开发商资金将趋紧 谁是资金链最紧的地产股?

第一财经日报  2010-05-16 07:55

[摘要] 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》4月17日出台后，楼市自去年以来疯涨的势头终于开始得到控制，尽管目前很多地方的房价并未出现立竿见影的下跌，但成交量的大幅萎缩却成了普遍的现象，房价将跌的预期开始在购房者和客中逐渐增强。

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》4月17日出台后，楼市自去年以来疯涨的势头终于开始得到控制，尽管目前很多地方的房价并未出现立竿见影的下跌，但成交量的大幅萎缩却成了普遍的现象，房价将跌的预期开始在购房者和客中逐渐增强。

春江水暖鸭先知，尽管各地的房价尚处于买卖双方僵持的状态，股市中的地产股板块却早已开始提前反应楼市新政的威力。4月17日以来，地产股普遍下跌30％以上（同期上证指数跌幅为16.8%），而这还是在地产板块于4月初就开始见顶回落的基础上发生的，如果从年内高点算起，很多地产股股价已被腰斩。

那么，究竟是什么原因使得地产股在房价基本未降的情况下出现如此幅度的大跌？者又该回避哪些最为危险的地产股呢？

开发商资金将趋紧

从本周国家统计局发布的1～4月房地产市场运行数据来看，具有前瞻性的房地产开发景气指数连续攀升12个月后首次出现回落，而具有一定滞后性的房价指数依然运行在高位，预计将在三季度由正转负。此外，数据还显示，开发商资金最宽松的时点已过，下半年将出现资金紧张局面。

数据显示，1~4月房地产开发企业本年资金来源21603亿元，同比增长59.9%，增幅较1～3月减少1.5个百分点。

其中个人按揭贷款增速102.1%，其他资金增速81.8%，定金和预付款增速73.9%，自筹资金增速52.5%，国内贷款增速39.9%。但4月房地产开发资金来源环比下跌了7.4%。

与此同时，4月份房地产开发企业完成土地购置面积3017万平方米，明显超过2009年2659万平方米的月均水平，但比3月份的3759万平方米显著减少，充分证明土地市场已开始降温。

从数据来看，在国家信贷有所收缩，严防房地产贷款风险，以及抑制、投机性购房需求情况下，开发企业资金来源增幅峰值出现在今年1～2月，接下来增幅将持续收窄，开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变，预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面，开发商促销现象将越来越普遍。

哪些公司资金链最紧

众所周知，地产业是一个资金高度密集性行业，而土地储备和资金链是该行业最为关键的两大要素。

有多少土地储备以及其地理位置或将决定一个公司发展的前景如何，而资金链的紧张程度则将在一定程度决定地产企业能否存活下去，资金流是地产企业的生命线的比喻可谓一点不夸张。

目前两市约百家地产类上市公司的2009年年报显示，经营活动产生的现金流量净额可谓差异颇大，既有像万科（000002.SZ）这样净流入达到92.53亿元的龙头企业，也有像云南城投（600239.SH）、金地集团（600383.SH）这种净流出达到30.90亿元和28.63亿元的公司，而其区别的关键，或在于土地储备速度的不同。

如果我们以存货变化来简单估算地产企业拿地的大致情况的话，很容易就可以发现，在去年经营活动净流出金额的几家上市公司的存货在这一年中无一例外地出现了大幅增长。云南城投的存货在2009年一年间增长达到88％，金地集团则为43％，若不考虑到金地集团较大的基数，其121亿元的增幅相当惊人。保利地产（600048.SH）所出现的11.45亿元的经营性净流出相比其近200亿元的存货增加显得不值一提。

而如果以公司的（现金－预收账款）/总股本来简单考量地产企业自筹资金开发能力的话，保利地产、滨江集团（002244.SZ）、中南建设（000961.SZ）分别以每股－4.14元、－4.07元和－4.04元位列倒数前三，在目前银行开始对地产开发贷款以及个人房贷收紧的背景下，自筹资金开发能力不强的企业无疑将面对更大的资金压力。

