土地收益分享：化解拆迁困境的创新途径
中国经济网 2010-06-03 07:32
[摘要] 随着我国城市化进程的不断发展，土地、尤其是城市土地成为了稀缺资源。但是，现有法律中土地收益的分配规则并不明晰。在实际操作中，土地收益分配由被拆迁方的旧城居民和拆迁方的开发建设单位双方博弈决定。
随着我国城市化进程的不断发展，土地、尤其是城市土地成为了稀缺资源。但是，现有法律中土地的分配规则并不明晰。在实际操作中，土地分配由被拆迁方的旧城居民和拆迁方的开发建设单位双方博弈决定。为了提高在中的分配份额，双方冲突愈演愈烈，在一些地方，甚至出现了一方不惜诉诸暴力，一方不惜以健康、生命为代价对抗。拆迁方与被拆迁方双方博弈的结果影响了社会的和谐与稳定。
目前有关部门制订的对拆迁方式的限制与规范可以缓解双方的对抗，但无法从根本上化解拆迁困境。化解拆迁困境的出路需要在土地分配上进行机制创新。即在土地分配中应该照顾到土地者、目前使用者和以后使用者各方的利益，使各方的权利，如权、使用权和劳动投入等在分配中都能得到主张。
土地分享是指用证券化的方式将被拆迁人与标的物的关系，由房屋产权和土地使用权的拥有变为有价证券的持有。有价证券可以在市场上变现或在未来得到分红。具体做法可以是将所拆迁的房屋经评估后的总值或一部分折算成股份参与拆迁项目的开发和建设，则拆迁方和被拆迁方都成为项目股东，从利益对立面变成了利益共同体，可以减少由拆迁矛盾引起的社会纠纷。
笔者认为，土地分享如果能被社会和学术界确认，具有以下三方面的实践意义：
一是减轻旧城改造的资金压力。在我国城市改造过程中，存在拆迁安置难、资金筹措难、规划实施难等问题。经过大规模城市建设后，留下的旧城改造项目往往是难啃的骨头，由于建筑密度大和人口密度大等原因，近年来在旧城改造项目中用于拆迁安置的成本普遍占到总的50%以上。拆迁安置费用高企造成旧城改造项目现金流紧张，给开发建设单位很大的资金压力，再加上规划限高的影响，建筑容积率难以提升，就会造成很多项目迟迟难以开工。如果在拆迁补偿时承认原有业主对于土地的权，使用有价证券进行补偿，就可以减少旧城改造项目现金流的支出，原有业主也能够分享重新规划所带来的土地。
二是满足了原有业主对未来房价的上涨预期。被拆迁人对拆迁产生抗拒心理的缘由虽然多种多样，但基本的原因是对未来房价会上涨存在心理预期。就像在牛市中人们更愿意持有股票而不愿意变现，因为它对市场抱有预期。而现有的拆迁方法中对业主进行的货币补偿主要是基于当前的市场价格，无法照顾到预期。而由于不同区域的房屋市场行情和预期差别很大，基于房屋置换的补偿方法也很难实际执行。事实上，对未来的补偿涉及到未来的贴现率，而贴现率难以计算。比确定贴现率更可行的方法，是将业主的预期保留在未来兑现。使用股票、债券和券等都是能够满足其未来预期的补偿方法。
三是减少了因为拆迁引起的社会矛盾。拆迁引起的社会矛盾和对立，本质上是对土地分配的争执。在解决这类矛盾时，除了在法律角度上理清各方关系，明确各自权利和义务外，也需要实践上的一些机制创新。使用证券化的方式将分配延期执行，并将证券流通，从而使市场的力量对拆迁的房地产价值进行评价。将分配交由市场进行，政府在拆迁中就可以真正扮演监督、审核和指导作用。
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