对二手房及商品房同时执行限够使得客将继续锐减，在限制了外地及本地的客以后市场将回归商品房的原来居住属性。楼市将可能出现成交量。

而对于“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

规避了以温州客人为代表的人继续的可能，这一条政策有力的打击的游资购房，有利于继续稳定市场。

（来源：中原地产）

北京落地政策：：条条切中高房价命脉

据北京中原三级市场研究部统计数据显示目前北京楼市的总比例已经达到了近4成，在10条政策中多数政策都直接切中了高房价的命脉。

金融政策收紧：打击了09年楼市价格、成交量飞涨的支撑，目前除利率外，09

土地供应、商品房供应增加：楼市目前炒作者的一大理由，房源稀缺，将因为这一政策而不再成立。楼市从源头出现不可能再上涨的理由。

限制外地人购房：这一政策的出台首次打击的游资，温州客、山西人等北京等城市客主要构成将很难再成为影响房价的因素。

10条政策：立竿见影

北京中原三级首次研究部预测：

北京房价将立刻停涨，部分郊区房价在5月可能下调超过10-15%，50%的客将在3个月内开始抛售房源，房价很可能在年内出现下调30%的现象。截止4月末存量房住宅网签套数共计8万套，北京中原预计2010年北京市场存量房住宅网签交易量较去年同期26.6万套会下降近五成，即13.3万套左右。本次楼市的调整时间将超过2年，很难在2012年以前出现回暖。

（来源：中原地产）

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