土地储备或成双刃剑

与此同时，随着2009年一级市场价格的快速上涨，一些在去年高价、大幅扩张土地储备的地产企业也将迎来更多的资金压力。

根据的土地出让金缴纳规定，其首付比例不得低于50％，并原则上需在一年之内交清，同时商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。而土地闲置满1年的，用地单位或个人要缴纳20%的土地闲置费；2年不开发的，政府可无偿收回。

上述这些规定对于在去年大量拿地的企业而言，无疑是的资金压力来源。土地出让金从原来的首付20％一下上升至50％不说，1年之内还必须交情，而土地在3年内又必须开发完毕，这使得刚买的土地一下成了烫手的山芋，成为地产商吸金的无底洞。这种情况如果出现在去年，地产商自然无需担心，而在新国十条出台后的今年，恐怕很多开发商都要倒吸一口冷气了。

而从数据来看，保利地产、金地集团、世贸股份（600823.SH）、中南建设、金融街（000402.SZ）分别位列去年存货增加的前五位，这同时也和他们去年经营活动净流出金额居前较为匹配。

或成现实选择

尽管去年楼市较为火爆，但开发商的拿地行为还是使得一些企业的资金链较为紧张，融资的需求也较为迫切，但对于像保利地产、金地集团这样成功在去年完成再融资的企业而言，资金压力还不是那么迫切，而对那些因重重原因并未完成再融资的地产企业而言，资金压力无疑要大得多。

一位地产行业分析师表示，从地产股和楼市的波动规律来看，往往是股价先于房价下跌，而房价下跌之前往往有一个价格僵持但成交大幅萎缩的过程，随着有开发商屏不住开始销售，市场成交才会慢慢增加。现在就处于前的僵持阶段。

者或许可以选择回避地产股，对地产商而言，如何筹措资金度过目前的市场困局、存活到新一轮地产牛市开始或许才是现实的选择，在信贷的闸门日益趋紧的情况下，拓宽融资渠道成为了当务之急，而销售、快速回笼资金或许是他们的断臂求生之道。

附表_资金链较紧的前20家公司（2009年年报数据）

证券代码 证券简称 资产负 存货 预收账 货币资 总股本 （现金－预

债率(%) (亿元) 款(亿元) 金(亿元) (亿股) 收账款）

/总股本

600048.SH 保利地产 69.99 600.99 298.30 152.28 35.20 -4.15

002244.SZ 滨江集团 77.93 108.20 71.60 16.58 13.52 -4.07

000961.SZ 中南建设 76.71 86.28 51.02 19.60 7.79 -4.04

600067.SH 冠城大通 80.98 61.55 42.45 22.98 6.13 -3.18

000909.SZ 数源科技 70.93 11.51 8.91 3.11 1.96 -2.95

002133.SZ 广宇集团 72.64 52.88 20.36 7.09 4.99 -2.66

600393.SH 东华实业 63.34 18.67 8.67 1.43 3.00 -2.41

000671.SZ 阳光城 62.30 22.60 8.50 4.72 1.68 -2.26

002146.SZ 荣盛发展 71.69 84.93 39.03 19.22 8.96 -2.21

000537.SZ 广宇发展 72.61 21.48 11.46 1.71 5.13 -1.90

600266.SH 北京城建 67.47 84.80 31.40 19.41 7.41 -1.62

600052.SH 浙江广厦 77.25 54.77 24.21 10.17 8.72 -1.61

000043.SZ 中航地产 67.78 34.40 12.92 9.42 2.22 -1.58

000558.SZ 莱茵置业 73.58 17.19 8.03 2.52 3.71 -1.49

600325.SH 华发股份 68.34 112.51 40.95 29.08 8.17 -1.45

002208.SZ 合肥城建 61.33 11.05 7.08 4.97 1.60 -1.32

000718.SZ 苏宁环球 66.72 73.18 29.36 8.29 17.03 -1.24

600687.SH 刚泰控股 62.87 3.49 2.34 0.78 1.27 -1.23

600383.SH 金地集团 69.65 405.44 123.60 96.39 24.84 -1.10

000608.SZ 阳光股份 70.12 33.49 24.02 18.30 5.35 -1.07

资料来源：本报整理

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