高档公寓租金回报低 以租养房遭投资者质疑
新闻晚报 作者：杨冬 2010-11-23 09:53
[摘要] 受观望氛围影响，楼市总体持续低迷。相对于一手市场的无计可施，二手市场则以租赁交易另辟蹊径——记者上周末在对沪上二手房中介机构的采访调查中了解到，一些多套房持有者纷纷选择抬高租金、以租养贷、以租养房的方式平衡收支。然而，目前上海市中心高档公寓租金回报率普遍偏低，仅仅依靠“以租养贷”的策略已不再是上策。
受观望氛围影响，楼市总体持续低迷。相对于一手市场的无计可施，二手市场则以租赁交易另辟蹊径——记者上周末在对沪上二手房中介机构的采访调查中了解到，一些多套房持有者纷纷选择抬高租金、以租养贷、以租养房的方式平衡收支。然而，目前上海市中心高档公寓租金普遍偏低，仅仅依靠“以租养贷”的策略已不再是上策，“以租养房”更是难以“一招鲜，吃遍天”。
市中心高档公寓低
某机构日前发布的《上海市高档公寓2010年上半年研究报告》显示，上海售价在3万元/平方米以上的高档公寓租金年已低至2.45%，甚至比银行一年期存款基准利率还低，这无疑深深打击了沪上高档公寓市场。
据了解，目前上海高档公寓基本集中在静安、卢湾、陆家嘴等中心区域，其中比较知名的几个高档公寓也成为该区域地标性楼盘：如长宁区的凯欣豪园、静安区的中凯城市之光、卢湾区的翠湖天地和淡水湾花园、浦东区的世茂滨江花园、仁恒河滨城、菊园等。
邓洋是汉宇地产陆家嘴区域的副总经理，他告诉记者，由于近期二手房买卖市场低迷，不少业主转售为租，租赁房源的挂牌量激增，增幅在10%～15%。随着房源增量，租金的议价空间也相对加大，因此租金出现一定下降。
以一套世茂滨江花园130平方米的二房房源为例，目前租金成交价在15000元/月，市场售价则在1000万元左右，即便以全年满租的乐观情况估算，出租也仅为1.8%，比两年前下跌一半。一些房东为减轻还贷压力，甚至14000元/月都肯成交。
不仅在陆家嘴，市中心其他区域的高档公寓租金也普遍低于银行年存款利率。据业内人士介绍，目前市中心高档物业租金普遍在2.2%左右，以徐家汇的东方曼哈顿100平方米的二房房源为例，目前月租金在8000元-9000元，而市场售价在4.5万元/平方米-4.8万元/平方米，仅为2.4%左右。
二手房或迎来又一轮抛售潮
在采访中，不少房产中介人士均向记者表示，目前沪上高档公寓的租金甚至不如同区域的一些普通公寓和老公房。租金的是长宁区虹桥路板块、古北板块、杨浦区中原板块。
例如虹桥花苑140平方米的三房房源，目前月租金在12000元/月-15000元/月，售价在27000元/平方米-30000元/平方米间，高达4.4%；古北板块由于境外人士的租房需求较大，一定程度上支撑了租金水平，该板块在4.3%左右；杨浦区中原板块多为老公房，但由于板块成熟，户型小单价低，均价在14000元/平方米左右，月租金1800元~2000元，则在4.3%左右。
刚刚出台的CPI数据显示，10月份通货膨胀率同比上涨4.4%，若投资为正，至少投资要超过4.4%。房产中介人士指出，可以很明显地看到，仅仅依靠，即使目前最理想的物业也不可能达到正值。汉宇地产有关负责人认为，若目前的房价在近一到两年内保持稳定，且未来3至5年上涨的幅度很小 (年涨幅不足5%)，那么，投资房地产几乎没有利益可言。中原集团研究中心高级经理刘渊认为，2010年实施的两次调控正在迫使市场挤出泡沫，投资和投机需求已显著受挫。
“若房价长期盘整，投资者仅靠目前的租金，是不会再保留手中的房地产物业的。因此，大量存在于手中的物业必然会被明智的投资者挂牌，从而迎来新一轮的抛售潮。”一位房地产界业内资深人士如是说。
搜房声明：凡注明“来源：搜房网”或“来源：搜房别墅网”的所有文字图片等资料，版权均属搜房网所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表搜房赞同其观点。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
房天下APP优惠多，速度快
