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——大话地产：新政浓雾下 珠海楼市的华丽变身
房地产门户房天下 作者：梁茉莉 2010-06-11 07:53
[摘要] 本期大话地产：《新政浓雾下 珠海楼市的华丽变身》的嘉宾——百脑会一部项目总监叶汉平、天泽地产副总经理董宏卫、山海一品总经理何坚明、红馆地产销售部经理孙建华等各有不同看法。
背景：4月17日，国家出台房地产的大祭器——“国十条”；5月26日，国家税务总局又祭出一利器——土地增值税；5月31日，被坊间炒得不可开交的“房产税”终于得到国务院的批准，宣告即将要出台；6月4日，国家再次出台“二套房认定标准”•••国家分别在信贷、土地、税收等方面打出一整套的楼市“组合拳”，可谓是“多管齐下”。
在此大背景下的珠海楼市呈现的又是何番景象， 本期大话地产：《新政浓雾下 珠海楼市的华丽变身》的嘉宾——百脑会一部项目总监叶汉平、天泽地产副总经理董宏卫、山海一品总经理何坚明、红馆地产销售部经理孙建华等各有不同看法。
大话地产现场
新政：
孙建华：新政后奇怪的现象：量跌价涨
我个人总结了一下，四月中旬国十条出来的时候，珠海乃至一些城市都出现一个比较奇怪的现象——“量跌价涨”，这最能在五一的房展上体现出来：总体房源的成交量下降，但价格却在涨。按这种趋势发展，下一阶段我估计成交量还是会往下走，但是价格会趋稳。
董宏卫：此轮新政将是一个长期性的调整 房价可能下降30%-50%
从近期国家出台一系列政策来看，这将是一个长期性的调整。像我们天泽的商业报告上面写的标题是这是一个长期的调控，无庸置疑的。首先从政府的态度和决心来看——非常明确，整个执行思路很清楚，保证没有房子的买房，对于一些所谓不合理的购房行为，就是投资、投入，过度的改善性需求是一个明显的打压，这块主要通过信贷手段严格的有保有控。另外从政府调控手法的成熟度和供给角度来看，对于控制中小套层、打击囤积炒房，异地购房包括在土地成交等各个环节都带有一些引导性。
另外，有时候房价涨起来的没有办法判断涨到什么地位，但是跌起来的时候你也很难判断跌到什么价位。在珠海比如说九几年的时候，海湾花园开盘的时候4000多，卖到6000多、7000多，也跌到过3000多啊。按照所谓的经济周期性，特别是在这种大环境不太问题的情况下，就是从经济角度，也应该有一个周期性的状态。为此有些城市的房价在此轮周期性的调整里，跌幅至30%-50%的局面还可能呈现。
何坚明：新政调控可能是长期的 房价下调微小，顶多至10%左右
我的理解是不要房地产市场疯涨，幅度可能在10%左右是一个极限的价位，不是说跌到40%那种。政府把房价控制住，其他的产业发展起来的话，就是提高全民的收入水平，提高实体经济的投入，这样拉动经济，把房地产控制在一个不疯涨的范围内，把其他的拉起来这是可以。另外，我们不能仅仅只是把北京、海南等房价极端的城市来做比较，我觉得房价能回调百分之十几已经算是很成功的。
毕竟中央对房地产调控的目的并不是要房价一泻千里，这样也会影响政权。我认为珠海这边不会受太大的影响，主要打压的是畸形的疯涨。珠海1万块钱左右，也有点偏高，但不像北京的郊区那样。政策出来以后，市场应该有所反应和产生效果，然后出现初步的变化。
另外，大部分人买房子都是银行按揭的，如果房价一泻千里，那就会像香港金融危机出现断供的局面，这也是政府比较担心的。为此在这种大背景下说珠海一万块钱的房价会跌至四、五千这是不现实的，大家都断供，银行呆坏帐等等，那是不太可能的，只能说一个微调。
“二套房认定标准”政策
叶汉平 ：“二套房认定标准”：应由“以家庭为单位”换为“个人为单位”
“第二套房认定标准”跟以前差不多，翻来覆去其实还是同一内容，其中“以家庭为单位，认房认贷”的标准，我个人觉得不合理，应该换成“以个人为单位”为好，操作起来较为方便。例如，我是成年人，我可以贷款，如果我贷了一套就不可以贷第二套，但是按现在“二套房中以家庭为单位”的认定标准来算，事情就变的复杂多了，毕竟户籍证明现在还没有性的联网，不好区分和鉴别。其实这些政策的内容搞的我们也很头痛，不知道该怎么和客户解释，像我所在的宁海世纪城项目于前天（6月8日）接到建行的通知：凡是外地在珠海贷款买房的人都必须在今天（6月10日）内把“在珠海工作一年的社保”资料汇集并上报，否则明天就来不及了。为此在上一次的大话地产中我也提到：“希望银行信贷这一块能尽早落实统一，至少是本地银行统一”为此现在我仍然持这观点——信贷早日统一。
房产税政策
孙建华：房产税的征收标准影响楼市的走向
关于房产税这一块，目前坊间有两个版本。以住房面积为标准征收，第二以拥有物业的套数为标准征收。其中有传闻称上海将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据，如果符合征税条件，需按年支付相当于房产价值8‰的房产税，如果按这标准征收，一套房子1000万，光房产税就是8000块钱。假如真的出来了，对于住房价格的影响就不仅仅只是20%-30%，为此，大家可以参考当年日本房产税一出台，楼市立即就出现180度的大扭转。政府在执行的过程当中，到底打算把房产税以什么样的形式拿出来？比如说套数？该怎么界定？以上海为例，据统计，上海户籍的市民平均每人拥有三套房，如此一来征收房产税是否该以第三套房为基础开始征收？而放眼珠海，根据前几年房屋登记入户的数据，珠海户籍的市民平均每人拥有的房源套数可能要比上海的还要多，如果珠海也按照8‰的标准来征收房产税，这对他们将是一个很大的负担，如此一来，楼市中长期可能还是呈现相对低迷的状态。
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