评论：房产税是完善房地产新政的必然选择

第一财经日报  作者：雷广平  2010-06-17 13:14

[摘要] 4月以来各地陆续实施房地产新政。虽然当前房地产政策可以说是1998年房改以来最严厉和最有针对性的措施,但仍有需要改善的地方。房产税是完善房地产新政的必然选择。

4月以来各地陆续实施房地产新政。虽然当前房地产政策可以说是1998年房改以来最严厉和最有针对性的措施,但仍有需要改善的地方。房产税是完善房地产新政的必然选择。

当前政策的四个问题

一是在调控需求的同时可能会抑制供给。

房地产新政主要是需求管理政策,这无疑是十分正确的。但需求的减少会带来房价下调的预期,从而降低房地产开发商的热情,引起未来供给的减少。虽然新政提出要加大保障房供给,但是保障房只能满足低收入群体等少数人的需求,商品房供给的减少有可能引起未来价格的反弹,这与调控的目的无疑是相悖的。在这方面,必须吸取2009年房价快速反弹的教训。

二是调控的重点是增量,对于存量房资源优化作用不明显。

从1999年到2009年,我国商品房竣工面积已达47.33亿平方米,再加上保障房和1998年前已建成的房屋,我国房地产市场的存量规模十分可观。房地产市场的空置情况很严重。虽然我国还没有空置率的性数据,但据国家统计局统计,截至2009年4月,我国新建商品房空置面积达1.74亿平方米。而根据央视、《羊城晚报》等媒体的调查,在性购房比例较高的一线城市房屋空置情况比较严重,如广州存量住房空置率达20.24%,北京部分已售出楼盘空置达60%以上,大大超过国际警戒线10%的标准。存量房的空置是对资源的一种浪费,但新政中尚未公布相应的调控措施。

三是调控主要着眼于当前,仍缺乏房地产调控的长效机制。

四是调控主要针对贷款购房,但对自有资金购房者作用有限。新政中的经济措施主要是差别信贷政策,但是,对于一些资金雄厚、无需从银行贷款的职业者,调控力度不够。

尽快推出的必要性

目前,我国涉及房地产交易环节的税收包括营业税、契税、印花税、个人所得税等,持有环节的房产税条例虽然已经存在,但多年来只对商业性房地产征收,并未发挥其对住宅调节应有的功能。无论从国际经验和当前国内房地产形势看,尽快推出房产税必要。

一是有利于增加存量房供给。房产税的作用机理是通过增加者的持有成本,促使房屋者将多余的房屋出让或出租。目前我国房屋的空置面积比较多,这就有利于房产税发挥增加供给的功能。

二是有利于弥补信贷政策调控投机需求的不足。对于不借助于银行的房地产者,目前的新政主要是采取了限制市场准入的办法,但这只是一种临时性措施。而开征房产税则可进一步从经济上影响者的进入,无疑会弥补信贷政策适用面较窄的不足。

三是有利于稳定房地产市场预期。与交易环节一次征收不同的是,房产税只要持有,就需每年征收。这就要求市场购买者必须考虑今后持有房产的长期成本,结合自身的经济条件合理决策,有助于形成理性的需求。

四是有利于社会公平和资源节约。我国收入分配的差距越来越大,房地产市场也体现得尤为明显,而房价上涨又进一步拉大了贫富差距。征收房产税一方面可以调节财富分配,实现社会公平;另一方面土地和房产也是重要的社会资源,征收可以促使高收入者减少房地产的需求,实现社会资源的节约。

五是有利于弥补地方政府的长期财政不足。通过对存量房征收房产税,可以在不增加土地资源的情况下,形成地方政府稳定的财政收入来源。据统计,2008年我国的住房存量为124亿平方米,按照当年房价计算的价值约为45.3万亿元。假定30%适用于房产税,税率为1%,则可增加财政收入约1359亿元。

实施房产税应考虑什么

虽然房产税对于当前的房地产调控和未来的制度建设都具有十分重要的意义,但仍需对实施房地产税的一些问题给予考虑。

首先,关于房产税的主要目标。很多人将房产税的主要目标定位于控制房价,并以此作为是否应该实行房产税的主要依据。事实上,影响房价的因素是多方面的,只有通过土地、税收、信贷、等多种政策的合力,才能达到控制当前房价过快增长的效果。

其次,关于房产税税负的确定。为体现调节目的,房产税应体现较大的差别性和针对性。征税对象应该是自住住房中的型住房以及非自住住房,标准应以家庭居住面积为主,结合房屋持有套数从宽掌握,超标的才征税。从计税依据看,多数国家采用以房产评估价为基准。但由于我国近年来房价变动较大,加上房地产评估市场不完善、不规范,可暂以房地产实际交易价格为准。从税率看,由于征税对象较窄,为体现调控效果,税率宜就高不就低,同时根据超标的程度实施累进税制。

第三,关于房产税税负的转嫁。有观点认为,房产税会在卖方转让时转嫁给买方,从而引起房价的进一步上涨。笔者认为,税负的转嫁是有条件的,和交易环节税收不同,房地产持有时的市场环境和转让时的市场环境并不一定相同,税负的转嫁效应也并不确定。即使在市场环境相同的情况下,理性的买方也会考虑到未来的房产税持有成本,导致现行房价的降低,从而抵消卖方的税负转移。另外在租赁市场上,虽然房产税推出的较短时间内,出租者有可能会将税负转嫁给租赁者,带来短期内租金的上涨;但长期看,房产税会带来房产出租和出售数量的增加,通过竞争抵消或降低税负的转嫁。

第四,关于房产税的时机选择。当前我国的房地产市场是既患寡,又患不均,这些矛盾已经到了不得不解决的程度。如果说1998年的房改主要以房地产的市场化、产业化为方向,奠定了房地产在国民经济中的重要地位;当前应启动第二次房改,以保障民生为主要目标,以完善制度和政策为主要内容,实现房地产的结构优化和社会公正。从这个意义上讲,房产税的推出可谓正逢其时。是房地产新政中已明确提出要加快研究制定相关税收政策,市场对房产税的预期十分强烈,如果不能及时推出,会引起人们对新政效果的怀疑,导致市场反弹,使得未来房地产调控成本更高,难度更大。

当然,在推出房产税的同时,也要加快研究构建我国房地产市场健康发展的长效机制,主要包括:能起到平抑房价而非推动房价异常波动的土地交易制度;以保障消费者权益为首要目标的房地产和信息披露制度;有助于实现市场稳定和社会公平的房地产税收体系;有利于居住需求而不是投机需求的房地产金融体系;能弥补市场机制和宏观政策不足的必要措施等。

(作者单位:中国农业银行战略管理部)

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