解决小产权房不能靠推土机思维

京华时报  作者：莫丰齐  2010-05-06 08:10

[摘要] 国土部5月4日透露，对于各地小产权房问题，将采取“一案一处理”的方式。目前,国土部、住建部等14部委正研究制订小产权房的清理整治方案。

国土部5月4日透露，对于各地小产权房问题，将采取“一案一处理”的方式。目前,国土部、住建部等14部委正研究制订小产权房的清理整治方案。

这传递出一个信号：管理层要动小产权房了。

不过方向易定路却难行，解决小产权房问题不仅需要大决心、大勇气，更需要大智慧。1998年房改制度设计者们决不会想到，中国房地产市场会落到今天这般复杂的局面：房价形成泡沫，经适房“补贴”频频落到不当得利者手里，而最不起眼的小产权房，也明目张胆地挑战国家政策。房价可降下来，经适房可管起来，但要动手解决小产权房问题，却会陷入老虎吃天、无从着手的困惑。

小产权房问题涉及多个利益方博弈，且博弈持续已有十多年之久，其最可观的“历史遗产”就是已遍及各大城镇的小产权房。有估计，一般城市的小产权房占房产总量约为10%-40%，而深圳等个别城市则达到惊人的50%。

小产权房问题棘手，说到根子上是城市土地与集体土地两个管理系统的矛盾。且不说现实社会法不责众，就说敢建小产权房的人，那都不是软柿子。既然他们过去能无数次“化解”禁令，那对于国土部的这次表态，他们恐怕也会想尽对策。

城市扩容，必然要占据城郊土地，城郊土地因此上升，形成巨大的利益。而建在农村土地上的小产权房，则是农民（包括乡镇政府）争土地的一个重要办法。农民失地后，如果保障机制缺失，那又怎么能指责农村与农民为“生计”而抗争？

小产权房派生出的另一个复杂问题是，一个数量庞大的城镇中低收入者群体，已倾其购买了小产权房。你可以说他们“非法”，可把这些“非法”建筑拆掉后，又用什么来保障这个庞大群体的居住权利？离开有效的城市住房保障这个前提，那“合法”的拆除行为，会不会也是不道德的行为？如果单纯以推土机思维办事，社会矛盾的激化就可能发生。

对于小产权房恐怕应该这样认识：，它不是个简单的经济问题和法律问题，而是个社会问题；第二，国家与集体的利益，政府与个人的利益，房地产开发商与购房者的利益，已牢牢地纠缠在了一起，地说它合法或非法、公平或不公平，都很难服众；第三，小产权房对“守法”的商品房开发者和购买者不公平，但小产权房又具有平抑房价的作用，它对民生又是有好处的，因此它对社会总福利很难说是增益还是损害；第四，小产权房长期行走在灰色地带，的确有很多问题需清理，比如权力寻租、恶意投机、不当谋利。

因此，清理整顿小产权房要避免走进与民争利的误区，避免走进对一味加强政府管控而弱化市场功能的陷阱，执法者要掌握好分寸与力度。对于小产权房，别一拆了之，因为一拆了之会减少社会总福利。比较合理的思路，是设法让它回归正当的房地产市场，合法充当“保障房”的角色，而不是市场的捣乱者。