新政后首例房产纠纷案开审 买房者无力购房起诉
京华时报 作者：王丽娜 2010-05-25 08:07
[摘要] 买房者吴先生签完房屋买卖合同5天后，即遭遇被称为新“国十条”的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。吴先生称，因卖主郭女士不他办理网签和贷款，导致他没能在新政之前办好相关手续。受新政约束，吴先生没有能力买房，故起诉要求解除合同。昨天上午，崇文法院开审此案。
买房者吴先生签完房屋买卖合同5天后，即遭遇被称为新“国十条”的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。吴先生称，因卖主郭女士不他办理网签和贷款，导致他没能在新政之前办好相关手续。受新政约束，吴先生没有能力买房，故起诉要求解除合同。昨天上午，崇文法院开审此案。
吴先生称，今年4月12日，他签订房屋买卖合同，购买郭女士位于崇文的一套98.38平方米的房子，房款180余万。当日，他交付5万元定金。合同约定，双方应在次日办理网签，并于4月20日到银行办理贷款事宜。吴先生称，对方不他办理网签，他几次催促郭女士，但郭女士一方对合同产生质疑，未履行合同约定，还提出要解除合同。
4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即抑制房价过快上涨的新“国十条”。吴先生援引通知内容说，“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%”，另外“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。
吴先生称，新政使他没有经济能力再履行房屋买卖合同。他刚从老家来京不久，无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明，因此银行不能给他贷款。此外，他已经筹借了20%的首付款，就算能贷款，按新政规定首付需30%，他无力再承担多出的首付款。吴先生认为，郭女士未按合同约定他办理网签和银行贷款，应承担违约责任。吴先生提起诉讼，要求解除合同，郭女士承担违约责任双倍返还定金。
庭审中，郭女士表示她希望继续履行合同。郭女士称，她没有违约行为，未按时办理网签是因需要办理房屋确权。郭女士认为吴先生起诉的理由不成立，“吴先生的起诉时间是在4月27日，北京市贯彻国务院的通知是在4月30日出台，如果当时吴先生去办理贷款还是可以的，只是首付款增加而已”。
庭审最后，法官询问双方当事人是否同意调解。郭女士再次表示，她希望继续履行合同，不同意调解。法院将择日宣判。
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自4月中旬房产的新政出台,至今已逾一个月,其带来的“骨牌”效应已逐渐蔓延至司法领域。
北京市通州区是近年来房屋买卖的热点地区。记者今天从通州区的人民法院了解到,目前因房产政策调整造成买方违约的案子已有所增加,该院正抓紧对新政引发的房产买卖纠纷案件进行调研。
有关的人士预测,房产新政将会影响到目前约三分之一的贷款买受人,并造成买方违约的比例骤增,将有可能导致新一轮房屋买卖纠纷案件大规模涌现。
新政可能引发三种纠纷
先生一下子傻眼了。
购房合同签订的第七天,国务院公布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“新国十条”),暂停发放第三套及以上的住房贷款。买房人张先生因无法取得贷款向卖房人周先生要求退房,被拒绝后他无奈将周先生诉至法院,要求全额退还购房定金3万元。
据悉,该案是“新国十条”出台后,北京市朝阳区人民法院受理的首例此类案件。
秦兵房地产律师团队的律师徐斌分析说,新政策的出台可能引发三种类型的纠纷:因政策调整,买房者看到了房价下调的希望,感觉买贵了,想要退房;政策调整造成首付款比例提高,购房人因为凑不够首付款而要求退房;银行暂停发放第三套房贷款,导致合同无法继续履行,或是因为暂停对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放房贷。
“据悉,目前个贷机构和银行的房贷拒签量激增了十几倍,而因房贷被拒而引发的退房纠纷已开始在京城不断上演。”徐斌说。
退房案件法院初见端倪
尽管目前因政策的调整造成买方违约的案子已有所体现,但尚未达到井喷的状态。“五一之后,立案庭每天受理此类案件数量不超过10件。”通州区法院民事审判庭法官陈汉东告诉《法制日报》记者。
据统计,自4月18日至5月13日,通州法院关于二手房的买卖案件共收案96件,比上月略有增加,但是类型有所变化。
新政出台前多是出卖人的违约,买受人要求继续履行合同,协助办理过户手续;新政出台后,是京政出台后,通州区房价明显回落,在3月至4月购买的高价位住房,则呈现出买受人违约的情形。“在我院受理的案件中,此类案件占到64.58%。原本起诉要求继续履行合同的买受人,也由于贷款、房价回落等原因纷纷撤诉,或变更诉讼请求,要求解除合同赔偿损失。”陈汉东表示。
除了通州的法院,记者发现,在北京的其他基层法院,此类纠纷也有所体现。大兴区人民法院红星法庭目前受理了一起此类案件,朝阳区人民法院和崇文区人民法院也分别受理了一起。
“最近我们确实接到了不少这样的咨询,但是成案的并不多。”徐斌认为,这样的纠纷刚刚开始产生,买卖双方还会在履约不履约方面进行一些谈判,然后才会考虑提起诉讼。
政策性违约法律难题凸显
由政策调整造成的房屋买卖纠纷,无疑是个新的课题。此种违约属于哪种性质,在法律界还未统一,司法裁判也没有统一标准。如是否属于合同法规定的“不可抗力”或是“情势变更”?买受人能否顺利解除合同?是否可以免除买房人的违约责任?一系列的问题都凸显“政策性违约”的法律难题。
“如果将其认定为市场经济的正常风险,那么合同的双方应本着合同约定或是法律规定承担违约责任;如果认定为不可抗力,双方将按照公平责任承担责任。”陈汉东说,政策所带来的市场房屋价格波动,会给审判衔接带来问题,如一审时房屋价格下跌,二审阶段又上涨,势必导致当事人的诉求和想法有所变化,给审判带来一定难度。
“可以肯定的是,由于买房人不能按照双方签订的合同继续履行,则构成违约,至于违约的责任承担问题,是此类案件的争议焦点所在。”大兴区法院民一庭法官崔光认为,双方达成合意后应以诚信履行合同。市场价格波动、国家调控手段对市场的影响均系正常的市场现象,如果当事人仅依房屋价格下跌为由违约,则应当承担完全的违约责任。
在此类的案件中,大部分买房人辩称理由为首付款比例提高,超出自己的购买能力而不能继续履行合同,崔光认为:“对买房人支付能力的认定则是一个难以查明的事实,如果要求卖房人提供证据证明对方有足够的支付首付款的能力,在现实中也缺乏可操作性。”
就是否属于不可抗力问题,崔光表示,在司法实践中对不可抗力的适用比较严格,且近几年房地产市场一直是社会关注的热点问题,政府也频频出台政策对房地产市场进行调控,当事人对此应有所预见。因此他个人认为国家对楼市调控政策不属于不可抗力。
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