任荣荣：1—5月份房地产运行状况及下半年预测
房地产门户房天下 2010-07-03 13:10
[摘要] 1—5月份房地产运行的状况，概括为开发亿元保持较高的水平，商品房销售逐月下降，1—5月份商品房价格累计表现为上涨，但是5月份房价涨幅回落，70个大中城市二手房价格回落。
由《21世纪经济报道》主办的“博鳌•21世纪房地产论坛”2010年7月2日-5日，在海南博鳌索菲特大酒店盛大开幕，会议主题为——地产考验中国：以制度创新求解效率与公平。聂梅生、任志强、刘晓光、陈淮等政策制定参与者、业界大腕与经济学家将组成最强演讲阵容联袂出席，共同探讨新形势下中国地产行业的现状和未来，为迷雾中的中国房地产业号脉、开方。
主题演讲：任荣荣 REICO工作室博士
各位来宾大家上午好！我发表一下房地产市场的报告，1—5月份房地产运行的状况，还有对下半年房地产市场运行情况进行预测。
1—5月份房地产运行的状况，概括为开发亿元保持较高的水平，商品房销售逐月下降，1—5月份商品房价格累计表现为上涨，但是5月份房价涨幅回落，70个大中城市二手房价格回落。
简单的看具体的各项指标亿，5月份房地产开发保持较快的增长，统计数据显示1—5月份房地产开发统计是1.4亿元，增幅比固定资产高出12%，从重点区域来看，在我们分析的长三角、珠三角和环渤海三大区域，1—5月份房地产开发的增幅在30%以上，因此长三角和珠三角增幅比一季度扩大，四个一线城市外，除北京外，广州、深圳、上海的增幅高于一季度，前五个月房价的资金来源同比增长63%，资金来源跟房地产完成的比例是1.96%，这是今年同期较高的水平房地产开发的投入是持续减少的，包括两个因素，受房地产市场需求减少的因素，前五个月订金和按揭贷款是逐月下降的，前五个月房地产开发资金中国内贷款的增幅也是有所下降的。
房地产开发企业购置土地的面积，1—5月份房地产购置土地面积有较大的增加，购置土地面积总量是1.3亿平方米，同比增长了31.1%，其中东部地区和中部地区土地购置面积有重点的增加，长三角和环渤海地区购置土地明显的增加，长三角和环渤海的增幅都是近年来较高的水平，我们也看到珠三角地区购置土地的情况是负增长。从房屋建设的各项指标来看，前五个月商品房屋各项指标仍然是在上升的，无论是施工面积、新开工面积、竣工面积都是同比增加，商品房的面积是最快的，新开工面积是6.1亿平方米，同比增长了72.4%，各个物业商品住宅、楼、新开工面积都出现了较大程度的增加。
三大重点区域，房屋新开工面积的增幅都表现为同比增加，而且涨幅要比一季度有所扩大，长三角扩大了2.3%，珠三角扩大了2.6%，环渤海地区扩大了11.2%。房屋的供给表现不同，1—5月份类型的商品房销售面积增幅表现为逐月下降，截止5月份商品销售面积大概是3亿平方米，同比增长22.5%，比去年同期减少3%，比一季度减少13%，1—5月份各月销售增幅是逐月下降的。
三大重点区域商品房销售面积同比增幅要低于一季度，长三角商品房销售面积同比出现了负增长。
对市场反映快的二手房交易量，1—5月份二手房的增幅是逐步下降的，5月份部分城市二手房交易量出现了同比负增长，北京5月份二手房交易量减少了29%，宁波二手房成交量同比减少了50%，深圳和广州二手房交易量出现了10%左右的下降。
价格方面
2010年前5个月同比销售价格是上涨的，但是5月份迅速回落，前五个月中房价环比涨幅，1和2月份环比涨幅是下降的，3和4月份房价环比涨幅是增加的，5月份环比涨幅是迅速回落了，70个大中城市二手房交易量是下降的。70个城市中70%的环比是回落的，1/3的二手房价格环比是负增长的。
我们比较关注的是普通住宅和高等住宅，在5月份的价格涨幅出现了快速的回落，同样五月份三大重点区域，新建住宅和二手价格出现了明显回落，部分城市价格下降长三角地区城市的住宅价格均表现为环比负增长，珠三角的广州和深圳新建住宅是下降的，环渤海的北京、天津、石家庄环比是负增长的。
2010年下半年房地产市场形势预测
从前面的分析可以看得出，前5个月房地产需求增长是回落的，供给增长是逐步增加的，国十条后房屋交易快速回落，使得供不应求的局面出现了根本性的扭转，分析下半年房地产走势的时候，主要看两部分的影响因素，一个是市场运行的政策环境，一个是宏观政策环境，政策环境可以得出房地产政策调控的效应继续显现，宏观层面上午大家进行了分析，一季度我国GDP增长11.9%，是比较高的增长水平，多数经济学家和机构预测经济增长是9%左右，预测下半年经济增长有所回落。
1—5月份CPI同比变化是逐步上升的，5月份CPI同比上涨3.1%，这是比较高的水平，同样根据多数机构的预测，我们认为下半年CPI的同比变化和涨幅要比上半年有所回落，意味着下半年通货膨胀预期有所下降。
货币供应量，2010年前5个月的货币供应量是逐步回落，1月份26%回落到5月份的21%，按照央行公布的全年货币供应量M2的增幅，预期是17%的目标推测，下半年货币供应量和增幅是继续下降的。
综合分析房地产调控效应，房价和各项经济之间的关系，我们预测2010年房地产下半年房地产景气是逐渐回落的，下半年房屋销售面积增幅继续回落，价格来看，下半年70个大中城市房价增幅同比回落，价格稳中有降，下半年新开工面积和企业购置土地面积将出现逐步的回落，以上是我们的报告，谢谢大家。
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