加息对房产影响渐进 多次置业需求将受限制
青岛早报 2010-10-28 15:22
[摘要] 低利率不会长期维持，加息在许多购房者意料之中，每月多出几十元月供可以接受，楼市仍是波澜不惊。如同之前推出的房地产调控政策，真正的影响在心理上，改变的是预期。
低利率不会长期维持，加息在许多购房者意料之中，每月多出几十元月供可以接受，楼市仍是波澜不惊。如同之前推出的房地产调控政策，真正的影响在心理上，改变的是预期。有专家认为，往往是进入加息周期的后半段、甚至最后一次后，房地产市场才会受到显著影响。
首次加息难见效果
“加息的影响现在还看不出来”，21世纪不动产青岛区域经理刘刚告诉记者，根据以往加息经验，只有连续三次加息之后，才会有一定的市场反应。目前，对房地产市场的控调是一套“组合拳”，加息只是个笼罩其中的手段之一。
2007年曾经历过6次加息，刘刚粗略估算，在上次加息中，青岛真正受影响的购房者没到三分之一。
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭近期在博客文章中分析，上一次加息周期从2004年10月开始，但直到2007年才加快频率，在一年内连续6次上调存贷款基准利率，所以2004年-2006年加息对楼市基本没影响，但2007年四季度开始明显地降温。
他说，一般而言，在加息周期开始阶段，对房地产市场的影响并不大，其影响是一个渐进的、累加的过程，往往是进入加息周期的后半段、甚至最后一次后，房地产市场才会受到显著的影响。
对于加息的效果，杨红旭则认为，由于本轮加息是在房地产贷款持续紧缩基础之上的加息，所以对楼市的影响可能会超过2004年的次加息。
对于加息的效果，杨红旭则认为，由于本轮加息是在房地产贷款持续紧缩基础之上的加息，所以对楼市的影响可能会超过2004年次加息。
多次置业需求将受抑制
自今年以来，曾受鼓励的改善性需求再度遭遇调控，贷款买房不得不承受基准利率的1.1倍。如果连续加息，惩罚性利率与首次置业之间的利率差距加大，多次置业需求由于成本加大，或将会受到抑制。
财经评论人叶檀认为，房地产前有严厉的房地产新政，加上目前的升息预期，未来还有房产税重拳伺候，多数投资者会知难而退。以商业按揭贷款而论，一些银行已经取消了首套房的优惠利率，二套房利率1.1倍，利率高达6.116%，加上未来房产税，除非房地产能够每年稳定上升10%以上，否则投资房地产就是难以做到盈亏平衡。
以前买房贷款30万元，现在贷款50万元
刚需购买要防风险
2009年房价快速上升，刚需客户不得不追着房价，增加贷款额度买房。2006年、2007年市区刚需客户买房，房贷约在30万元左右，而如今多在50万元。新一轮加息周期开始，每次加息，新的刚需客户将承受更大的还款的压力。
位于四方区的广华海岸阳光曾是2007年底、2008年市区热销刚需楼盘，据该项目营销负责人于湫回忆，当时小高层住宅总价在40多万元，多层总价50万元左右，客户多数是首次置业人群，交齐三成首付后，多数客户贷款额度都是在30万元的水平。
日前，记者从四方区两个在售的面向刚需楼盘万科金色城品和保利百合花园了解到，保利百合花园总价在70-80万元，多数客户贷款额度在50万元左右，金色城品总价80万元以上，多数客户的贷款在50万元以上。
如按调整后的贷款利率85折计算，贷款50万元，还款期限20年，月供要3360元；贷款30万，月供只要2000元多一点。很明显，只两三年光景，刚需市区购房月供增加千元以上，而且今后如果连续加息，两者之间的月供差距将加大。
再看另一个刚需集中的区域李沧东部。2008年底，新房价格5000元／平方米左右，如今每平方米八九千元。对存款不多的首次置业者来说，高出的部分多数要靠房贷撬动，一旦加息，负担将会继续加重。
此外，中介人士举例说，在2007年，李沧刚需客户购买品质不错的封闭小区住宅，总价也就50万元，贷款30万元。如今这类住宅要70万元，交齐三成首付后，贷款怎么着也要到达50万元。
房价已高，进入加息周期，实力不强的刚需客户，不能只关注首付多少，也要考虑利息波动给购房带来的风险。
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