押房操作暗藏吃差价 租赁资金几成一纸空文
北京日报 作者：刘宇鑫 2010-08-23 07:55
[摘要] “国十条”发布实施已四个月,北京楼市的表现却有些出人意料——年初房价快速上涨的势头初步得到控制,但房租价格却普遍涨了近两成。在一个中介掌握着90%以上成交量、房源由几家中介公司把持的房屋租赁市场上,租客们不禁担心:这样持续下去还能租得起房吗?
“国十条”发布实施已四个月,北京楼市的表现却有些出人意料——年初房价快速上涨的势头初步得到控制,但房租价格却普遍涨了近两成。在一个中介掌握着90%以上成交量、房源由几家中介公司把持的房屋租赁市场上,租客们不禁担心:这样持续下去还能租得起房吗?
中介解释房租促涨因素难服众
记者昨天在58同城网站上看到,该网站于17日启动了北京租房调查,被调查者年龄大多在23岁至27岁,截至目前的4820份有效样本中,关于租房者个人可承受月租金的问题,近八成受访者选择了1500元以下;半数以上表示自己每月租金占收入40%以上,近七成的受访者认为,目前租金水平同比至少上涨了15%。
面对二季度以来北京房租快速上涨的事实,各家中介公司经纪人给出的解释高度统一,主要有留京人口增加说、本地居民拆迁说、CPI上涨拉动说及潜在购房人弃购改租说,但这些解释并不能完全令人信服。多位业内人士均提出质疑:外地人留京、本地居民拆迁、CPI小幅波动都属于近几年的常态,也没见往年房租涨得这么离谱,“潜在购房人弃购改租”行为推高房租,乍听起来似乎很有道理,可这些人在购房前不也是一直租房住吗?何来租房需求增长?
7月初,住建部下属房地产经纪人学会完成了对北京、上海、广州、深圳房租原因的调查。调查显示,虽然平均租金价格没有太大增长,但是中低端住房的租金上涨幅度过快。以北京为例,今年6月房租同比上涨了18%。
市住建委有关负责人表示,目前中介公司主动劝说业主提价的行为比较普遍,有一些中介公司从事房屋租赁代理业务,为赚取更多,少数中介机构存在刻意押房、抬高租金、转租群租等人为推高租金的不规范行为。
押房操作暗藏“吃差价”
“租赁代理,通俗的叫法是押房或全程代理。”荧灿地产总经理顾辰天介绍,租赁代理是指中介公司以一定的价格从房主手中将房屋承接,房主给中介交钥匙,并预留几十天的免租金空置期,只需等待中介在空置期截止后定期将租金打入账户,出租期间的维修费用由中介承担。由于房主省心省力,房屋租赁代理业务从2002年在市场出现后迅速普及。
从效果上看,中介押房与当时大行其道的二手房现金收房异曲同工:一旦房主委托一家中介租赁代理,该中介便已在事实上将这套房源垄断,规避了其他中介公司的竞争。租赁代理与常见的租赁居间业务的区别在于,后者由中介、业主、租客当场签“三方约”,价格透明;而租赁代理业务则是由中介分别与业主、房客各签一次“两方约”,由于供求双方无法见面,给中介公司提供了暗箱操作“吃差价”的机会。
“吃差价”的典型操作方式之一是将中介押房后群租。记者日前以五道口小区业主的身份在中天置地安贞店见识了这种手段。经纪人吕女士对“房源会不会用于群租”的疑问给出了肯定的答案:“房屋的格局肯定要发生变化,但承重结构不会受影响。同时,您还要保证不能到其他中介再挂牌这套房源。只要房子合适,我们这儿承诺给您的租金肯定比其他中介高。”
更多时候,中介“吃差价”是通过租赁房源低进高出实现的。如中天置地挂牌的安华里、安贞西里小区两居室月租金在3150元至4000元之间,而其他地产中介对同一区域内的房租标价为2900元至3800元,大致都比其低了200元左右。当记者表示挂牌价高于市场价时,中天置地安贞桥店经纪人李先生承诺:“如果您能一次性交清半年以上的租金,我自己就能决定,把每月的房租降下百八十元。”
租客20%租房支出进了中介兜
