深圳楼市新政温柔亮相 二套房认定有困难
房天下综合整理 2010-05-19 01:20
据21世纪经济报道 被业界视为“柔化版”的深圳楼市新政细则终于亮相。
5月6日，深圳市政府发布文件指出，商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
对比之下，该细则草案限购令的规定显得更为严厉。看过细则草案的人士告诉记者，该草案曾规定，不能提供一年以上相关证明的非本地居民，在本市购买商品住房总套数限为一套；深户限购2套。
深圳国土委房地产研究副主任王锋表示，作出这一变化的依据是，深圳房地产市场近期已深幅调整。
“深圳财政实力很厚，对房地产依赖很低，在此轮调控中应比政策更严厉。但纵观该细则，深圳像是在练瑜伽，柔软度很高。”业内人士表示。
细则两种版本玄机
据消息人士透露，在细则曾经讨论过的文本中，深圳除了对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款外。
深圳还对此类人群进行限购——“在本市购买商品住房总套数限为一套”以及“深户限购2套，非深户限购1套”的争论。
6日，在深圳市规划和国土资源委员会召开的媒体通气会上，王锋表示，经过论证后，深圳出台细则的依据是“目前已在大幅下滑的房产销售量”。
“在"新国十条"出台前一周，深圳房屋成交量日均160套左右。在"新国十条"出台后周，日均成交量降为87套，第二周降为40套左右。而在五一假期，日均成交量20套不到。在"新国十条"调控下，深圳的投机购房已经得到遏制。为使房地产得到平稳发展，在经过政策评估后，我们出台了该细则。”王锋表示，如果在这些措施实施后，房地产市场再出现新一轮的波动，深圳还将加大调控力度，届时不排除出台限购的措施。
多家商业银行在6日下午受访时表示并不认同政府的官方解释。总部位于深圳的一家股份行总行人士表示，近期连续数周，深圳新房成交量虽逐步下滑，但房价并没有明显松动。另外，市场是否深幅调整，至少要观察半年才能作出结论。
不过，该人士同时认为，是否对非深户限购，对房贷并没有影响。二套、三套房贷的首付、利率已经提升很高，足够打击投机性需求。慑于高成本的压力，异地购房投机者亦会却步。同时，在实际申请房贷过程中，外地人购房也有很多途径规避政策限制。
据消息人士透露，在相关细则的讨论中，还有提出“限定境外人士和港澳台居民在深圳市限购一套自住或自用的商品房”的建议。这条建议在6日出台的细则中则表述为“对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行”。
王锋解释，深圳市国土资源和房产管理局曾发布了《关于规范境外机构及境外个人购买商品房的通知》(深国房[2007]254号)。2008年底，因广东省层面相关政策的出台，此项政策在废止一年后继续执行。上述“有关政策”就是对境外机构及境外个人购买商品房的相关规定。
据了解，在2007年该通知执行以前，香港、澳门的客曾经贡献了深圳地产20%到30%的销量。
中原地产深圳区总经理李耀智表示，此前对于港澳台等境外机构和个人购房，一直有限购一套的规定，而此次重提“严格按照有关政策执行”，就意味着重新对澳港台等境外机构和个人购房进行限制。
深圳社科院城市营运主任 燕认为，深圳等一线城市多年来一直充斥着跨区域的者，对当地楼市供需平衡造成了严重的干扰，从而助长房价虚高。如今，对“异地置业”相关规定的出台，短期内将影响市场需求量急剧缩小。
银行倾向三套停贷
“虽然深圳的政策中没有明确要求银行对三套房停贷，但我们倾向于停贷。”看到深圳版本的房贷新政后，数家股份行个贷负责人对记者表示。
记者调查发现，深圳市各银行已普遍停止了三套房贷款，即使没有规定暂停的，申请三套房贷的客户也甚少。
“住房交易量已经下滑了很多，导致我们4月份的房贷业绩很差。”一家股份行人士感到无奈。在市场因素之外，该行的房贷限制政策更严，目前已停止对第四套房放贷。深圳房贷新政出台后，该行倾向明确对三套房亦禁贷。
“通过银行来调控房市，已没有什么好玩的了，受高压，银行违规概率很小。下一步只能寄望于税收和土地政策。”上述股份行人士表示。但 燕对银行执策的力度表示担忧。
“结合过去的经验，银行一般对房贷政策的反应是"坚决执行"，然而当其信贷业务萎缩，而又没有找到新的业务增长点，直接导致自身利益受损的时候，总会出现一些"灵活"的对策”。 燕坦言，对于房贷新政的后期持续执行力度，还需要继续观察。
在开发商方面，佳兆业集团副总裁孙越南向记者表示，深圳楼市新政举措虽与国务院政策相差不大，但相信深圳政府有自身的考虑，他认可深圳对当前市场“深幅调整”的判断。当前，在各项调控政策影响下，包括深圳的一线城市，新房、二手房的成交量都出现下滑，房价也已开始调整，恒大地产对旗下楼盘八五折出售即是证明。随后，佳兆业将根据市场发展状况进行灵活调整。
“并非方案”
而对记者“深圳细则严厉程度远低于市场期望值”的疑问，王锋表示，将提高深圳市各部门对住房供应的执行效率。
记者发现，与北京相比，深圳的新政还有一大不同之处在于，深圳贯彻落实国务院二套房认定标准“认房不认贷”有困难。深圳银行人士已多次指出，北京的银行同业能方便查询到国土房管部门的个人购房信息，但深圳的征信系统与国土系统信息并不能共享。
鉴于此，深圳政府明确要求，深圳市发改、统计、规划国土、住房建设、市场、金融、财税、房屋租赁等部门在继续完善各自数据信息管理基础上，由规划国土部门负责，建立服务于全市房地产宏观调控的信息共享与业务平台，将相关统计数据信息进行整合。
“这一信息整合应该很快，届时，我们将更多参照房管部门的住房信息，在目前认贷的基础上，更多采纳"认房"标准。”前述股份行人士说。
王锋5月6日亦表示，“细则的出台，并不代表调控已经一步到位。相反，如果调控政策落实后市场情况仍然没有达到调控的预期——例如出现房价反弹性上升，那么将不排除出台包括限制部分群体购房在内的更大力度的调控措施。”王锋表示。
“除了控制非理性消费需求，更主要的是将购房消费导向理性化的常态轨道上来。”燕说，政府对楼市的调控不应单方面由房贷入手，应该多管齐下，出台物业税或房产持有税才是平衡楼市供需、将楼市调向理性状态的根本之道。
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