北京近百楼盘集体变相 业内称8月或迎潮
北京商报 作者：王营 2010-07-01 08:04
[摘要] 协成机构协助本报独家统计发现,截至目前,北京有近100个一手楼盘有促销打折的活动。主要的方式有三种:一是打折,二是推特价房促销,三是交诚意金开盘抵房款。其中以推特价房的力度最大。
新政颁布伊始,绝大部分开发商高调宣称“不差钱”,房价不会降。但时隔两个月后,市场果真是如此吗?
协成机构协助本报的统计发现,截至目前,北京有近100个一手的楼盘有促销打折的活动。主要的方式有三种:一是打折,二是推特价房的促销,三是交诚意金开盘抵房款。其中以推特价房的力度。
百余楼盘三种方式变相
在成交持续低迷的情况下,北京市目前已经有近100个项目存在促销打折的活动。这一轮的风波以燕郊最为强烈。
“现在购房者购买意愿的确很低迷,我们酝酿了很久的看房团,像燕郊等线路由于很少有人参加都组织不起来。”某网站看房团的负责人无奈地对记者表示。
楼市成交低迷让北京各大楼盘深陷“零成交”困境。根据北京房地产交易管理网的数据,6月上旬,北京在售的235个普通商品住宅项目中(不含别墅、商业楼、保障房),147个项目出现“零成交”。取得预售许可证的11个房地产项目合计供应的期房4788套,目前全部处于未签约状态。
“楼市成交的低迷让开发商不得不面对现状。”业内人士认为,虽然开发商没有直接的宣布,但也算得上是羞答答地承认了形势逼人。开发商要经历一个的过程,在“国十一条”的高压之下必须做出这样的选择,不论是明降还是暗降。但是开发商他们考虑自己的得失,所以,不会轻易地个公开宣布降低房价。他们只会加大优惠力度,这是一种变相的。
据了解,打折促销是目前市场上主要的手段。从打折力度看,大部分为全款9.8折,按揭9.9折;少量项目出现较大的折扣,全款可达9折;按揭可达9.5折。如海淀的西山国际城,全款打9折,相当于较原价格直降3200元/平方米;中国山水醉全款9折,按揭9.5折。
从特价房来看,目前昌平的北一街8号(高教新城)和朝阳的合生麒麟社的力度相对较大。北一街8号(高教新城)特价房直降4500元/平方米,相当于原价打8折;合生麒麟社推出6套特价房价格直降4000元/平方米,相当于原价打8.7折。记者走访发现,特价房中折扣力度楼盘为通州京州世家。该楼盘推出10套自选特价房,在原均价2.2万元/平方米的基础上享受7.4折优惠。
近期即将开盘的金隅花石匠(通州区),业界预计的销售价的格为1.6万元-1.8万元/平方米,开发商推出“开盘当天认购1万元可抵10万元”的优惠。而在点时,该区域的房价可达2.5万元/平方米。
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背景：近日，协成机构协助本报的统计发现,截至目前,北京有近100个一手的
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潮将一触即发?
根据统计数据,截至6月18日,北京在售打折楼盘数量比一个月前增加了15%,折扣的力度也从以前的9.8折、9.9折扩大到9折,其中部分项目特价房的折扣幅度还会更大。不仅如此,北京部分区域前5个月的商品住宅期房均价比前4个月下降了近千元。另据中原地产住宅市场月报显示,在销量急剧下挫近一个月后,部分标杆房地产企业在售新房项目也出现了促销迹象,幅度在5%至10%。
此前开发商的互相观望正因政府表态的坚定决心而不断的动摇。
日前,住建部政策研究副主任王珏林再次对媒体表示,已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备,调控的政策不会半途而废。王珏林表示,目前包括部分地方政府在内,各方主体对此次楼市调控能力多少存在一些疑虑。有的甚至还认为之前的几次楼市调控最终都以“放松”或“救市”告终,并推断下半年或者明年初可能会救市。
但事实上,已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分的准备。他分析,本轮调控和之前的几次房地产调控存在不同。,这次调控由国务院亲自“操刀”,国务院出台具体的措施,由地方政府落实。第二,本轮调控呈现差别化,即打击性、倾斜自住型、增加保障性住房,刚性需求不会受影响。第三,本次调控抓住了市场问题的根源,一是供给不足,二是管理不完善。第四,本次调控对房价上涨过快的一线城市影响大,但对600多个中小城市影响较小。
“其实的开发商对今年的市场都已经有了清晰的认识。要么硬扛房价等明年,要么就准备。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰认为,眼下房价的坚挺只是表象,各大房企其实都做好了的计划,只是降多少和什么时候降的事情。不出一个月,北京必定有大幅的项目出现,不管是一手房还是二手房。
“现在让房地产马上还有些牵强,7月份将是房地产最忧郁、彷徨、无奈的一段时间。按照理论和对市场研判推测,在8月份左右,一线城市将迎来真正意义上的“潮”,那时二三线城市不会有太大的价格波动,但成交量一定不会很好,而三四线城市房价可能不涨,但成交量不会有很大的改变。”北京姜仁地产研究院执行院长姜仁表示。
另据了解,率先打出信号的天洋城,三期以均价7800元/平方米推出新品,与4月份开盘均价1.1万元/平方米相比降幅达30%。而在之后,该楼盘销售状态一改此前的冷寂,当天销售近200套。
