因政策性原因导致退房不属于违约行为
北京青年报 作者：李丹 2010-10-21 07:58
[摘要] 近日，链家地产发布的北京市二手房第三季度研究报告称，当前北京市二手房供需比已跌至1：2.7左右，供需比支撑价格上涨动力几乎不存在，并且将在未来两个月显现出来，而9月底北京二手房价格基本与2010年3月上旬价格水平相同。
近日，链家地产发布的北京市二手房第三季度研究报告称，当前北京市二手房供需比已跌至1：2.7左右，供需比支撑价格上涨动力几乎不存在，并且将在未来两个月显现出来，而9月底北京二手房价格基本与2010年3月上旬价格水平相同。在此背景下，近期有媒体报道北京二手房市场的退房潮已经显现，二手房进入纠纷状态的合同已经占到了总数的7.5%。那么，目前北京二手房市场究竟如何？哪些区域首先？此时退房是否合适？哪些纠纷应属违约行为？
●通州、石景山、亦庄
部分房源达20万-30万元
十一后新政的实施左右了二手房交易市场，但这是否意味着整个北京的二手房市场会出现整体区域的大幅？对此，链家地产、中原地产等中介机构及其市场研究部门对其在京门店进行了调查，结果显示，目前北京尚未出现区域性的二手房。不过，值得注意的是，已有部分低价房源入市。
愿意将房屋总价降低10万-20万元出售的情况在石景山、亦庄较多。幅度大概在20万-30万元的房源在通州较多。
●存在退房成本，购房者需谨慎考虑
此次新政明确了首套房首付提高至三成，并且免去了非首套购房普通住宅的契税优惠，因而，对于部分购房者而言，购房成本的增加或直接导致购房行为的夭折。同时，对房价下跌的预期也强化了部分购房者的观望心态。而这两方面的双重作用或在市场中形成新一轮的退房潮。
不过，对此，“链家地产”首席分析师提醒，对于二套房的购买者来说，以前的税费优惠没有办法享受，购房的成本增加。但是如果退房，其成本花费要高于增加的税费。一般情况下，购房定金为5万-10万元，如果违约定金便无法拿回。如果已经签约而且首付款已经缴纳，违约的话，首付款取回的难度亦很大。而且，一般签约之后，双方已经缴纳了3%的中介费，以175万元的房子来说，中介费为5.25万元，比增加的契税费多了1倍。因而，对于购房者来说，因退房而无法拿回的费用会是一笔不小的损失。
●因政策性原因导致买卖无法完成 不算违约
而在新政背景下，一些购房者由于首付比例被提高、贷款无法办理等而出现的无法支付房款，导致购房买卖无法进行，购房合同处于纠纷状态，购房者提出终止购房合同，停止买卖交易实际上是不算违约的，北京市律师协会消费者权益保护专业委员会主任、北京市汇佳律师事务所主任律师邱宝昌如是说。不过，如果购房者是因为房价下降而要求退房的，则应当承担全部违约责任。
邱宝昌表示，根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《合同法》解释（二）第26条等的法律规定，在非商业风险的前提下，购房情况并有出自买卖双方的意愿发生了变化，如政策性变化、贷款方式的变化等而导致的购房合同无法正常进行，并不能简单地算作违约行为。也就是说，由于政策性的不可抗力导致购房者无法支付房款进而不能达成房屋买卖的，购房者不应该承担全部违约责任，甚至在合同终止后，购房者已经支付的房款也应得到返还。
此外，邱宝昌还表示，上述法律法规主要针对新建商品房的买卖，但二手房交易也可比照执行，因此，当前由于政策变化而“买不起”房的购房者可以要求房屋出售者退还已经支付的房款，倘若房屋出售者已将房款改做他用，一时退还不了，则买卖双方可另立合同，规定返还方式和期限。同时，中介费等其他相关费用也由于买卖行为不成功应该被退还，这需要与中介机构协商解决。
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