楼市重现内部促销最低8.8折 或仅是营销噱头
房天下综合整理 2010-07-27 09:29
（来源：东方早报刘秀浩）楼市重现内部促销8.8折 资金链困局隐现
地产商们一边对外宣传资金依然充沛，一边却将楼盘销售目标瞄准了自己的员工。早报记者获悉，目前上海众多开发商正再次沿用2005年和2008年两轮楼市低谷时期的市场策略，以内部折扣价售楼给自己员工，以回笼现金，撑过楼市寒冬期。
虽然开发商给予内部低价，但很多员工并不愿意出手，他们认为房价应该还会继续跌。早报见习记者 管开吉 图
有开发商表示，由于市场不济，大量不愿意明显的开发商更愿意采取内部销售，只要能够完成预定销售额，就能够避免对外大幅所带来的“不必要风险”。
内部折扣换成交
在过去的一个月时间里，已经有众多地产商最近开始向内部员工提供比平时低得多的折扣价，鼓励公司职工购买楼盘房源。
这种内部销售并不同于以往常见的开发商员工折扣。“如果是去年，我们顶多能够拿到号买房，折扣仅仅是1到3个点（1%~3%）。”有公司员工这样告诉记者，在他们公司购房的折扣与工作时间有关，在公司资历越深的元老，可以享受到更多的优惠。而到今年，这种折扣更多从福利变成了一种对内的促销。
早报记者目前了解到的折扣价是，一家开发商在嘉定的新盘给内部员工开出了8.8折优惠。
此外，部分业界同行怀疑上周某楼盘全部被内部消化，该楼盘不到2.6万元/平方米的成交均价远低于同地域新盘。
在上述被内部人士点到的楼盘中，最近的成交量都排在楼盘成交榜的前几位。
企业融资“良策”
上述场景似曾相识，在开发商被不断质疑资金链问题的2005和2008年，他们正是利用公司内部员工的购房资金来换取足够的现金，撑过楼市低谷阶段。
翟某曾在2005年买下新江湾城一处住宅，她的丈夫当时正供职于在当地一家地产商，由于市场骤冷，公司决定将的尝试首先从内部发起，于是他们买到了8.5折出售的楼盘，这被称为员工福利，而不久之后，这种折扣被推向市场。
在个别楼盘的员工内部买房中，部分公司甚至向员工提供部分首付，并承诺一定时间内的无理由退房。事实上，在上一次危机中，杭州某大型房企就曾通过员工认购这一招度过了资金危机，等市场回暖后，员工纷纷将名下的房产通过解除合同等方式退还给公司再卖。
虽说是给予内部低价，但很多员工并不愿意立即出手。“9.5折的话，根本不是底。”杨洁说，她所在的公司是上海一家的本土国企。虽然公司给出折扣，但员工认为房价应该会继续下跌。
在2008年宝山某开发商的销售过程中，很多员工折扣购买了公司的新盘，不过由于市场迟迟无法复苏，公司最后最终的市场售价甚至更低于内部员工价。
资金链困局隐现
地产商们急于出货揭示出看似稳定的现金流状况下的资金隐忧。
中原地产的一份半年度报告显示，从国内融资环境来看，从去年第三季度开始，尤其是今年4月新政颁布以后，开发商的国内融资途径遭遇围堵。
据统计，由于2009年三季度开始现象愈演愈烈，打击囤地现象成为当时调控政策的重点。国土资源部随后介入房地产企业上市和再融资的审批，主要负责审核上市房企土地是否存在违规现象以及是否符合融资条件等。此后，以招商地产和万科为首的上市房企近700亿元增发申请即告暂停。
对上述变化，中原分析，尽管政策迄今尚未对上市公司的各类国内融资途径全面封锁，但对于土地储备消化周期较长的大型房企而言，无异于告停。因而，今年以来，各家房企纷纷选择规渠道融资，一方面积极寻找海外合作伙伴、与外资银行签订贷款，一方面通过高息公司债手段确保顺利融资，国内上市的公司也尝试以与各机构成立基金的形式觅得资金支持。由于国内融资环境的恶化，2010年上半年十大房企共计融资323亿元，仅占去年全年融资额的25%。
（来源：每日经济新闻 杨羚强）楼盘“内部交易”遭质疑
购房者的质疑源于上海滩大宁城对外宣布的销售情况和上海网上房地产公布的成交数据不一致。截至昨日（7月26日），上海网上房地产显示，上海滩大宁城有137套房源未销售。但是，售楼处方面却向《每日经济新闻》记者透露，整个楼盘的房源均已卖完。
佑威房地产研究副主任陆骑麟猜测：上周该楼盘的成交均价比一周前上涨了1951元/平方米，涨幅达到了8%。在时间仅仅过去一周，且整个房地产市场成交量依然低迷的情况下，该楼盘大幅后依然能取得热销，会不会有些猫腻。
他所认为的“猫腻”和今年3、4月份在上海一度流行的 “内部价格促销”有关。当时，江桥万达广场以14000元/平方米左右的价格把部分房源 “内销”给自己的员工，又以17000元/平方米~21000元/平方米的价格销售其二期房源。
