购房者毁约称因新政 卖方疑其转嫁风险
北京晨报 作者：邹乐 2010-09-05 07:32
[摘要] 田女士和李先生签订了二手房买卖合同，但随后田女士以国家出台楼市调控政策，银行暂停发放第三套房贷款为由希望解除合同，李先生则认为田女士此举是在规避房价有可能下降带来的风险，故不同意。日前，通州区宋庄法庭开庭审理此案。在国家一轮轮房产新政的调控下，通州房价充当了“领涨领跌”的角色。
田女士和李先生签订了二手房买卖合同，但随后田女士以国家出台楼市调控政策，银行暂停发放第三套房贷款为由希望解除合同，李先生则认为田女士此举是在规避房价有可能下降带来的风险，故不同意。日前，通州区宋庄法庭开庭审理此案。在国家一轮轮房产新政的调控下，通州房价充当了“领涨领跌”的角色，法官表示，此间产生的房产买卖纠纷尤为突出。
焦点一：“三套房”能否放贷？
原告：咨询得知无法办贷款
据原告田女士介绍，2010年3月25日，她与被告李先生通过房产中介签订了房屋买卖合同，购买李先生位于通州区潞邑西路的一套房屋，总价125.6万元。当天，她向李先生支付了3万元定金。双方约定房屋产权证办下来的7日内，原告支付首付款45.6万元，拟贷款80万元。5月20日，李先生通知田女士房屋产权证办下来了，但田女士表示，在李先生办理产权证期间，国家陆续出台楼市调控政策，银行已暂停发放第三套房贷款，而自己购买的此套房屋为第三套，所以办不下贷款，希望解除合同。“我去工行和农行都咨询过，说办不下来了。”法庭上，田女士向法官表示。
被告：借口“新政”转嫁风险
但李先生的代理人对此并不认可。“当时国家出台的相关政策只是说‘商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款’，没说必须，事实上北京有30多家银行，当时很多银行都可以对三套房放贷，直到今年8月，国家才出台停止房贷的硬性规定。”李先生的代理人认为，田女士当时完全可以贷款，只是她不想继续履行合同，借“房产新政”转嫁有可能发生的风险。此外，他认为原告田女士的前两套房其中一套不在北京城内，而是位于河北三河，不符合三套房认定标准。但田女士称她咨询过相关部门，三河的房子也在认定范围内。
焦点二：“房产新政”属不可抗力？
原告：因不可抗力无奈毁约
法庭上的另外一个争议焦点在于如果田女士因“房产新政”毁约，“房产新政”属于不属于不可抗力因素？原告田女士认为，国家出台的“房产新政”导致她无法贷款，属不可抗力因素，按照双方签订的合同，“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。”由此希望判被告返还30000元定金并解除原购房合同。
被告：“新政”并非不可预见
但被告李先生认为，“房产新政”不属于“不可抗力”，“不可抗力”的构成要件是“不能预见、不能避免和不能克服”，而近几年国家一直在对房价进行调控，不能说出台“房产新政”是不可预见的。
法官询问双方是否同意调解，双方均表示“愿意”，原告称可以支付2000元违约金，被告则称调解是在“对方同意继续履行的前提下同意适当减少其延期的违约责任”，由于双方分歧较大，法官表示将庭下再行调解。
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