输血开发商瓦解“团” 地产私募基金时代来了？
中国证券报 2010-09-15 08:02
[摘要] “近期，开发商直接组建的基金公司、PE（私募股权）领域扩展而来的人民币基金以及地产或金融高管的创业型基金日益增多，他们融资渠道主要有三类：私募、私人银行平台、代理公司理财渠道。其中，各大房企设立的私募基金受到的关注较多。”高和董事长苏鑫对中国证券报记者表示。
房企相继试水
“近期，开发商直接组建的基金公司、PE（私募股权）领域扩展而来的人民币基金以及地产或金融高管的创业型基金日益增多，他们融资渠道主要有三类：私募、私人银行平台、代理公司理财渠道。其中，各大房企设立的私募基金受到的关注较多。”高和董事长苏鑫对中国证券报记者表示。
此前，金地、复地等一线房企均已开始试水基金业。历经几年探索，金地集团在房地产金融方面的业务已初具规模。全面负责金地集团金融业务的稳盛管理有限公司于2009年在香港成立，由金地全资持有。稳盛目前的业务包括与瑞银集团共同募集的瑞银金地中国房地产开发美元基金、与平安信托合作100亿元计划；此外，稳盛还在筹划成立人民币基金。
“除住宅开发项目外，地产私募基金也会涉足商业地产开发和物业持有、城市综合体开发、绿色智能建筑领域未上市企业股权及企业收购和兼并等，这些基金可以成为综合的股权基金。其盈利模式主要是收取资金管理费用以及超额利润分成。”稳盛总经理吴涛表示。
根据金地目标，到2015年，金融业务将给公司贡献约20%的利润。届时，稳盛管理的资金规模将达200-300亿元人民币，其中美元基金约10亿美元。目前，稳盛与瑞银合作的美元基金已经完成了首轮募集，金额为1.25亿美元。该基金的首期资金约500万美元已经投向金地位于沈阳的一个项目。
无独有偶，复地集团首只私募基金的规模也已达到5亿元人民币，目前已经基本实现，涉及复地旗下成都、南京和上海项目。复地集团董事长范伟表示，公司将重点推进私募房地产基金的快速发展。在坚持开发业务的基础上，拓展房地产投融资业务平台。设想到2019年，板块的利润贡献率达到40%左右。
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缓解资金饥渴
“调控影响下，房企的资金链普遍吃紧，信贷、信托融资都已受到限制，各种地产金融创新主要是缓解房企的资金压力。REITs制度设计和房地产私募基金是创新的主要形式。今后，很多房企将走这条路。”首创集团董事长刘晓光表示。
楼市调控以来，银行信贷收紧、信托融资受限、销售回款放缓令房企资金链日趋紧张。WIND统计显示，A股上市房企上半年末的整体资产负债率达67.79%；经营活动现金流量净额累计为-837.56亿元，而上年同期为418亿元；同时现金及现金等价物净增加额为-47.77亿元，而上年同期为548.3亿元。
即使是地产龙头企业，其现金回笼压力也日趋增大。保利地产上半年经营活动现金流量净额达到-233.48亿元，万科、金地集团和招商地产分别为-95.14亿元、-45.36亿元和-19.98亿元，同比均大幅下滑。
另一方面，在前期宽松货币政策的影响下，经济体中的整体流动性十分充裕。8月末，广义货币(M2)余额68.75万亿元，同比增长19.2%，增幅比上月高1.6个百分点；狭义货币(M1)余额24.43万亿元，同比增长21.9%。
“大量的资本需要出口，从中长期看，房地产业依然处于上升通道，私募基金将是社会资本分享房地产业成长的重要途径。”苏鑫表示。
范伟也指出，未来的房地产行业，会有越来越多的资金需要专业机构去管理，以国外成熟市场的发展经验，基金模式很可能成为房地产企业资金的核心来源。
“一直以来，民间财富参与房地产开发的需求比较旺盛。过去他们参与的渠道主要通过购买地产股或商品房参与。而未来房地产的基金将是一个新的渠道。”业内人士坦言。
“一直以来，房地产市场供给持续偏紧，而需求却十分旺盛；有扩张战略的房地产商很缺钱，但社会上的资金依旧泛滥。如果能将大部分资金从楼市引导至开发领域，那么，房地产市场有望化解供需严重失衡的痼疾。”一位房地产业资深人士表示。
今年开始，相继有房企尝试设立外币私募基金，服务于自身的项目开发；而部分熟悉地产运营的业内人士也开始创设人民币基金，专门于商办物业的“资产精装修”。据中国证券报不完全统计，目前，正在运作的房地产私募基金已近10只。
受楼市调控影响，主流融资渠道正逐步向房地产业收紧，着力持续经营的房企急需通过“金融创新”，缓解开发资金饥渴。而在整体流动性充裕的背景下，大量社会资本也需要寻找出口。业内预计，今后，内外币房地产私募基金将是房地产业融资的重要方向，而一些团或许就此解散，变身为地产基金的有限合伙人。
化需求为供给
“如果大量社会资本进入商品房市场，就会形成庞大需求，无疑将推高房价；如果这些资金能到前期开发阶段，那就会形成供应，缓解楼市供需紧张。今后，地产调控思路可引导社会资本投向房地产的供给端，从单纯压制需求逐步向增加有效供给转变。”业内资深人士分析。
8月以来，主要城市商品房市场在前期小幅调整的基础上再现“量价齐升”，其背后有刚性需求释放的推动，也有社会资本需求躁动的助力。从楼市长远发展看，调控应更加重视扩大有效供给。其中，敦促地方政府扩大土地供应是一方面，引导大量社会资本，尤其是前期商品房领域的资本介入房地产开发领域，则是另一重要方面。
苏鑫指出，可根据资本不同的属性和风险偏好，设计相应基金产品，投向房地产开发的各个环节。一般而言，前期开发阶段风险高，也相对丰厚，适合风险承受力强的资金；而开发后期的成熟阶段，则适合安全性资本。
众所周知，我国尚处于快速城市化进程中，大量新增城市移民对住房的需求，构成了未来房地产市场继续强劲增长的重要基石。受此预期影响，近几年来，在大城市炒作商品房的率明显高于房地产开发。
业内人士指出，这是由特定制度环境和经济高速增长所造成的，今后，受调控影响，商品房领域的风险会逐渐增大，而前期的资金也急需寻找新的出口。“如果有足够的金融创新产品来吸纳这些资本，不仅能遏制，也有利于扩大供给满足刚性需求。”
前8月房地产信托发行规模超千亿
据用益信托工作室14日发布的报告显示，今年1-8月，房地产信托产品发行规模已超过1047亿元，和去年房地产信托全年发行规模449亿元相比，翻了一倍多。其中8月发行规模为221亿元，发行数量为50个。
用益信托工作室分析师表示，在集合信托市场中，房地产信托担当起发行的主力军作用，并支撑起上半年信托融资的半壁江山。下半年房地产信托的发行主要看政策的变化，除非被叫停或出台新的政策，否则房地产信托依然还是发行的重点。
报告显示，8月房地产信托发行规模与上月相比不相上下，但产品数量却有所下降，且预期率出现一定程度的下降。这在一定程度上反映出信托公司现阶段更倾向于实力较强的房企，从而也一定程度上反映房地产行业风险较大的现状。金融类信托产品发行规模和数量在前期低迷的基础上，出现了一定程度的上升。
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