住建部指中介推高房租遭质疑 谁是真正推手？

房天下综合整理  2010-07-08 10:02

[摘要] 日前，由住房和城乡建设部安排，其下属房地产经纪人学会负责对北京、上海、广州、深圳等城市房租进行调查，对于房租上涨的原因，调查结论认为除了季节性因素外，部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处收租房子做“二房东”推高房租或劝说房主抬高房租，成为推动房租上涨的主要因素。

随着房地产调控的进一步推进，无论是一线城市还是二三线城市，新房和二手房价格还未出现明显松动，但成交量已持续下滑、濒临冰点，与此截然不同的是，各城市的房租都出现惊人上涨。以北京为例，3-6月份同比上涨幅度超过了18%，每月环比上涨幅度约2%。广州租金平均也涨了一成，而市区一些城中村房租更普遍上涨二到四成。

日前，由住房和城乡建设部安排，其下属房地产经纪人学会负责对北京、上海、广州、深圳等城市房租进行调查，对于房租上涨的原因，调查结论认为除了季节性因素外，部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处房子做“二房东”推高房租或劝说房主抬高房租，成为推动房租上涨的主要因素。（据《21世纪经济报道》）

（来源：中国青年报 冯海宁） 房租大涨须辨明谁是真正推手

记得几年前某地产记者请教行业主管部门负责人“房价为何快速上涨”时，该负责人不假思索地回应：都是媒体炒高的。无独有偶，某省负责人也曾抛出过类似观点。把房价上涨的板子打在媒体身上，着实冤枉。现在，有关方面把房租上涨的板子打在中介身上，估计中介也要大声喊冤。

有媒体反对“中介炒高房租说”，理由有两点：一是中介行业分散，市场集中度较低，而租赁市场又十分庞大，个别中介不可能成功炒作甚至操纵租金价格；二是作为房屋租赁市场的供给方——房东，比中介机构更分散，人数众多，不可能主观愿意就能形成“价格共谋”。不过我以为，这两点似乎难以立足。

原因是，在房租上涨的城市，房屋租赁市场基本上都被少数几家中介机构以连锁方式垄断，这就给中介机构炒作、操纵租金价格提供了机会。即便房屋租赁市场没有垄断，中介也会联合起来哄抬房租，与开发商联合哄抬房价没有两样。再说，当中介机构的房屋买卖业务由于宏观调控而陷入低谷时，从租赁业务上谋生是必然的，怎么能说中介与房屋上涨无关呢？

但不能把板子都打在中介身上，否则，不仅中介要大声喊“不公”，而且还会掩盖事实真相。我以为，房租上涨幕后的真正“推手”或者说主要“推手”，既不是毕业大学生，也不是中介机构，而是责任缺失的部门。正因为缺失，公共责任缺少担当，房屋租赁市场才像一个似乎没有人管的“野孩子”。

说房屋租赁市场一点没有人管，也不准确。但客观地说，无论从政策法律法规而言，还是从投入来看，都难言满意。比如说，如此庞大的房屋租赁市场，制度层面仅有房地产管理法和城市房屋租赁管理办法，而且是多年前制定的，显然难以适应今日。

而且，每一轮宏观调控，基本都把重心放在新建商品房市场和二手房买卖市场上，租房市场多年遭遇“冷遇”。当房租突然上涨时，我们才意识到宏观调控忽略了租房市场，导致租房市场缺少层次，供需不对接——住房供过于求，而低端住房供应不足。

部门公共责任缺失还体现在公共租赁房提出晚、发展慢、政策不公。虽然住建部等七部门6月份联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，但要看到发展公共租赁房受制于土地财政，而且分配时存在户籍歧视——不少地方的公共租赁房优先供应户籍人口，暂不供应外来人口。其实，外来人口才是公共租赁房的真正需求者，才最需要被政策照顾。

据报道，北京、上海、深圳、广州等城市近来房屋租赁价格平均涨幅超过10%，有的超过20%。学者们分析原因，多数看法是房屋租赁市场供需失衡。但据国家电网公司近期在660个城市的调查，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。这充分说明租赁市场不差房屋，而是差有效调控，没有把空置房变成租赁房。

今年5月，住建部有关负责人公开承诺，要尽快会同有关部门出台房屋租赁办法，并强调规范和完善房屋租赁市场是当前一项很急迫和主要的工作。但愿有关部门能够辨明谁是房租上涨的真正“推手”，要勇于自我反省，以遏制房价的决心来遏制房租。

