一线城市房价下跌被指“假摔” 调控仍任重道远

第一财经日报  2010-07-16 09:16

[摘要] 当市场深度博弈遭遇强势利益群体,各种不同的声音注定将再次激烈碰撞。自4月中旬出台房地产调控新政至今,房价运行正在进入市场的关键节点。与此前的历次调控遭遇似乎并无太多不同,关于楼市调控政策是加压还是退出的争议再起。

当市场的深度博弈遭遇强势利益群体,各种不同的声音注定将再次激烈碰撞。自4月中旬出台房地产调控新政至今,房价运行正在进入市场的关键节点。与此前的历次调控遭遇似乎并无太多不同,关于楼市调控政策是加压还是退出的争议再起。

新华社7月14日撰文甚至直接指出:“从历年对楼市的调控的过程看,包括地方政府、银行、开发商在内的多种强势利益相关群体的影响也不可小视。”

房价17个月来环比首次下降

在新华联国际楼盘的售楼处的现场,《财经日报》记者看到的景象十分冷清,一整天也没有一个看房者出现。这并不是一个楼盘的个别现象,而是北京楼市普遍低迷的写照。北京中原地产统计发现,进入6月以后,北京楼市销售量几近“冰点”。

上海的楼市价格已经开始松动。上海佑威房地产研究提供的数据显示,6月份上海商品住宅成交面积42万平方米,成交套数3428套,表现虽然略有回暖,但成交量仍然处于历史低谷时期。

与此同时,从上半年的上海的商品住宅成交情况来看,357万平方米的“业绩”,属于5年来水准,仅及2009年上半年的66%比重。与此相呼应的是,6月份上海商品住宅成交均价终于跌破20000元/平方米大关,环比下跌14.19%后至19168元/平方米,回归至2009年底水平。

广深的楼市对政策的反应则更加灵敏。从价格走势来看,深圳一手房均价整体上自楼市新政颁布的第17周（4月26日至5月2日）已经开始逐渐下跌。相比第17周的每平方米25846元的均价,第24周（6月14日至20日）深圳一手房均价下降幅度已经达到42.9%;而广州市国土房管局日前披露的数据显示,6月十区新建商品房的网签均价创下了2010年度的位,为11700元/平方米,同比上升11.6%,环比下降9.2%。

国家统计局的数据显示,6月份70个大中城市房屋销售价格涨幅比5月缩小1个百分点,环比下降0.1%,这也是房价17个月来环比首次下降。

在70个大中的城市中,包括北京、上海、深圳、广州四个一线城市在内,房价出现下跌的城市已经波及到28个。其中深圳房价从数据上来看下降相对明显,6月份深圳新建商品住宅销售均价为每平方米16978元,同比上涨19.59%,环比下降13.6%,比年初下跌了22%。

中国房地产的协会副会长朱中一在接受本报采访时认为,调控政策在短期内已初见成效,是从遏制部分城市房价快速上涨的角度看,效果明显,而这次宏观调控起作用的主要还是信贷政策。

除了房价和成交量外,楼市成交结构也在发生深度变化。戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示,经过宏观调控后,市场上一些豪宅产品出现滞销,但中低价位和中小户型的楼盘,还是有“日光盘”出现。而未来,市场上的供货结构也会逐步调整,以中小户型的产品为主。

事实上,从统计数据来看,6月份主要城市的供应结构就已经出现了变化,90平方米以下的普通住宅占总体房源的比重达到66%,高于5月份41%的水平。

调控压力依然难减

即便如此,目前房地产的市场调控压力依然不减,高房价问题依然悬而未决。以北京为例,今年1月至5月,四环路以内的价格每平方米涨到34620元,而六环路以外的新房单价也超过万元,达到11748元/平方米,北京楼市6月销售项目成交均价相比5月销售项目的均价甚至出现轻微的上涨。

由于统计的数据的结构性变化,目前房价下跌在很大程度上存在“假摔”之嫌。以广州为例,网签数据的变化,并不能说明广州的房价出现了明显下滑,因为签约均价下降,主要缘于销售结构发生了转变,中小户型和低价房销售增多直接拉低全市成交均价。

尤其是深圳,年初全市的房产均价为每平方米2.3万元,而出来的6月份数据已下滑至1.7万元。但深圳房地产研究副主任王锋在接受当地媒体采访时坦言,深圳、上海等一线城市的房地产价导致泡沫成分很大,新政策已经让一线城市房价开始缩水,“但是目前1.7万元/平方米的房产均价对于普通市民来说还是昂贵。目前的房产调整还在继续,按照2007年房产调控至1万元/平方米左右而言,目前的价格还有下调的空间。”

更重要的是,局部的地区楼市依然“高烧不退”。6月,70个大中城市中有49个城市新建住宅价格环比持平或保持上涨,其中上涨城市均为二、三线城市;有39个城市的二手住宅价格环比持平或上涨。而6月份70个大中城市的房价同比上涨11.4%,去年6月房价在救市的效应下,已出现量价齐涨的局面,而今年同比仍增长,说明调控依然任重道远。

在实体经济曲折复苏的背景下,关于房地产调控政策的争议也再次响起。新华社撰文称,一些地方政府已经对楼市调控可能造成地方财政收入被“牵累”等表示了担心,而钢铁及铁矿石销量和价格的下跌,也让人们看到了房地产业拖累实体经济的隐忧。

远洋地产的董事局主席李明在接受本报采访时也表示:“这次调控是很有成效的,效果也明显,因此我不认为会有新的政策出台,现有的政策也没有退出的必要,还是需要给市场正常的反应时间。”

教授赵晓在接受本报采访时甚至表示,这次房地产调控是彻底的调控,而且将从调控进入到调理,“以前十年九控,每次都是失败的,但是这次调控很多的信息显示将继续下去,相信这次房地产暴利的太阳下山之后将不会再升起。”

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