房价催生小产权房盛行 谁能给一个说法？
中华工商时报 2010-05-20 09:34
[摘要] 对于此次14个部委联合对于小产权房的整治，上海社会科学院房地产业研究学术部主任陈则明表示，其效果有待观察，目前还很难判断。一来我国历来讲究“法不责众”；二来这次的“法”也不是很明确。至少对于“2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除”，这个就有很大难度
对于此次14个部委联合对于小产权房的整治，上海社会科学院房地产业研究学术部主任陈则明表示，其效果有待观察，目前还很难判断。一来我国历来讲究“法不责众”；二来这次的“法”也不是很明确。至少对于“2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除”，这个就有很大难度。
日前，国土资源部表示，国土部等14个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组，目前正在研究制订小产权房处理政策方案。对2007年12月30日以前销售的已建成违规房屋，待小产权房处理政策出台后一并处理；而对于尚未销售和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除，并拆除圈建的围墙。一时间，小产权房又成为舆论的焦点。据不完全统计，截至2007年上半年，小产权房面积已经达到66亿平方米。这个数字，已经占到当年村镇房屋建筑面积的20%以上。
在北京城区某事业单位工作的张仟(化名)女士，居住在城八区以外的某近郊区。张仟2005年购买了这套80余平方米的房子。这一片小区，仅从外观上看，与城区内的那些商品房楼群没有什么区别，虽然远离主城区，但交通尚算便利，房屋也普遍较新。但张仟知道她的住房和其他商业住房有着一个无法忽视的区别：她的这套80余平方米的温馨港湾，就是屡屡被官方和媒体提及的小产权房。
由于银行不可能为小产权房办理按揭，5年前张仟买房时是一次性付清的全额房款，为此，她当时还向亲戚借了一部分债。当问及购买这种产权未明的房子的最主要原因时，张仟直言不讳是因为“房价”。据张仟回忆，2005年购房时，这套小产权房的房价仅为同等档次的大产权房的1/3。正因为这种价格上的巨大差异，张仟身边也有少量朋友和同事购买了这些位于各个郊区的小产权房。“人数不多，但是有。”张仟很肯定地说。
虽然每天上下班所需共近4个，让张仟很是疲惫，但如果能回到5年前，张仟还是会作出同样的选择。“没办法，房价太高了。我知道小产权房的产权是个问题，而且位置都偏远，但这是我能买起房子的机会。”至今也只有这么一套住房的张仟面对日益高涨的房价颇为无奈，“先有个地方住，以后的事以后再说。至于产权，党和政府总不能不管我们的住宿问题吧。”
与张仟女士情况有所不同，潘杰(化名)属于在城区里有一套住房、购买小产权房是为了进一步改善住宿条件的那类人。“我在海淀区有一套住房，但面积实在太小，家里人多，住着是够难受的。”城区内高昂的房价，使潘杰难以实现其改善居住环境的梦想，所以他集几十年积蓄，在城北的昌平区某处买了一套小产权房。这套房子让潘杰很满意，面积不但比城区内那套住房大了不少，还是上下两层，并有一个小院。记者见到潘杰时，他正在院子里种菜。放下手中的农具，潘杰显得心满意足：“你看看那边的天空，城区正上边的，脏吧？这边就好多了，还很安静。我每个周末都到这边来，种种菜，看看书，生活品质真的改善了不少。”潘杰还把自己的父母都接到了这里来。“如果还是像以前那样都住在那小房子里，太憋屈了。”潘杰直言不讳地承认，自己买小产权房，就是冲着它，“我算是没多少钱的，买这套房子也是掏空积蓄了。其实，像我周围这些邻居，有几家并不缺钱，他们在城区的住房也都不小，有的还不止一套，之所以买这里的小产权房，也就是贪图呗，比大产权房少了那么多呢。而且，这边的居住环境多好啊，住城区里可比不了。”
潘杰所言不虚。据记者观察，每逢周末，如周五下班时间后，由城区通往昌平的八达岭高速公路上总是车满为患，其中像潘杰这样的小产权房主应占据一定比例；而到了周日晚上，情况大致相同，只是大部分车流的方向反了过来而已。周一至周五在城区工作生活，周末便来到郊区，享受大为改善的居住环境，是这部分小产权房主的生活常态。
小产权房：法律认定不清，但有不合理之处
而对小产权房，上海社会科学院房地产业研究学术部主任陈则明认为，随着我国社会的发展，伴随着基础设施的投入，土地出产率也在提高，土地的价值实际上在上涨，形成了级差地租。但这一部分的产权究竟归谁，宪法里并没有一个明确的认定。相对较为清晰的城镇土地产权认定，在农村这一块，是“集体”，但“集体”是谁，没讲清楚。既不是村组织，也不是乡镇政府，同样也不会是里面的承包户。于是只有“摸着石头过河”，摸到现在，“小产权房”就成为必然的产物。此次国土部联合14个部委出台政策措施，在对产权所属没有明晰的情况下，法律依据在哪里。所以首先需要的还是明确属性，到底是私有化，还是集体。这一方面，法律上的工作肯定还是不够充分的。
另一方面，陈则明认为，小产权房出现，本身肯定是不合理的。以“农转非”为例，现在已经没有农民愿意“农转非”了。现在农民都明白以后土地肯定要，把土地扔了，拿个低保，农民肯定是不愿意的。但是，如果未曾解决的级差地租的，是归农民私有的话，极端地说，对没有土地的人是不公平的。同时，如果有耕地用来建设小产权房的话，其用地性质就变了。“这对整个社会是有一个负的外部效应，这个是要算钱的，但它是一个隐形的成本。如果将这些农地建成小产权房，是合法而没有任何代价的话，那么这个外部效应实际上是全社会的人在承担。”陈则明表示。
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