（来源：新京报 作者：王莹）房租上涨能够支撑房价吗？

按照房地产市场运行规律，一般来说，房屋租赁市场的价格涨跌总是与房屋交易价格的涨跌“同向联动”。因此，租赁市场呈现的价量齐升，造就目前广泛传播的“房租上涨将支撑房价”的论调，并由此对房价跌幅乃至房地产调控成效表示质疑。事实上，这种逻辑过于简单化，当前房租的上涨与房价未来的下跌趋势，并不存在必然的矛盾；即使租赁价格出现一定程度的上涨，也不能阻挡房价下跌的脚步。

首先，房租涨跌并不具备楼市风向标意义。从最近几年的市场经验来看，房价的上涨必然带来房租的上涨，而房租的上涨不一定能推动房价上涨。归根结底，造成这种违反市场规律的不正常状态的原因在于，房屋买卖获得的率一直远高于房屋租赁率。我爱我家市场研究提供的数据显示，经过近期房租的上扬，目前北京的租售比已由新政前的1:650降低为1:565，尽管如此，仍远远高于1:200-1:300的国际合理水平。在这种情况下，即使房租翻一番，也无法弥补房价下跌30%造成的损失，者绝不会为了微薄的短期租金而失去可能的出售机会。

其次，房屋租赁需求并不能够为房地产市场库存增加提供有效的需求支撑。房租的上涨，与租赁市场“供小于求”的趋势密不可分。如果说，高房价下越来越多的居民被迫选择“转购为租”，在短期内增加了租赁需求，是房租上升的初始动因。那么，人口向城市的流动并定居，则是租金上涨的中长期推动力。以北京为例，截至2009年末，已经连续三年年均增加常住人口50万人以上。如果以人均25平方米的居住面积计算，每年新增人口所需的住房面积高达1500万平方米，折合建筑面积约1900万平方米，这无疑将形成持续稳定的新增住房需求。

值得注意的是，在当前房价虚高、房价收入比严重扭曲的背景下，租房需求转移至买房需求是相当困难的，需要收入达到更高的水平，这使得房租上涨对于房价的拉动力较弱。换言之，由于这些住房需求很难转化为实际的购买需求，对于开发商和投机者来说，其库存压力并不能因租赁需求增多而显著改善。

租赁市场需求的增加，正反映了购房者的观望情绪越来越浓厚，房租的上涨也是房价下跌预期加强、下跌预期已经占据主流的必然的正常现象，房价下跌的压力正在持续增大。

另外，由于租赁价格是人们收入与经济环境的体现，决不可能脱离实体经济环境涨上天去。目前部分城市房租的上涨是房价尚未明显下跌，预期利率上调和开征房产税共同作用下的特殊现象。因此，决不能因市场出现的一些背离于政策调控的现象，而否定正在形成的房价下滑态势。

（来源：新京报）打击中介“租”难解民生纠结

据报道，由住房和城乡建设部安排的北京、上海、广州、深圳等城市房租原因调查工作已经结束。据悉，初步调研报告对“北上广深”四城市的房租上涨情况及原因进行了分析，认为除了季节性因素外，部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处房子做“二房东”，推高房租或劝说房主抬高房租所致。

中介无疑构成了此轮房租上涨的直接环节，而允许中介开展租赁全程代理业务，即充当“二房东”，也为中介“”提供了便利空间。此轮房产调控导致二手房交易进入冰冻期。中介为了求得生存而在房屋租赁市场“大做文章”。这些都是事实。

如果，我们认定中介是主要原因，那么，理应考虑是否应该在制度上更加严密，不给中介的机会。问题在于，不让中介做“二房东”，房租就能降下来吗？如果中介的目的是“垄断房源以抬高房租”，那么，即便不能开展租赁全程代理业务，他们也可以通过其他方式来掌握房源。

房屋租赁市场是一个充分竞争的市场，形成垄断和达成价格同盟并非易事。所以，从本质上说，房租价格的上涨只是释放了一个正常的价格信号。

现在楼市观望期仍然没有结束，卖方持房观望，而买方只有租房以待。空置的商品房并未大量转化为房屋租赁市场上的房源，而随着大学生毕业，租房的人却又大量增加。这其实就加剧了供求失衡，使房租上涨。

尽管造成房租上涨的背后因素有很多，有大学生求职、拆迁等季节性和偶然性因素，也有通胀等宏观因素。然而，房租价格的问题，本质上还是房价的问题。如房价太高，人们买不起房则只好租房，高房价其实就是在为城市增加租房需求，从而抬高房价。这份报告指出，北京3-6月份同比上涨幅度超过了18%。而根据公布的有关数据，这段时间的北京房价也都比去年同期上涨一成以上。房价和房租的关系正是“水涨船高”。