而据媒体报道，上述“内销房”中有一部分通过中介转让到了二手房市场，令通过“关系”买到“员工房”的部分客户赚了钱，因此造就了项目的大面积成交。而除了万达广场外，中国房地产信息集团分析师薛建雄曾表示4月份的“日光盘”也可能和上述内部价成交有关。内部价促销曾是点燃今年4月行情的一个直接 “导火索”。
除了上海滩大宁城有内部售房嫌疑外，薛建雄还认为此前已被媒体报道的中信泰富又一城也有内部售房的嫌疑。开发商想以4月份时曾用过的手段，再造楼盘的热销气氛。
内部价仅是营销噱头？
据悉，内部交易一直是开发商应对“熊市”的方法之一。2008年底，多家房地产公司先后被曝，开发商令自己员工以个人名义打折买下，以此获取资金维持公司运营。而2009年初，房地产评论员牛刀更表示，很多开发商以“员工内部价”名义办理买房“假按揭”。
但是，上海滩大宁城促销的方式，昨日却被指是开发商玩的促销把戏。中国房地产信息集团一位内部人士表示，在上海滩大宁城开盘前，中国房地产信息集团和易居的员工均接到了来自其发布的短信，允许他们优先买房。其中很多员工就购买了那些位置较差，但单价的房源。
不过他表示，事实上开发商并没有给中国房地产信息集团员工“内部价”，“但是外界却认为我们得到了很多优惠，加上原本这个楼盘售价就比周边至少2000元/平方米~3000元/平方米，使得后续的房源很快售完。”他认为，上述“内部价”仅仅只是开发商和营销代理公司的促销手段，目的是带动成交气氛。
中信泰富又一城的营销策划公司——上海中原地产副总经理唐振东也承认，确实曾以内部价格向员工低价售房。但是，这样做的目的和嘉定地区房价近期大幅波动有关。他表示，开盘前已有价格调整的预期，又害怕有人说开发商，所以以内部价的形式促销，中原地产的部分员工也的确购买了该楼盘的低价房，但是并没有炒卖该楼盘新房的情况。
除上述两家以内部价销售的楼盘外，同策房地产咨询机构的研究经理倪晓玲也说，上周在该公司举办的特卖会上，有多名“同策汇”的会员以内部员工价买房，其中最的价格仅为房屋原价的85折。
方方地产咨询机构首席房地产分析师胡宗亘说，上述以员工价促销的模式和导致4月份成交放量的促销方式虽有相似之处，但却起不到当时的热销效果。他表示，开发商能以“员工价”成功售完房源，只能说明这一价格才是有竞争力的。
行业分析师则认为，上述内部员工价或许正是上海房价下跌的底部。
（来源：中国青年报）羞答答的房价为何静悄悄地降
应该说，“新国十条”出台后，随着调控力度的不断加大，房价理性回归是迟早的事。国家统计局发布的上半年房地产市场运行情况显示，6月份，70个大中城市房屋销售价格环比下降0．1％，这是近15个月来房价环比首次由涨转降。一些认为，这标志着房价的拐点已经出现，并意味着房地产调控进入到一个关键时期。
然而，纵观今日房价，虽然大多数楼盘的售楼处都比较冷清，但房价为什么总是给人一种没有实质性下降的感觉呢？这就是开发商算盘打得“精”的地方。事实上，尽管“新国十条”已经实行三个多月了，但由于开发商看涨的预期依然没有改变，所以开发商宁肯发起团购优惠和优惠促销购房活动（比如买80平方米，送30平方米），也要继续高悬“高房价”。其背后的潜台词是：房价没有降，是我（开发商）发慈悲。
据了解，新政前通过内部团购的手段买房的市民微乎其微，但现在已经占到购房者的约两成。广州市郊某楼盘不久前通过部分单位组织了一批有意向的买家，在开盘前一周参加其内部的VIP认购会。当时最的单元均价也要1．89万元／平方米，不过，刚刚过去的周末这个楼盘正式开盘，价格已经降到了1．6万元／平方米，接近3000元／平方米。而现场人气比起内部VIP认购会时更为低落，销售人员就表示，开盘后客人只要有意向，先做预登记，还是可以申请团购9．5折优惠，算下来价格只要1.5万至1.8万元／平方米。
由此可见，消费者通过团购方式买房确实容易获得优惠，况且在实际操作中，普通“街客”在楼盘的团购优惠期间同样可以得到差不多的优惠。不管你承认与否，开发商是明优惠暗。既然已成事实，但开发商嘴上为何不承认呢？主要原因是开发商害怕公开承认会影响市场，所以，即使是，也只能是“静悄悄”的，只能说“优惠”，不能说“”，这叫“死要面子活受罪”。
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