上市房企如履薄冰 为保资金链各寻出路

上海证券报  作者：李和裕  2010-05-12 07:36

[摘要] 国家在对房地产行业的管制上屡出重拳，令开发商如履薄冰，尤其是“钱关”难过。对此，各类上市房企已经开始积极投身“资金保障事业”，使出各种招数抵御政策压力。

国家在对房地产行业的管制上屡出重拳，令开发商如履薄冰，尤其是“钱关”难过。对此，各类上市房企已经开始积极投身“资金保障事业”，使出各种招数抵御政策压力。

出路一：高息发债

因房地产融资环境的恶化，香港上市的内地房地产企业正在形成境外高息举债的风潮，内房股纷纷开始发行利率超过10%的高息债券，以获得资金补充。在调控新政接踵而至的4月，碧桂园先是宣布回购一批本金总额为43.14亿元人民币、2013年到期的可换股债券，这笔2008年发行的5年期票据以美元的结算息率仅为2.5%，但随后碧桂园又宣布新发行本金额5.5亿美元的7年期优先票据，息率则高达11.25%。而率先宣布旗下楼盘集体的恒大地产，继今年1月高息借债之后，恒大于4月再次发债，先后2笔2015年到期的优先票据发行总金额为13.5亿美元，而年息均高达13%。

在业内看来，由于此次出台的一系列楼市新政导致开发商的各路的资金来源全线受阻，市场对于房企融资的利率要求也在提高，有境外再融资的内房股也不得不以高息为代价求得资金，而还有一些房企的大股东已经或正准备向金融机构抵押自身持股作借贷，利率更达20%左右。

出路二：成本控制

除了“开流”，还得“节源”。如宣布楼盘8.5折优惠后的恒大地产还与200多家上游供应商就促销后产业链内部整合达成战略协议。恒大表示，将在确保品质的前提下，通过招标标准化和集中采购，大幅降低材料及设备的价格；同时，依靠统一的采购配送体系，材料及设备直接送达施工现场，有效降低采购环节中的流通成本、运输成本、仓储成本。在业内看来，恒大正是计划通过对产业链资源的整合，在促销扩大市场份额的同时，保证自己合理的利润空间。

另外，开发商不再大举扩张亦可视作资金节约策略。“我们并不急于盲目扩张，而是采取保守经营，加强成本控制，将手头现金流入项目。事实证明，面临政策风暴时，这是强有力的抵御风险的手段。”去年9月完成资产重组的嘉凯城集团总裁边华才表示，眼下房地产行业可能面临重新洗牌，部分过度扩张、成本控制能力较差的房地产企业，很快会在资金链方面出现问题。

出路三：多元发展

再融资障碍更多的A股房企还选择在自己的业务上多做文章。如作为世茂集团住宅、商业、酒店“三驾马车”之一的世茂股份反而选择在今年快马扬鞭，“自去年5月完成重组后，我们的战略重心转移到商业地产领域的多元化开发经营，如“五一”刚开业的绍兴世茂广场成为世茂股份个开业的大型销品茂，而我们还在近20个一、二、三线城市拥有累计超过800万平方米规划面积的项目。与一般开发商横向发展不同，我们是纵横双向发展的，既做房地产开发又做商业地产运营、同时发展百货乃至影院业务，项目模式也是租售并举，70%销售以为公司创造足够的现金流，30%持有则为公司带来中长期的持续稳定收入，亦同时享受资产未来的。”世茂股份首席财务官陈汝侠在接受本报记者的专访时坦言。

另外，陈汝侠表示，从资金链角度考虑，公司今年年初已经提出17亿元的定向增发方案，虽然数目并不算很大，但为的是激活资本市场的这个功能。目前由于公司57%的资产负债率属于A股房企中第二低的，所以融资平台依然广阔，银行还是支持的。现金流更是从去年年底的19亿元升至今年一季度的25亿元，外加销售回款，资金短期内应该没有问题。

“上市房企必须适应新的环境，调整资金运用计划。”同样在向二、三线城市渗透的嘉凯城集团总裁边华才也表示，从防范公司系统危险和实现持续稳健的发展考虑，融资应该采取多元化的渠道策略，而不仅局限于定向增发一种；同时，多种物业类型的持有，也能使得公司在抵御市场风险方面优于其他企业。