开发商转战二三线城市商业物业应对新政
中华工商时报 2010-05-07 09:26
[摘要] 相比于大多数开发商暂缓开盘的保守策略，以万科、合生为首的开发商则开始“开源”求变，以转战二三线城市或者商业物业的策略应对调控新政。
相比于大多数开发商暂缓开盘的保守策略，以万科、合生为首的开发商则开始“开源”求变，以转战二三线城市或者商业物业的策略应对调控新政。
以万科为例，有业内人士分析认为，2009年万科的新增项目大多位于市场比较稳定的二、三线城市，这些城市的房价、地价相对于一线核心城市更加稳定，由于新增项目大多具有较好的区位条件，盈利能力比较有保障，这种布局使得万科在市场出现波动时具有更强的抗风险能力。在万科董秘谭华杰看来，万科转战二、三线城市，有其理由。“2009年核心城市土地市场争夺比较激烈，高溢价成交情况频频出现，万科在拿地方面比较谨慎，主动规避了争夺过于激烈的土地。相比之下，二、三线城市更容易找到价格合理、空间较好的项目资源。”在目前万科53个楼盘项目中，在一线京、沪、穗、深城市的项目仅有23个，大多数项目集中在杭州、沈阳、天津、武汉等二三线城市。
与此同时，自去年年底以来，很多大开发商都开始将目光齐齐对准商业地产。为了赶商业地产这个“蜜月期”，包括万科、华润、首创、合生等住宅的开发商，都纷纷加紧了范围内“圈地”布局商业综合体的步伐。
2009年年底，万科高调宣布将在未来加大持有型物业的储备，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。今年以来，万科加速了商业地产开发进程。东莞、西安、北京各地项目紧锣密鼓开张，总额超百亿。近日，保利方面表示，保利将全力冲刺商业地产领域。“未来的3至5年间，将持有性商用物业的比例逐渐增大到全部的30%。”合生创展为了实现手中土地的利润化，转而深耕手中现有土地资源，大批量开发产品。产品已经给合生带来了规模化效益。“公司坚持探索‘’与‘规模’的平衡点，坚持先‘’后‘规模’。现在我们的团队已经有能力掌控地产的多项目操作，所以去年最重要的事就是初步完成了地产业务板块的布局。”合生总裁薛虎表示。目前，合生创展明确了“物业+高档住宅+高级商业”三大业务主线。 相关阅读： 自国家对部分城市房价过快上涨“遏制”以来，二三线城市就成为众多房企“盯梢”的对象，再加上国家加大对城镇化的支持，二三线城市自然成为“香饽饽”。目前许多开发商已经嗅到在城镇化进程中二三线城市的开发，继而涌入小城市掘金。有资料证明，上市房企的战略重心已经或正在向二三线城市转移。那么，哪些二三线城市已经或将要被开发商“圈定”，开发商又将如何对二三线城市“围猎”？ 在地产业烤糊了的一线城市，其高地价、高房价已经成为众多房企的心头隐患。尽管在销售业绩、利润贡献率、企业品牌开发上，一线城市仍然占有重要的地位，但动辄几十亿的拿地款也给房企们带来了越来越大的资金与经营风险。这也导致众多房地产公司从去年开始，全力经营二三线城市。 二三线城市 成房企未来发展关键 根据中原地产报告，2009年十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市占土地储备比重高达81%。 其中，绿城的二线城市土地储备所占自身总储备的比重，达到了95%，而行业老大万科，其去年新获项目44个，规划建面约1036万平方米，其中二三线城市占比超90%，今年新增项目8个，全部都在二三线城市，其中6个在珠三角的佛山、中山等地。 并且今年以来，这十家开发商86%的土地储备选择了二三线城市，其中招商地产、雅居乐和金地集团拿地区域全部在二三线城市。 东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示：“一线城市的拿地成本太高，所以开发商选择二三线城市作为今后发展的主要方向是很正常的。毕竟，一线城市的北京、上海，城镇化水平已经达到70%左右，而二三线城市的平均城镇化率只有40%，且自住仍然需求庞大，所以还是很有发展空间的。现在的地产公司，尤其是上市地产公司，其经营策略就是靠以前在一线城市拿下的土地赚取的利润，在二、三线城市多盖房多销售加大自己的市场占有率，在地价的三、四线城市积极扩大土地储备，为今后做长远打算。” 而一份名为《2010年中国房地产企业季度销售20排行榜》也显示，在一线城市房价泡沫越来越明显的情况下，二、三线城市的已经成为大型房企的重要战场。 一季度排行榜数据显示，20企业在二、三线的销售金额占比达到64%，比2009年高出6个百分点，而销售面积占比也从2009年的74%增长到78%。尤其是房价相对没有遭到爆炒的三线城市，销售金额占比从2009年的10%一跃上升到17%。 而受二、三线城市一季度的销售带动，以这些城市为战略核心的企业业绩增长明显，其中最为突出的就是两家香港上市公司恒大地产和碧桂园。 以恒大为例，一季度销售面积与销售金额分列与第二位，大有赶超行业老大万科之趋势，而其靠的就是在二三线城市的超前布局。在已进入的27个城市中，其绝大多数项目都位于二三线城市，作为专注于二三线城市的地产发展商，今年季度恒大二线城市销售额已占90%以上。 此外，碧桂园凭借2009在多个二三线城市增加的项目，尽管其2009年的销售业绩增长没有其他企业强劲，但今年一季度出现了“”势头，销售面积一跃进入三甲。而万科、金地等传统几强，虽然增长速度不及恒大、碧桂园等新贵，但也依靠在二三线城市的提前布局，在今年一季度巩固了其市场地位。这就说明，二、三线城市对于企业的业绩增长贡献度正越来越大，对企业的发展也将起到更为重要的作用。 另外值得注意的是，许多“新面孔”也加入一季度销售20强，如越秀地产、重庆金科、首都开发、保利香港以及大连万达都是首次上榜，而这些以往区域性房企的崛起也表示，占领二三线城市的房地产业务已经是成为众多房企今后发展的关键。
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