意愿低迷民企暂停拿地 土地流拍或将延续

房地产门户房天下  作者:何婷   2010-06-03 16:38

[摘要] 楼市新政令开发商在2010年日子不好过,或将造成新一轮供应量锐减。在中指研究院主办的企业“2010中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”上,报告显示房企当前融资难度加大,或将陷入资金困境。

 房天下讯 楼市新政令开发商在2010年日子不好过,或将造成新一轮供应量锐减。在中指研究院主办的“2010中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”上,报告显示房企当前融资难度加大,或将陷入资金困境。同时如何平衡土地储备和资金链成为房企当前最关心的问题。报告显示,尽管有部分资金充足的企业在此时观望土地市场,但大部分上市房企拿地意愿下降。3月以来,金地、绿城等房地产龙头企业均已暂停拿地,未来一段时间拿地将更为谨慎。

拿地意愿下降 部分房企“踩点”抄底土地市场

在“2010中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”上记者获悉,2010年以来受房地产调控政策影响,房地产上市公司销售面积已经开始出现明显下降,存货消化周期加长,部分企业已开始调整销售策略,不仅结合市场需求合理定价,加快存货消化速度,加快资金回笼,同时企业在增加土地储备方面也渐趋谨慎。

 3月初以来,金地、绿城等房地产龙头企业均已暂停拿地。另据中指研究院数据统计,近五个月70个城市的平均住宅楼面成交均价呈现逐步下降趋势。一月份是2600元/平方米的水平,到五月份数据是1771元/平方米。表明当前房企对于土地价格的预期也在逐步下降。基于目前房地产市场销售环境及企业融资环境的变化,预计房地产上市公司未来一段时间拿地将更为谨慎。

但值得注意的是,仍有部分资金充足的企业在此时觊觎着土地市场。今年住宅用地计划供应面积较上面有大幅增长,今天供地计划是18.5万是09年的2.4倍,增加土地供应的同时土地价格也在大幅下降,借此机会有很多企业在获取地块。

万科为例,万科今年前五月新增31块土地建筑面积达913万平米,包括新政前的25宗及新政后两月的7宗,它五月份新增了五宗土地在四个城市,分别在北京、杭州、贵阳和西安。且五宗地块的溢价率明显降低。有两宗土地是底价成交,其他几宗土地没有超过10%的溢价。保利也达到358万平米。另外一个特点它们拿地主要集中在二三线城市。肖劲表示,万科在1-4月份在整个拿地过程中有94%的土地是在二三线城市的,一线城市只有一宗。万科将持续寻找土地,现在二三线城市给我们带来的销售额和利润也是的。保利同样是这样,就是它的89%来自于二三线城市土地储备,只有11%来自于一线城市,而在09年它的比例是在21%的情况。

土地市场竞争激烈程度明显下降的背景下,对于资金充裕有实力的房地产上市公司来说,无疑是一次扩大项目储备、加强竞争力的机遇。

融资难度加大 房企或将再陷资金困境

2010中国房地产上市公司研究成果发布会报告指出,2009年房地产上市公司现金流状况得到了明显的改善,沪深上市公司和大陆在港上市公司现金流从08年负值转为正值。大陆在港上市房地产公司比值提升了两个百分点,达到14.21%。短期的抗风险能力明显增强的。虽然房地产公司短期内凭借09年积累的大量的现金能够维持正常的运转,但是成交量继续下降的话,企业未来资金链还是面临挑战的局面。 对于一些扩张过快存货规模较大的企业甚至面临现金流断流的情况。

从07年以来房地产上市公司市值变化就像坐过山车一样,09年市值是大幅上涨。10年4月以来随着调控政策的密集出台,房地产板块是连续走低,到5月20号沪深房地产公司市值跟年初相比下跌超过了30%,大陆在港上市公司市值下挫接近25%。市值缩水明显。在资本市场的低谷期。

报告对房地产上市公司的融资情况分析指出。新政后企业资金来源数在下降。1-4月房地产企业资金来源信贷占比只有21%,同比已经下降了两个百分点,银行授信方面1-4月只有几家房地产企业获得总金额不超过五百亿元银行授信。

另外,资本市场的调整显著。IPO和增发的融资难度加大,截至四月底只有两个公司上市。截至目前A股市场还没有房地产公司获批上市。在融资方面的难度也在加大。有两个原因,一个是09年10月之后证监会在深核试验IPO和再融资的过程中增加了国土资源部出具审核意见的环节,通过再融资审核的难度在加大。另外一个就是资本市场的下行是股价跌破增发价,也使增发融资难度在加大。

分析人士指出,在政策和市场环境变化的情况下,此轮调控或将重演上一轮调控供应量锐减之覆辙。这对未来房价将带来很大的上涨压力。记者了解到,房地产企业也出现一些应对的策略,在融资方面,目前积极拓展多元融资的渠道,信托,票据等得到更多的应用。一些大型房地产企业纷纷介入优先票据,资金募集等方式,同时绿城,中华企业等也通过信托获取了一部分融资。5月来有十余家房企向信托求救,融资超50亿。但目前市场政策调控、银行贷款收集、上市房企在证券市场增发连连受挫,销售回款上也面临很大压力。在经营方面房地产企业现在的应对之道主要通过多物业形态或者是多层次产品线的开发经营,希望能够增强企业的抗风险能力。

标签: 房企 融资

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