评论:房价空间有多大?普通市民买得起有可能

新京报  作者：沈晓杰  2010-07-02 09:23

[摘要] 6月份深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米16978元,同比上涨19.59%,环比下降10.63%,这是今年以来连续两个月环比下降。(据新华社)与此同时,多个城市的住宅成交价格环比下降。这样看来,楼市调控似乎已初见成效,但房价是否已经“降到位”?恐怕未必。

6月份深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米16978元,同比上涨19.59%,环比下降10.63%,这是今年以来连续两个月环比下降。(据新华社)与此同时,多个城市的住宅成交价格环比下降。这样看来,楼市调控似乎已初见成效,但房价是否已经“降到位”?恐怕未必。

根据国家统计局的数据计算,去年我国城镇居民买房的房价收入比平均已达9.7(一些大中城市甚至高达15-20以上),远远超过国际上公认的“买得起房”水平的上限———房价收入比为6的标准。如果要让普通市民可以通过房地产市场解决住房问题,就必须使现在城镇的平均房价下降四五成。目前房价存在如此大的空间吗?

还是先从商品住房的成本来算起。我国商品房的成本主要由土地出让金(商品房中的地价)、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费用所组成。其中,最主要的就是土地出让金和建安费。由于我国商品房的开发周期较长,加上囤地现象比较普遍,所以,从开发商竞拍拿地,到完成开发和销售两个周期,往往在3年以上。就以3年的商品房开发周期计算,2009年商品房所用土地,平均拿地时间应为2006年。那么,当时平均的商品住房的地价又是多少呢?

根据国土部“中国城市地价动态监测系统”提供的信息,2006年“主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1681元。新建商品住房的容积率再以1.8来计算(目前多数城市容积率已超过2,不少大城市已超2.5),分摊到每平方米住房中的“楼面地价”,就是623元。城镇造房的建安费,高估为每平方米1000元(以比同期我国农村建房成本高一倍计算,也可以通过一些单位的合作建房成本做比较参照)。其他的配套费、税费和经营管理费,城镇的平均费用我们推算为600元。综上所述,2009年城镇商品住房的平均成本,每平方米为2223元(大中城市成本要比这高。但房价水平更高,利润更大)。

把城镇2009年新建商品住房平均每平方米2223元的成本,和当年每平方米5000元的商品住房售价相比,我们就可以发现,城镇新建商品住房的成本,只占到售价的44%,如果把开发商的合理利润定为6%,新建商品住房房价的一半还是落到了开发商的手里。也就是说,房价之所以“高高在上”,使得绝大多数市民买不起,并不是由于新建商品住房的成本高昂。在市民买房的支出中,有一半以上是为房地产利益集团的暴利“打工”。

由此也可得出结论:把房价降到普通市民买得起的合理水平,并非没有操作的可能和空间。