上海有史以来“最大”勾地公告正式发布
中指研究院华东分院 2010-05-11 09:40
【舆情】
４月２３日，上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字（２０１０）第１号”在上海土地交易市场正式发布，因涉及１０５幅、５０５万平方米商、住用地，而成为上海土地交易市场有史以来一单“勾地”公告。
【舆情解读】
中指研究院分析认为，从此次大规模的“勾地”公告可以看出，上海政府在今后增加土地供应上的决心大，这也和近期国家的宏观调控政策相契合。此次土地交易市场有史以来一单“勾地”公告是在向市场放出信号，上海未来土地供应将会有大幅增长，这对于土地市场供应紧张的现状将无疑是一个利好消息，预公告的实施也让国家的土地出让更加透明。对于购房者而言，土地出让力度的加大，会有效的遏制土地批租价格的上涨，从而间接控制二级市场的价格过快上涨，其中占有相当比例的保障性居住用地的入市也将很大程度上解决一部分人的居住问题，因此对于房地产整体发展而言，是一个提振的消息。但是对于当前市场而言，影响不会太明显。
上海目前土地出让预公告实施，使得土地出让制度更加透明，也有利于出让方根据市场变化随机的进行实际的出让调整，有助于提高效率和质量，也使得受让方可以根据供地的具体要求适当做出应对，对于土地批租制度的更加完善具有重要意义。
此次大规模“勾地”公告的公布，虽然不能代表未来一定会集中的推出，但是这对于目前市场而言会形成未来供应加大的良好预期，可以在一定程度上缓解当前供地形势紧张的现状，也向市场释放出利好的信息，表明了当前政府加大房地产市场供应的决心。这也将间接的控制二级市场价格的过快上涨。
就2010年上海供地计划来看，带有保障性质的“保障性住房”、“棚户区改造”和“自住性中小套型商品房”用地分别为２５０公顷、４５０公顷以及７０公顷——正好占总量的７０％，而商品住宅用地则有330公顷，而到目前为止，结合预公告和前期出让的土地总量，已经接近今年的商品住宅供应计划，因此今年的供地情况已经比较明确。
对于广大购房者而言，上海住宅用地供应力度的加大，保障型住房以及商品住宅都会所增加，从而满足不同的居住需求，也能够起到稳定楼市发展，遏制房价过快上涨的作用，可以在一定程度上缓解购房者的心理压力。但是这对于短期内市场供应的增加作用较小，因此还不能对当前楼市价格起到实质性的作用，因此此次预公告的公布更多的是进一步影响预期，对于楼市产生实质性的影响，还要取决于近期信贷政策的力度和频率。
【舆情背景】
土地出让“预申请”制度，即土地管理部门提前明确相关地块的出让条件和参数，发布用地出让预申请公告，以吸引用地意向者根据预公告信息提出预申请，而土地管理部门则根据申请情况适时安排宗地出让，这个制度就是去年开始在上海被多次运用和见诸媒体的所谓“勾地”制。去年以来，上海土地市场“勾地”制已经历经数次成功案例：２００９年９月２４日，黄浦区的外滩金融集聚带８－１商业地块以预公告形式面市，最终成为上海版“勾地”模式的幅出让土地。此后，黄浦区１６３街坊地块也出让成功。
2009年以来，上海有关部门已经几次以“相对集中”的方式向市场发布大批量出让地块的预告、预公告或者预申请公告。去年９月３０日，上海土地交易市场就曾“重磅出击”，在“２００９年第１１号土地出让预公告”中，一口气公布４０幅住宅用地出让的详细信息，该“预公告”涉及土地出让面积高达３３５万平方米，成为当时上海土地市场“有史以来”规模的一次“土地集中供应”计划披露。紧接着，去年１０月３０日，上海土地交易市场又以“２００９年第１３号土地出让预公告”，发布１８块住宅用地的“出让预告信息”，涉及出让面积约１４３万平方米。
２０１０年上海住房供地计划来看，今年上海计划供地１１００公顷（存量土地以及新增土地各占一半）。其中，带有保障性质的“保障性住房”、“棚户区改造”和“自住性中小套型商品房”用地分别为２５０公顷、４５０公顷以及７０公顷——正好占总量的７０％；而其他经营性的商品住宅用地，即市场化出让的商品住房用地，应该占总量３０％，也就是３３０公顷。
此次出炉的“沪预申请告字（２０１０）第１号”，涉及宝山、崇明、闵行、闸北、奉贤、金山、浦东、松江等区的１０５幅商业用地和住宅用地，涉及出让面积约５０５万平方米，其中，商品住宅地块仅３０幅，涉及出让面积约２００万平方米——从地块数量来看，占这个预公告的总数三成不到，从预告的面积来看，也只占到整个预公告地块规模的四成。综合去年下半年至今上海已经向市场发布的今年的逾千万平方米经营性用地的出让预告信息，住宅用地达７００万平方米，且去年发布的预告中多数地块已经实现出让，但仍有长风、青浦等多幅住宅用地尚未被正式推出。也就是说，目前为止，上海今年可出让的住宅用地应在２００万平方米之上，加上今年一季度已经出让的住宅用地，总数已经十分接近今年的商品住宅供地指标——３３０万平方米。今年的商品住宅供应计划似乎已经相当明朗。
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