认房又认贷 "二套"新规不只一个"紧箍咒"

房天下综合整理  2010-06-17 13:32

[摘要] 6月4日，住建部、央行、银监会三部委的二套住房认定标准一经公布，便立即在社会上引起强烈关注和反响。不少准备购房者最为关注的事情便是：我将要买的房子将被算作第几套？

（来源：沈阳晚报）6月4日，住建部、央行、银监会三部委的二套住房认定标准一经公布，便立即在社会上引起强烈关注和反响。不少准备购房者最为关注的事情便是：我将要买的房子将被算作第几套？

日前，记者在各大网站的论坛板块中看到，讨论最热烈的话题便是二套房认定标准。许多购房者纷纷发帖求证，自己的房子算不算第二套。

其中，购房者的问题大多集中在改善型需求和异地购房者。有在外地买过房，现在要在沈阳买房的；有结婚前买了房，现在结婚要换婚房的；有曾经买过小房子，现在想以小换大的。这些购房者都很急切地希望了解，按照新的认定标准，自己现在买房是否会“被二套”。本报记者石彦梅

不认定为二套的4种情况

关键词 成年子女贷款(父母名下有住房，以成年子女名义贷款购房)

举例说明：申大爷家现在居住的是一套70平的住宅，最近想买个100平以上的新房改善一下，为了不“被二套”，他打算以24岁女儿的名义购买。根据政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，由于申大爷的女儿已经成年，所以他以子女的名义申请贷款购房时不会按照二套房政策执行！

关键词 商业地产(贷款买过商铺，再贷款购房)

举例说明：张先生在前年贷款购买了一个120平方米的商铺做生意，目前生意已经步入正轨，张先生也想再贷款买一套住宅落脚。据了解，二套住房针对的是以居住为目的的“住宅”，不将商铺计入在内，因此张先生的置业计划不含在二套住宅范围内。

关键词 全款购房(全款买过一套房，售出后再贷款买房)

举例说明：白女士现有的住房是用全款购买的，为了换个大点的房子，她将原房产卖掉，然后向银行申请首套房贷款。白女士这种情况，在房屋登记系统已经查不到房产，在银行也没有贷款记录，因此不算二套。

关键词 农村人口 (农业户口有自己的宅基地，贷款购买商品房)

举例说明：王先生是沈阳市农业户口，在村子里有自己的宅基地，现在想在市内购买一套商品住宅房。由于农村的房子是没有房产证的，只是土地使用证，而认定二套房的标准是已有一套有房产证的住房再去购买或是有贷款买房的记录，王先生两个条件都不具备，所以不算二套。

拒绝“被二套”仍有招儿

“认房又认贷”，如果银行认真按此规定执行，那么大部分新购房的人群都会“被二套”了。不过，面对严厉的新规，由于目前房屋登记信息系统和商业贷款信息系统尚未同步，因此如何认定购房者房屋数量尚存在一定困难。业内人士发现仍有漏洞可钻，并衍生了一系列规避二套房贷的做法。

关键词 婚前购房 (结婚之前，有房一方以无房一方名义贷款买房)

举例说明：为结婚，谢先生刚刚贷款买了一套住房，由于还没有与女朋友办理结婚登记，为了规避二套住房的新政，他就以女朋友的名义再次贷款购买了一套。这样在结婚后，家庭就拥有了两套住房，并且都按照首次置业的房贷利率进行贷款。由于婚前，两人还没有组成一个家庭，如果之前都没有房贷记录且名下没有房产，都可以按首次置业进行办理。

关键词 异地购房 (在外地全款购房，在沈阳申请贷款购房)

举例说明：柳先生在北京全款买了一套住房，现在在沈阳购买也有可能按首套办理。目前，沈阳房产交易所能查找的购房记录十分有限，对于购房人在外地是否有房产追查困难。虽然现在北京、上海房产交易在各区县已实现联网，借款人在两地的购房记录可以查询，但如果在其他城市购房，则难以查询。更有甚者，一些城市各区县间交易信息不能联网，需到各区县分别查询。

