地产商签“不平等条约” 借道信托融资成本猛增
第一财经日报 2010-09-06 10:23
[摘要] 当缺钱的房地产商遇到信托公司，信托公司笑了，他们又找到一个“捡钱”的领域。
当缺钱的房地产商遇到信托公司，信托公司笑了，他们又找到一个“捡钱”的领域。
保本：ROE至少21%
近日，沪上一大型信托公司高管在接受采访时表示，她的老板每天至少接到10多个开发商老总的电话，他们的目的只有一个——借助信托渠道融资，以解资金之渴。
这位信托公司高管表示，为能够从信托公司融到钱，缓解资金压力，不少房地产公司甚至开出“跳楼”、“割肉”的条件。
她认为，开发商的“求钱若渴”使信托公司在7月银信合作叫停后，又找到一个“捡钱”领域。
财汇资讯统计数据显示，截至8月30日，在新推的95只信托产品中，房地产信托合计31只，预计发行规模累计为171.85亿元。
安信信托近日推出的“上虞 滨江一号资产财产权信托”是上述31只房地产信托中的一只。据安信信托一位业务人士表示，发行该产品前，公司已经和开发商协商，对项目进行一定的风险控制，将抵押资产的抵押率降至38.35%。另外，该项目还采取在建工程及土地使用权抵押和项目公司100%股权质押双重风险控制措施。
上述业务人士表示，银行信贷收紧之前，开发商抵押率一般为60%，信托公司因业务压力也会采取相同的抵押率。但银行信贷收紧后，信托公司逐渐降低抵押率，目前，30%左右的抵押率成为市场平均水平。
一位业内人士表示，虽然这款产品预期年率为8%和8.5%(年8%，第二年8.5%)，但这只是信托公司卖给客户的价格。房地产公司给信托公司承诺的率水平其实更高。“通常会在20%以上，甚至达到了30%。”该人士表示。
相比之下，目前银行一至三年期贷款利率为5.40%，民间利率为10%~12%。这就意味着，通过信托公司获得资金，房地产公司的资金成本将比从银行融资高出3倍，约是民间融资的2倍。
根据上述人士的说法，假设一家房地产公司以1亿元的资产(一般是土地或在建工程)进行抵押，那么其实际拿到的通常只有3000万元。根据与信托公司的协议，在期限之内(通常2年)房地产公司将每年付给信托公司20%以上的利息，并在期满后归还本金。这意味着，在有限的资金前提下，自信托成立至信托期满，房地产公司需累计赚足4200万元才能保本。相对于1亿元资产而言，该项目年均净资产率(ROE)需达到21%以上。
财汇资讯统计数据显示，在已公布2010年中报的128家房地产上市公司中，净资产率的深物业A(000011.SZ)只有15.72%。它也是128家公司中一家净资产率超10%的公司。
“签约”：时间换空间
缺钱，是当前房地产公司甘愿签订上述“艰难条约”的最主要原因。
财汇资讯统计数据显示，在已经公布中报的128家房地产上市公司中，共有76家公司现金流为负，另有87家公司现金流同比下滑。
一边是高回报的承诺，一边是资金捉襟见肘的事实。贷，无异于饮鸩止渴；不贷，则资金链随时可能断裂。房地产公司将作何选择？上市地产公司华业地产的选择便是不少房地产公司的选择。
8月19日，华业地产公告称，公司撤回非公开发行股票的申请获证监会批准。就在此前的8月17日，中诚信托推出名为“华业地产股票权”的信托产品。
中诚信托产品介绍，该信托资金将用于购买华业发展有限公司持有的不低于13100万股但不超过14998.9149万股的北京华业地产股票的股票权。华业发展是华业地产大股东，14998.9149万股是其全部股权，其中13498.91万股为流通股。
根据合约，受托人以信托计划资金购买股票权的价格不超过2.67元/股。根据《质押合同》，以截至2010年8月13日的20日均价计算，质押率为37%。
华业地产2010年中报披露，公司截至2010年6月30日每股净资产为3.365元，信托计划资金购买标的股票权的价格仅相当于每股净资产的79%。
合约同时规定，项目的补仓线设定为4.45元/股，跌破补仓线后华业发展还将提交保证金或补充质押股票。同时本项目的平仓线设定为3.81元/股，跌穿平仓线后受托人有权要求立即变现标的股票并实现标的股票权，且受托人有权申请强制执行。
这意味着，一旦华业地产股价跌破了3.81元，华业发展有可能赔光所有的华业地产所有股权。
更为苛刻的是，信托存续期只有1年，即在明年8月26日，华业发展必须连本带息捧出足额现金，并且保证在此之前公司股价不能跌穿3.81元，公司才能收回抵押的全部股份。
华业地产上周五收于7.08元，距离平仓价尚有46%的安全空间。
上市地产公司放弃增发转走信托融资，华业地产只是诸多公司中的一家。
对上市地产公司而言，他们还算幸运，因为全流通后，股权抵押的价值是以市值计算。只要市净率比较高，上市地产公司主要股东的抵押风险相对较小。
而那些未上市地产公司，需要面临更大的经营压力。面对沉重的现金压力，签订一个苛刻的“条约”就可将迫在眉睫的问题暂缓几年——以时间换空间，成为房地产公司借信托融资的最终选择。
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