中介行业的资深人士张经理给押房的中介算了笔账:一套北三环的两居室,中介一般可以每月2800元左右押房,即便以3000元左右的价格租出去,一套房每月还净赚了200元,由于此方式要让租客头一次签约的租房时间不能少于一年,因此一年总差价为2400元。押房的另一个之处在于,业主须留给中介约一个半月的空置期,不得索要这段时间的房租,以便供中介寻找租客,在目前的市场环境下,中介能在半个月内找到租客并收取租金,便相当于“赚”了近一个月的租金3000元;再加上租客按单月房租额度缴纳的中介费3000元,通过押房出租,中介可获得净收入8000元以上,占到了租客年房租和中介费总支出的20%左右,远高于二手房交易3%的中介收入比率。
“当小区内其他房主发现已经有人出3000元租房时,还会按照2800元的老价格出租吗?房主报价涨了,中介要想继续吃差价,势必会抬高租金,从而造成北京房租半年内循环上涨的罕见现象。”张经理说,通过这种手段,一些中介公司有效地补上了二季度以来因二手房交易量锐减所造成的收入损失,每个经纪人每月押房两到三套便可完成公司下达的任务。
中天置地的业绩就颇具代表性。来自市住建委的统计数据显示,7月份,该公司房屋租赁合同网上备案795件,排在全市经纪机构排行榜的第5位,同期,该公司只网签了11套二手房,排在第55位。
租赁资金几成一纸空文
北京房地产中介行业协会网上信息显示,本市现有30家具备从事租赁代理资格的中介机构,比5月底时增加了4家,但这还不能完全体现押房抬租现象对市场的冲击。一家从事租赁代理业务的大型中介目前房屋租赁成交量中的押房比例已达到了30%,而像中天置地这样中等规模的中介押房比例更高,安贞店的经纪人吕女士、李先生均表示:“我们这儿的出租房源基本都是靠租赁代理收来的,属于占有。”
“我是坚决反对租赁代理这种扭曲的中介代理方式,我还时常提醒身边的朋友,不要轻易把房子交给中介出租。”中国房地产经纪人联盟秘书长陈云峰认为,中介在操作押房时有越权之嫌:顾名思义,中介机构的作用应该是为房屋的租赁提供信息平台,在提供服务时不应有意倾向于交易中的任何一方;而目前押房造成垄断房源事实的做法,其本质是中介在为自己谋利,把从市场中收集的房源加价出租,使自己成为供求双方之外,影响市场价格的第三种力量,并最终干扰了市场价格的平衡。这显然脱离了经纪机构设立的初衷。
按照经济学的观点,垄断、信息不对称等因素都会造成市场失灵,而这恰是如今一些中介公司赖以生存的法宝。陈云峰强调,为今之计,只有主管部门果断出手,方能平息目前房屋租赁市场上的种种乱象。
截至目前,本市对于租赁管理的约束仍限于北京房地产中介行业协会5月末发布的《房屋租赁代理注意事项》,其中明确,房地产经纪机构将收到的房租、押金存入房屋租赁代理租金专用账户,通过这个租金账户向出租人支付房租。这一规定设置的目的是避免中介机构携款潜逃、吃差价等违规行为的泛滥,但它并没有涉及租金账户的具体办理和使用方法,对各家中介仍不具有强制约束力。
租市怪象
房主:网上租房频遭中介盯梢
“都说现在租房市场火了,房子不容易租到,可我只是想把手里的房子出租,怎么感觉也那么难?”多位房主近期向记者抱怨,他们原本打算将房屋在网上挂牌出租给有需要的承租人,还打出了“中介勿扰”的提示,结果仍然饱受中介经纪人的电话骚扰。这些房主呼吁本市主管部门能早日建起覆盖全市的房屋租赁信息平台,降低个人出租、求租住房的成本,逐步实现房屋租赁市场信息的透明化。
他山之石
上海:将建统一住房租赁平台
据媒体6月份报道,上海将加快建立全市联网的统一住房租赁信息管理平台,以加强公共租赁住房运营过程中的服务、管理和监督。这一平台的建立主要有两大作用:一方面是提供服务,另一方面是加强管理和监督。平台可以及时发布和更新房源信息;防止多处申请公共租赁住房;租赁双方使用统一的住房租赁合同示范文本,在信息平台上备案,并办理租赁合同文件登记;可与实有人口管理、房屋租赁管理有效协调;管理部门可以通过信息平台对公共租赁住房运行状况进行监督。
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