卖了房子去买商铺 资金涌向商业地产
武汉晚报 2010-11-05 10:47
[摘要] 10月末，楼市再次传来利空消息：多家银行总行已向分支行下发通知，要求在11月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。
10月末，楼市再次传来利空消息：多家银行总行已向分支行下发通知，要求在11月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。
自此，持续将近两年的首套房贷款利率7折优惠全面取消。
以一笔30年期100万住房按揭贷款为例，执行基准利率为6.14%，利率从7折调整为8.5折后，月供要多交555.31元左右，30年将多交20万元。
分析人士认为，这一新规的出台意味着管理层对房地产市场的调控措施不断加码。此项政策和此前下发的首套住房首付比例不低于三成两项政策叠加执行后，购房者需要投入的买房成本进一步提升，相当于四次加息，这将对住房需求产生明显的抑制作用，尤其是“刚需”买房人的观望情绪将更浓厚，房屋成交量将大幅减少。
就在楼市调控风声益紧之时，不少购房者纷纷将投资的目光转向商业地产。
10月31日，位于光谷鲁巷的某楼盘举行36—49平方米精装SOHO产品推介会。尽管项目负责人曾公开地明确表示，此产品不适合自住，是用于投资的产权式酒店，依然吸引了近千名购房者到场。
适值房地产调控时期，面对中央一条接一条的严厉打压政策，投资商业地产能否避险？应选择怎样的产品？
最近5年内，陈女士炒过股票，炒过期货，也买过黄金，买过房子。然而，最让她满意的投资还是买房。提起买房，她有自己的心得，“近十年之内，任何时候在中国买房绝不会亏！”
2005年是陈女士次接触房产。当时，她刚从外地回汉，手上有点闲钱，打算做点投资。于是，有朋友给她推荐了当时还很少见的“新鲜物”——产权式酒店。
看一套房子总价只需要十几万元，每年却可以稳定地从承租商处返利约6%，陈女士便打算花30多万元，先买两套房“试试水”。但是，家人劝说她，“不要将鸡蛋全放在一个篮子里”。陈女士于是改变主意，拿了一套房子的钱投入股市。
5年过去，放在股市中的十几万元早已打了水漂所剩无几。而陈女士投资的产权式酒店不仅帮她了将近7万元的房租，同时房价也增值了快一倍。尝到甜头的她，一直在懊悔自己当初买房时没有更坚定点。
这几年，随着产权式酒店越来越多，陈女士再次萌发了投资的兴趣。“尽管楼市还处在调控期，房价可能暂时不稳定，长远看来还是会向上。买产权式酒店总价低，每年有固定的，即使房价没有上涨，用不了几年租金也能帮你回本。”
不过，选择什么样的产品，她有自己的标准。
，楼盘所处的地段要有足够的人气，这样才有发展的潜力；第二，楼盘周边有产业或商业支撑，这样才能实现持续增值；第三，产权式酒店的承租方必须要有一定的品牌，有广泛的客源和良好的管理能力。
小张在汉口有两套房，都在后湖：一套110多平方米，一次性付款，买了五年，现在全家人正在里面居住；另一套97平方米，两年前按揭贷款购买的，没装修正空置。
“90多平方米的那套房如果要拿来出租，先得花至少四五万元装修、买家具。而如果租出去了，每个月租金也只有1000多元，想收回装修成本都要两三年，何谈以租养房？”看到最近房地产调控政策频出，贷款利率提升，供房成本不断攀升，小张急了，“万一过段时间，征起房产税来，那养房的负担岂不是更重？”
在小张看来，国家现在如此密集地出台房地产打压政策，调控决心显而易见。即便市场需求依然强劲，商品房价格短期内也不会上涨。与其被动地看着月供不断攀升，不如卖房，另辟新的投资途径。
小张的那套90多平方米的房子是2008年买的，当时才4000多元/平方米。现在二手房已经卖到6000多元/平方米。小张说，只要能卖到62万元以上，他就准备脱手了，拿着房款去买个商铺。“商铺现在首付是五成，而的幅度却比住宅大很多。如果选对了，用不了几年就能回本。”
不过，如何选商铺，却是一门学问。上海中原商铺部高级总监陶翃提醒市民，商业地产投资思路与住宅项目完全不同，投资回报周期、市场交易税费、资金投入量都有不同程度的差异，需要一定的培育期。
“从投资回报来看，一般成熟的商业项目投资在5%—8%，预计10—20年才能收回成本，一般年幅度在10%左右。对于习惯购入住宅物业2—3年后增值就能超过50%的投资者来说，投资前须有资金和心理上的多重准备。一般来说，由于交易税费较高，很少有投资者在购入2—3年后就转手卖出。”
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