曾被观望的情绪所掩盖的“退房潮”从未像现在这样汹涌。刚刚过去的6月中旬，继续下滑的楼市成交量似乎印证着“房价将要下跌”的传言，而这一现实也使部分徘徊在“退”与“不退”两难之间的人们更为坚定地选择了前者。通州、昌平等近郊区域的项目已经有越来越多的业主提出退房的要求。有业内人士指出，随着房价的进一步松动，之前受心理因素影响而未显现的新一波退房潮可能加快到来。
●楼市成交冷场业主联合要求退房
在经过长时间的等待和磋商之后，香河的某房地产项目的30多户业主最终决定联合起来，去找开发商协商退房。而早在5月初，该项目已经成功退房的另一波业主成为了后来者们学习的榜样。
来自北京的朝阳区的刘小姐4月份以6000多元的单价在该项目购买了一套三居，然而在交纳定金并拿到收据后不久，国家对房地产的一系列调控政策出台了。“本来我应该交纳20%的首付，但是开发商在和银行协商之后通知我们这批买房人，由于执行新的房贷政策，要我们多交10%的首付才行。当时就有几十个业主一起要求退房，开发商也给他们办理了”，刘小姐说。
此后刘小姐陷入了纠结中：如果真的要买这套房，多凑10%的首付对她来说并不是难事，但如果以后房价下跌了，现在退房才是她的选择。
随后的一个多月时间里，刘小姐去了售楼处多次，但开发商的方面则表示，要退房也可以，但是要扣掉总房款2%左右的违约金。而另一方面，新政策出台后，北京市及周边楼市的成交量大幅下跌，同时房价也有了松动的迹象，这些都使刘小姐坚定了退房的决心。
●退房者心态迥异
新一波退房潮酝酿中
要求退房的业主并不仅在上述项目存在，根据《广厦时代》了解，在通州、朝阳、昌平等区域的多个的项目，都有业主就退房相关事宜与开发商进行磋商，其中不乏一些开发商的项目。而在香河当地，仅刘小姐了解到的就有好几个项目也陷入了“退房门”。
不过，尽管此轮参与的退房的人数众多，但参与者的心态却各有不同。一位退房者表示，他之所以参加集体退房行动，是因为迫不得已。“我单独去过售楼处要求退房，不过根本得不到重视，对方只是告诉我退房不可能。所以我希望联合起来能得到他们的回应。”
而另一些的购房人则仍抱有迟疑的态度。在电话采访中一位退房者表示，虽然他已报名参加了集体退房行动，但是仍未真正决定是否退房。“我当时买房子时的价格并不贵，提高首付的比例也没有多大问题，可是我担心房价会降。我想到时候去谈退房的时候也问问价格的问题，如果开发商能在房价上给打折，我也可以不退”，他说。
一位业内的人士表示，与新政刚刚出台时出现的一波退房潮相比，此轮退房潮的一大特点是非刚性。“上一轮退房的人很多是由于受限于银行的贷款政策，自身购买力确实被削弱，而不得不退房。而此次退房的人则多数是因为看冷后市。对他们而言，房价跌多少是不好判断的问题，因此这一轮退房持续的时间可能更长，对开发商而言这也是新的考验。”
●律师观点
政策影响下退房或是时机
对于退房者关注的“退房承担责任”问题，许多法律人士表达了对退房者有利的观点。
中消协的律师团团长邱宝昌律师表示，新政出台后，由于一些人补不齐首付被迫退房，这种情况不存在双方违约的问题。人民法院的司法解释规定：买受人和出卖人交易过程中，如果不能归责于当事人双方的事由而导致担保贷款不能进行时，双方均不承担责任。
北京正海律师事务所主任杨磊认为，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，由于限制了以为目的的房产交易，房屋价格走低已成为一定时期内的大趋势，而买受人利用贷款政策的变动，提出解除合同，无疑也是避免风险的方法。“如果确是因为新出台政策的原因导致无法足额贷款购房，退房者在某些情况下是可以不承担违约责任的。”
●法律援助●
退房者解除合同是否承担违约责任？
北京的正海律师事务所主任杨磊则表示，4月17日以后，他们确实接到了相当多的咨询，询问因为政策变更导致房屋买卖合同履行不能，买受人是否应当承担违约责任的问题。杨磊认为，这需要根据签订合同中的具体情况而定：
一.房屋买卖合同中没有约定买受人以贷款方式支付购房款的，买受人无权提出因贷款政策变更解除合同；
二.房屋买卖合同虽然约定了以贷款方式支付购房款，但是同时又约定了如果未能办理贷款，则买受人需以现金方式付款的，买受人无权提出因政策变更解除合同。但如果买卖双方签订的是2007年12月北京市建委与北京市工商局修订的《北京市存量房屋买卖合同》范本，在合同第四条第（三）中选择第（1）项的，因贷款不是买受人自身原因不能获得批准，买受人可以以贷款政策变更要求解除合同；
三.如果房屋买卖合同中约定了以贷款方式支付购房款，但是约定的贷款比例较低，未受贷款政策影响，则买受人亦不能以政策变更提出解除合同。但如买受人是第二套住房申请贷款的，首付款因贷款政策变更需提高至50%的，买受人可以以贷款政策变更要求解除合同。如买受人是第三套住房申请贷款的，因政策无法获得银行贷款的批准的，也可以以贷款政策变更要求解除合同；
四.只有合同中约定了以贷款方式支付购房款，并且因为贷款政策变更，导致无法按照合同约定履行的情况，买受人提出解除合同，同时提出不承担违约责任的主张才能够得到人民法院的支持。
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