房租价格的调整实际上和房租有一定的滞后性。因为，租房者一般都是一年半载才换一次房，并不是每个月都在租房。其体验到的房租上涨正是与去年同期相比较的结果。去年此时，恰恰正是楼市飙升之际。虽然，房租每个月都在跟着房价上涨，然而，只有经历了这样一个租房的周期，才突然被社会所发现。

当一个城市的房租价格达到一定程度之后，当年轻人连房租都承受不起的时候，逃离“北上广”的口号就会流行。所以，在房租问题背后的民生关切点，仍然是住房问题，尤其是外来人口的住房问题如何解决。

日前，国家统计局北京调查总队公布的一项调查数据显示，七成北京城镇居民拥有住房。由此可见，外来人口才是北京租房市场上的主力军。从这个意义上来说，如果政府保障性住房仍然限于户籍政策，常住的外来人口只能依靠买商品房和租房解决住房问题，那么，房价和房租的问题就会“按下葫芦起来瓢”交替上演。

如果中介确实有违规行为，确实需要打击。不过，只有这样还不够，应对突然出现在大众视野中的房租问题，有关部门关键还是要找到房产市场的准确“穴位”，据此出招才会有效果。

（广州日报 薛世君）盘活空置房遏制房租过快上涨

大量商品房空置，既浪费社会资源，又吹大了楼市泡沫。千方百计盘活天量的空置房，加大租赁市场的供应量，无疑是缓解租房难、房租上涨的有效途径。

近来房租上涨席卷各大城市，备受关注。先是央视《新闻1+1》栏目报道，今年以来北京、天津、杭州等城市的房租都出现不同程度的上涨，北京四五月份房租价格就同比上涨超过20%，部分地段更是超过了50%。随后，由住建部实施的北京、上海、广州、深圳等城市房租原因调查报告指出，四城市房租上涨幅度并没有那么严重，部分中介从房主处房子做“二房东”推高房租才是主因。

客观而言，这一波房租上涨虽然无法排除中介炒作推高房租的原因，但更是租金压力和租房需求增加等因素叠加的结果。近几年各大城市房价大幅增长，租金却相对滞后，伺机“”不可避免。况且，一来新政调控之后，房价看跌心理预期增强，持币观望者开始挤入租赁市场；二来大学毕业生就业潮杀到，市场出现季节性租房高峰实属必然。

但房租上涨，现实影响确实太大，以至于有大学毕业生觉得“租一套房子竟然比找一份工作还难”。统计显示，今年上半年北京市套均租金达到每月2792元，已 过去年应届毕业生的月平均工资2492元，单是住房消费，就让毕业生陷入“月光”窘境。对于低收入阶层、“蜗居”者而言，房租上涨无疑意味着生活负担的加重。

按市场规律，租金价格无非取决于供求关系，而要遏制房租持续攀升的趋势，一方面可从减少租赁需求入手——如果调控新政能致房价与收入水平相匹配，住房需求就可以从租房市场转向买房市场，当然，经适房、限价房等保障性住房的建设也应及时跟进。另一方面，更可从增加供给的角度着力，“双轨并行”：一是加大廉租房、公租房建设，培育租赁型保障房市场，二是尽可能多地“激活”存量房，培育民间租房市场，通过税费优惠和制度设计鼓励私人房产出租。

但是，据媒体报道，国家电网公司近期在660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。另据报道，国内一些主要城市的房屋空置率已 过10%的国际警戒线。典型如天津的京津新城、内蒙古鄂尔多斯康巴什新区等几乎成为“空城”。天量空置率与租房难同在，构成了一幅颇具间离感和荒诞感的楼市图景。

大量商品房空置，既浪费社会资源，又吹大了楼市泡沫。千方百计盘活天量的空置房，加大租赁市场的供应量，无疑是缓解租房难、房租上涨的有效途径。这就需要双管齐下、“软硬兼施”——从制度和政策设计层面减少“空置率”，以及通过税费优惠和其他措施鼓励私人房产加入租赁市场。比如严惩某些开发商的“”、“”做法，以及征收房产税或物业税时侧重、囤房者，促其释放房源，提高住房的流通速度和利用率；再如目前个人出租房屋收入一般需要根据租金金额缴纳数额不菲的税费，可考虑适当降低税费以增加其租房的积极性。

住房“空置”，原因多样，有的空置房是高档住宅，租金较贵，租户范围窄；有些空置房是基于保值目的，业主出租意愿不强；有些是开发商故意“”，抬高房价……对此，需要从政策设计层面区别对待，但原则方向应该是统一的——降低“空置率”，提高住房利用率，培育民间租赁市场，挤压楼市泡沫，缓解民生压力。

房天下APP优惠多，速度快

买好房，就上房天下fang.com

关注房天下北京特价房官微

新房、二手房、租房、特价房大平台