一线楼市7月成交触底反弹 刚性需求开始入市
广州日报 2010-08-02 09:20
新政百日后，京津沪穗深等主要楼市成交“触底回升”。主要城市成交量的回升是积压的刚性需求筹码开始入市，对未来楼价有一定的支撑。不过，此前市场僵局能否因此被打破，还需要对下一步政策走向和供应量进行观察。
7月19日~25日部分城市新房成交情况
北京：新房成交套数环比上涨72.6%，成交面积环比增长50.3%。
上海：成交套数和成交面积环比分别增长22%和24%。
广州：成交4278套，环比增加7.76%。
一二手房成交量齐升
根据对阳光家缘网签数据的监测显示，7月份成交量连续两周环比上涨，其中在7月19日~25日期间，网签995套，环比增加19.74%。而7月份，广州新房成交4278套，环比6月份增加了7.76%，成交面积46.33万平方米，环比上升5.82%。这是在连续三个月出现下跌后，广州一手住宅成交出现企稳回升的迹象。7月份广州十区二县一手住宅网签均价为10288元/平方米，与6月环比下降了7.06%，略高于今年2月份10252元/平方米的均价。
在二手房方面，市场交易也开始复苏。7月上半月经满堂红地产促成的业务交易量比6月同期增加33%。
合富置业市场分析师龙斌表示，近来成交有一定的上升，主要是刚性购房者经过2~3个月观望之后，部分人群入市了。满堂红专家沈锐培也认为，楼市成交回升，主要是部分刚性需求的释放，“毕竟观望了几个月，而且目前物业价格相对之前要低点。”
“4月新政出台后，投资和刚需同时出现萎缩，三个月后，楼价似乎并没有出现一处实质下调，部分比较着急的刚需买家开始被迫入市，刺激了成交量的回升。”地产经济学家邓浩志对记者分析认为。
中原地产对京津沪穗深五大城市的监测显示，近期各地二手房挂牌量已从新政后的位逐步回落。7月19日~25日期间，上述五大主要城市挂牌价格下跌幅度有所减缓。如北京二手房挂牌价5月环比下降2.6%，6月降1.9%，而最近一周降幅仅为1.5%；广州二手房挂牌价同期降幅分别为1.8%、1.3%和0.3%。
多次置业者开始入市
房地产营销策划专家谢逸枫表示，“在一手房政策调控难降高房价的情况下，除了自住需求以及投资需求外，一直按兵不动的多次置业者也开始积极入市。”
中原集团研究中心经理瞿安新认为，此前资金压力较大的业主多数已基本套现，现在市场上主要为资金压力较小的业主，他们不急于抛售，价格降幅较小，加上目前舆论偏向利好，议价空间收窄。广东工业大学教授申格联告诉记者，目前国内外经济形式有所好转，炒蒜和绿豆的游资又瞄准房地产市场。
后市前瞻
楼市能否打破僵局要看供应
主要楼市成交回升似乎给低迷的市场带来了活力，但到底能否打破此前楼市僵局成为不少人士关心的话题。
合富辉煌集团首席市场分析师黎文江认为，下半年楼市将打破僵持，朝价跌量升的趋势移动，而且交易量大幅的回升将发生在“金九银十”。申格联则表示，“金九银十”的成交旺季已出现苗头。在他看来，一是开发商降价促销的需要；二是亚运城巨大的推货量从战略来讲是“开门红”的预期需要。另外，当前的个人信贷政策也缓解了消费者的资金瓶颈。“不过，要打破僵局还言之尚早。”
邓浩志则表示，现在市场仍在十字路口徘徊。怎么走取决于政策实际的执行力度。“新政如不能彻底执行，刚性需求的消费者肯定扛不过开发商，只能被迫入场，楼市或出现价稳量增的局面。”就广州而言，主要看供应，“此外，广州下半年推地压力空前，需要用五个月的时间完成近80％的卖地计划。如果频繁流拍或底价成交，市场预期将会有一定改变，楼价可能有一定下调机会。”
但谢逸枫指出，现在成交量虽然出现一定幅度的回升，未来趋势不宜过于乐观。连续的政策重拳开始击溃楼市投资客的神经，虽然投资客群体不小，但真正能实现卷土重来的范围不会很大。
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