关键词 离异购房(夫妻离婚后，一方无房贷记录，名下无房产，申请贷款购房)

举例说明：小杨和小王结婚后，丈夫小杨以自己的名义贷款购买了一套两居室，今年两人办理了离婚手续。由于妻子小王是“净身出户”，名下并没有房产，之前也没有任何房贷记录，无论是从房屋登记信息系统还是银行征信系统都查不出问题，这种情况就可以按首次购房处理。

认定为二套房的10种情况

广州

异地购房

仍有空子可钻

实际操作中，对二套房的认定其实仍然存在一定的难度。现在广州市只能查到个人名下的房产，但无法查到家庭的房产。而且广州市房管局的系统并未和银行系统对接，查起来本身就比较麻烦。即便银行要求贷款人提供未婚证明或者结婚证来判断“家庭”，但对于有些外地购房者来说，完全有可能回原籍开出单身证明，由于民政部门没有联网，银行就无法核查其真实的婚姻状态，只能选择相信，到时查出来也许就成了银行违规放贷。其次是外地房屋登记系统部分没有联网，可能造成核查时的漏洞。

北京

北京二套房

要求更严格

从北京市住建委了解到，北京的房屋权属登记已和银行系统对接，买房人的信息都实行共享。房屋主管部门会向银行提供房屋权属登记信息，以认定借款人家庭是否有住房。

三部门规定，对于不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，是按照第二套房贷政策执行。不过北京的规定更加严格，这种情况下，是一律不能发放贷款，即只能全款买房。

上海

二套房“异地认定”

尚有难度

上海商业银行人士坦言：从银行操作层面来看，认贷现在是没有问题的，以前银行就一直是这么做的，但认房还是有一定难度的，毕竟现在范围内住房登记并未联网，异地认定困难比较大。如果有的人在外地已经买了房，再在上海置业，完全可以不被查到，并获得首套房的贷款利率优惠。

成都

目前实际只能

认贷不认房

目前，虽然各家银行都已开始按照新政执行，但是在成都，由于房产登记系统与银行征信系统没有联网，银行即便是获准查询住建委房屋登记信息，也只能了解贷款申请人在成都市的房产情况，并不能了解在外地有无房产。所以目前很多银行在认定二套房时仍然“都是以借款人的信用报告中显示的贷款记录为准”，“认贷不认房”。

（来源：理财周刊 甄爱军）

第二套房认定标准出台,在精准打击投机性需求的同时,也不可避免地“误伤”了改善型需求。预测,新政策的出台,有可能成为楼市回调之肇始,回调幅度可能达到20%~30%。

第二套房认定标准出台,受影响的不仅仅只是性需求。据悉,住房和城乡建设部于近日在其网站上公布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(以下简称《通知》),《通知》指出,各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭成员名下,包括借款人、配偶及未成年子女,实际拥有的成套住房数量进行认定。

第二套房认定标准即“认房又认贷”,被广泛认为是有史以来最为严格的认定标准。业内人士表示,这对性需求将会起到极大的抑制作用。但由于该认定标准采用双重认定标准,也在一定程度上会对改善型需求产生不利。

新标准正式出台

新的第二套房认定标准出台。新标准明确二套房的认定不仅要以家庭为单位,同时执行认房又认贷的做法,极为严厉。

《通知》规定,商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。同时,购房人应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询,并出具书面查询结果。暂不具备查询条件的,借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。

《通知》明确,三种情况将被认定“二套房”,并执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策:借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的;贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

新标准明显有别于旧的认定方式。据悉,在“新国十条”房贷新政出台前,二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房,且贷款是否已还清”。新标准有别于此,除了贷款这个因素之外,还会重点考察房产套数。凡是拥有多套住房,即使之前从未申请过按揭贷款,也不符合首套房标准。

