恒大打响头炮 洞悉新政"顺之则昌"

京华时报  作者：冯海宁  2010-05-07 07:56

[摘要] “国十条”4月17日出台后，楼市风向逆转，楼盘打折销售就是房价向下的一个表征。报载，新政后房企首次全国范围——恒大地产5月5日透露，即日起在全国范围内，恒大楼盘均以原价的8.5折优惠出售，打响了今年以来开发商售楼的头炮。

“国十条”4月17日出台后，楼市风向逆转，楼盘打折销售就是房价向下的一个表征。报载，新政后房企首次范围——恒大地产5月5日透露，即日起在范围内，恒大楼盘均以原价的8.5折优惠出售，打响了今年以来开发商售楼的头炮。

尽管恒大地产不是新政后销售的开发商，但却是在范围打响战的开发商。据公开资料显示，恒大在25个城市拥有房地产项目。这些项目全部八五折出售，显然要对相关城市房价产生一定影响，必然对其他开发商尤其是性开发商形成销售压力，进而促使更多开发商跟风。

恒大此次率先打响战的原因可能有两个：一是需要保持平稳的现金流的增长，即防止资金链条断裂；二是有战略意图，即借助宏观调控“攻城略地”，以扩大地盘重新确立自己江湖地位。笔者对恒大此举总结为四个字：顺势而为，即顺应调控则昌，逆之则可能衰。

恒大以八五折的幅度出售，力度的确罕见。万科2008年初率先销售时，也只有一次性付款9.3折、商业贷款9.6折的降幅。笔者以为，恒大如此降幅有两种可能：一种是暗自提高销售价格再加大打折幅度，以起到广告效应——高房价时代，销售无疑是的广告；另一种可能是恒大从“最严”政策洞悉此次宏观调控决心。

就在5日有媒体披露，某商业银行公布了房贷压力测试结果，据称房价跌三成银行扛得住。这是商业银行根据银监会的要求进行的压力测试，说明金融部门已在做房价下跌的准备。这也折射出有关方面调控楼市的决心完全不同于以往，开发商惟有早做准备才是聪明选择。

显而易见，在宏观调控与开发商的博弈过程中，谁能洞察政府真实用意快速做出选择（如率先销售），谁就能快速回笼资金、扩大市场地盘并获得公众好评。但遗憾的是，更多开发商选择了观望和固执，不肯轻易放弃高房价和暴利幻想。不过这从一个侧面说明，被称为严厉程度的宏观调控，目前并没有攻破绝大多数开发商的心理防线。

在笔者看来，要想让更多开发商放弃暴利幻想，像恒大地产一样大幅销售，一方面要加强现有调控政策的执行力度；另一方面要强化政策的持续性，不少暂定措施制度化；第三，后续政策应及时接应，比如说，房产持有税或者物业税应早日出台。只有调控手段越丰富，政策效应持续时间越长，政府调控决心越明显，开发商的心理防线才越能被突破。

而且，还要意识到，宏观调控只突破开发商的心理防线还不够，还需要突破楼市炒家、中介机构、地方政府等利益群体的心理防线，更要改变购房人的心理预期，彻底击垮客期待再出现一次越调控越涨的幻想。毫无疑问，高度依赖于土地财政的地方政府也是这种心理。如果宏观调控不能攻破楼市利益群体的心理防线，宏观调控就有重蹈覆辙的可能，调控效果有可能被抵消。

购房人的心理预期更要通过强硬而周密的制度安排来改变。目前很多楼盘降一点点价就立即被扫一空，这说明宏观调控仍没给购房人带来好的预期。笔者以为，改变购房人预期的关键是要明确调控目标和各级政府的具体责任。可惜，中国楼市经历数年调控，还从没做到过这一点。