商业地产大鳄引领银川市场
——业内人士建议投资需谨慎
新消息报 2010-09-29 10:09
[摘要] 9月16日，四季鲜果品蔬菜综合批发市场开盘；9月23日，逸家财富广场开盘；9月25日，拉普斯亲水商业广场落成启用；9月28日，绿地21城绿地领海2号精装公寓开盘；9月29日，万商国际汽车城会员特卖活动将举行……
据有关部门统计，1—8月份，非住宅物业销售面积和销售额的增长速度是住宅业的8倍。今年以来，银川市的商业地产项目大大增加，既有万达广场、绿地21城等商业地产大鳄开发的项目，也有逸家财富广场、万商国际汽车城、四季鲜等本土企业带来的力作。项目类型包括公寓、写字楼、大型商场、市场、购物中心，以及家居、汽车等专业经销市场。在“金九银十”的旺季里，伴随着各商业地产的纷纷开盘，商业地产投资成为业内热议的话题。
商业地产受投资者热捧
9月16日，四季鲜果品蔬菜综合批发市场开盘；9月23日，逸家财富广场开盘；9月25日，拉普斯亲水商业广场落成启用；9月28日，绿地21城绿地领海2号精装公寓开盘；9月29日，万商国际汽车城会员特卖活动将举行……
9月份以来，一个个商业地产项目如雨后春笋般焕发出勃勃生机，吸引着众多投资客的眼球。
“现在房产新政规定对贷款购买第二套住房的家庭而言，贷款首付款比例不得低于50％，这样就如同买营业房的首付比例一样了。与其在住宅市场上观望抉择，还不如转向商业地产，我觉得这样更有把握些。商铺即使不能坐地起价，租出去也是一笔固定收入。”近来，一有时间，银川市民范先生就在各处商业地产上转悠，希望能够为自己的资金找到合适的出口。
在某商业地产的推介会上，记者采访了专程从内蒙古阿拉善左旗到银川投资的任先生。任先生说：“银川市的地理位置优越，辐射性强，现代商贸物流业发展特别快，选好位置进行投资是不会错的。现在钱存到银行是负利率，不如做些投资。”
记者了解到，开发商在主推商业地产的过程中，多给出了一些优惠政策。免金、回购、返租等促销方式，吸引了不少投资者。
专业市场引领商业地产
易大融创地产策划公司总经理易荣华分析认为，商业地产受到业主的青睐有四方面的原因。，国家出台的房产新政，不管是限制房贷、调控利率，还是增加房产税等，都是针对住宅市场，是为了保障住宅市场的稳定。而商业地产从政策层面上来说是没有限制的，买卖多少没有限制，持有时间没有限制，税收方面也无过多的限制。第二，从投资角度来说，因为对住宅市场投资的诸多限制，有部分投资者转向了商业地产，与黄金期货市场、股票市场等相比较，其具有更大的保值性和稳定性。第三，与住宅业相比，商业地产的门槛较高，以临街商铺为例，少则三五十万，多则上百万，高投资具有高风险，但同时也带来高利润，因而被看好。第四，从投资角度来讲，如果是做短线投资，住宅物业更合适，而非住宅物业则适合中长线操作，往往经营两三年后会有大的增值，其增长是较为稳健的。“我认为，这两年是银川的商业地产年，未来10年内还将处于发展期，必将会占据更多的市场份额。”
深圳金佰利地产顾问银川分公司事业部经理铁军认为，目前银川的住宅价格飙升的很快，虽然今年4月份国家出台了严格的房产调控政策，银川住宅房价格增势减缓，但从6月、7月份后又开始了新一轮的增长，去年到今年很多楼盘普遍存在每平方米上涨1000元左右。因此很多投资人认为住宅房的增值空间不大。而相比较而言，非住宅的商业地产则有更大的潜力。商业地产的价格和价值比住宅业要高，但是银川商业地产的价格一直不算高，甚至逼近一些住宅房的价格。“从目前来看，一般的铺面都在每平方米六七千元，高的也就在一万元左右，当然万达广场铺位热炒到了每平方米3万多元算是特例。银川商业地产的发展经历了从低谷徘徊到高位运行的不寻常历程。前年是公寓年，去年是豪宅年，今年则是专业市场年。专业市场不是传统意义上的商铺，专业市场门槛较低，面积小总价低，很多没有大量资金的业主也可以入市投资。但是专业化市场同质化竞争也是存在的，目前仅专业化的农贸市场就有3个。因此业主在投资时，一定要选择地段好、综合能力强的专业市场来投资。”
商业地产井喷建议投资需理性
在2010中国（银川）资本市场及投资发展高峰论坛上，国家商务部研究院消费经济部副主任赵萍女士认为，商业地产的保值、增值能力较强，但必须遵循“选好位置”的要诀。对此，她向投资者们给出了四点建议。
一是要与城市定位相结合。商铺地位应该与城市定位契合，投资者要关注城市规划。商业地产集购物、餐饮、文化娱乐、商务办公、公寓、高档住宅于一身，在规模和体量上都有着很高的要求。近两年的商业地产无论从规模上，还是体量上都呈逐年上升趋势，城市综合体对提升城市形象，提高城市的品位具有重要的作用；
二是要与业态相结合。随着经济和消费水平的提高，单一业态已不能满足消费需求，多元化业态发展成为时下商业地产的主要模式。一定要选择有吸引力的大企业，以赚钱的业态作为支撑。越是发展较好，人气积聚能力强的地方越有商机。如果投资的商业地产有大型超市和大型卖场，那么其前景就被看好；
三是要与品牌相结合，某一类品牌所契合的消费群体的价格水平也基本上是一致的。例如快餐业“麦当劳”与卖场“家乐福”是同一档，“德克士”与卖场“爱家”是同一档，必须要对市场进行考察；
四是要与业种相结合。随着消费结构的升级，商品消费在逐步向服务消费升级。商品和服务行业的组合，才能吸引更多的客户。
“目前银川市场上商业地产出现的井喷现象，要引起投资者的注意。不管怎么说投资都是有风险的。商业地产适宜中长线投资，投资回报有一定周期，没有充分的思想准备和大量资金投入是难见收效的。对于资金吃紧的投资者来说并不适宜，因此，不可盲目跟风投资，要充分考虑投资风险再作打算。”易大融创地产策划公司总经理易荣华说。
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