投机性需求将被逼出

“受新标准影响的莫过于投机性需求,将被彻底赶出市场。”在谈到新政的影响时,复旦大学房地产研究主任尹伯成教授做出上述表述。

在看来,新标准的指向十分明显,即房地产按揭贷款只支持自住房的资金需求,而不能支持炒卖房屋的资金需求。因此对于投机性需求最为直接的影响在于成本的大幅攀升。

众所 ,为了获得更多的利润,性需求乐于借助金融,来放大。比如两年前一套100万元的房产,当房产市场价涨至200万元时,如果以一次性付款方式进行,为100%,还算比较理想;但如果利用银行贷款,获得的回报更为惊人,首付只需30万元,两年房贷约10万元,即投入40多万元,可高达250%。由此可见,温州客想尽一切办法要利用银行的钱来进行的做法,则不难让人理解了。

分析认为,新标准认房又认贷,这会让者利用贷款来进行的成本增加。《通知》规定,达到二套房标准的,贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。如第二套房贷首付款为50%,利率上浮1.1倍。

不仅如此,此后者利用银行贷款进行的难度也在加大。对于此前已有多次贷款购房记录的者,可能再也无法从银行申请到房贷,因为政策规定,对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定,可暂停发放住房贷款。

此外,异地的投机性购房需求也受到了限制。如政策规定,“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。”分析认为,这对于近几年大量存在于一二线城市的异地投机需求,尤其是温州团,其贷款门槛和成本大幅提高。

对此,尹伯成分析说:“新政策的意图明显,就是不再给性需求提供任何帮助。”

改善型需求也受牵制

不可否认的是,为了遏制投机性需求,改善型需求也由此而遭了殃。

上海“我爱我家”权证部经理渠福琴表示,根据新政策的规定,有过买房房贷经历的,再次买房时如申请住房贷款,不管是处于何种目的,都会被当成第二套房来对待。也就是说,新政策的打击面大,改善型需求也被包括了进来。

对于新政“误伤”改善型需求,有分析人士指出,这其实难以避免,因为在有些情况下,和自住其实难以严格区分开来。“有些人虽然是出于改善目的购买第二套房,但首套房也并未出售,那么这种情形到底是自住还是呢?”渠福琴如是说。

调整即将开始

认为,只要国家保持目前的调控力度,在不久的将来,楼市将迎来一轮调整。

地方政府不可能完全放弃土地财政,不希望看到楼市调整导致土地市场过度低迷的状况。而另一方面,尽管政府希望开发商从大局出发,适当让利使楼市成交量重新活跃起来;但开发商目前资金充沛,宁愿延长工期,也不轻易。因此,和地方的博弈,政府与开发商的博弈,买卖双方的博弈,致使楼市短期仍处于僵持阶段。这种状况会维持多久?

尹伯成教授表示,第二套房认定标准的确定,使得投机性需求完全受到压制,将被无情清扫出局。由此楼市将会面对由自住需求主导的市场行情,但考虑到此前房价经历大幅上涨之后,泡沫成分已经不小,因此预期较大,这会导致市场持续观望。

对此,尹伯成教授估计,如果政策一直保持适度从紧态势,在今年第三季度,楼市必将开始调整。在他看来,虽然目前开发商因为自有资金充沛,尚可与政策“扳手腕”,但这种局面不会维持太久。“唯有房价适度回落,才能激发更多自住需求。”他说。

新标准极有可能成为市场转折的肇始。他分析指出,在房地产调控政策中,最管用的就是房贷政策。近年来我国商品住宅的购买者中,三分之二使用按揭贷款,而开发商的资金来源中,有相当比重属于个人房贷转化成的销售资金。所以每次房贷政策收紧,都会压制楼市,比如2007年9月“二套房贷新政”的出台,成为市场由盛转衰的转折点。

调整幅度有多大?尹伯成教授预测,房价回调幅度约20%~30%之间,对于此前上涨过快、泡沫成分较大的外围区域,以及此前炒作成分较大的项目,调整幅度要大一些;而城区的物业,回调空间不会很大。