购买住宅投资人群转移战场 商业地产悄然发力
燕赵都市报 作者：张君花 2010-11-24 14:44
[摘要] 在楼市调控、住宅市场陷入观望的大背景下，该项目的热销绝非个例，早在10月下旬，位于省会桥西核心地段的金正·海悦天地地下商铺———沃尔玛外租区商铺推出时，也曾引来数百人连夜排队疯狂抢铺，推出的170套商铺当天抢购160套。“量价齐升”是业内人士对省会商业地产销售现状的一致描述。
□现象：恐慌性购买住宅投资人群转战商业地产
□辨伪：其实商业地产转让税赋更高
□特别提醒：专业和资金门槛很高 投资需谨慎
“真没想到，真是太抢手了”，说起11月中旬刚开盘的万达公寓，在省会一家文化传播公司工作的刘先生连连感慨，因为没有事先排号而失之交臂。“等到了现场，发现人太多了，连排号的都不一定人手有份”。“量价齐升”是业内人士对楼市调控之下石家庄商业地产的描绘，“恐慌性购买”则是业内对新增商业地产投资人群心态的描述。在“跑赢CPI”的焦虑之下，越来越多的人将目光转向商业地产，等待他们的是鲜花还是荆棘呢？
现象 商业地产量价齐升
“短短十天内，1800套小户型公寓抢购一空”，石家庄裕华万达广场有关人士在接受记者采访时连连感慨，投资者的热情真有些出人意料。
在楼市调控、住宅市场陷入观望的大背景下，该项目的热销绝非个例，早在10月下旬，位于省会桥西核心地段的金正·海悦天地地下商铺———沃尔玛外租区商铺推出时，也曾引来数百人连夜排队疯狂抢铺，推出的170套商铺当天抢购160套。“量价齐升”是业内人士对省会商业地产销售现状的一致描述。资料显示，早在2006年，金正缔景城的地上商街销售时，其价格也不过1.6万元/平方米，而刚刚推出的海悦天地，地下商铺的面积都卖到了单价3万元。价格的上扬显而易见，量的骤增更是有据可查。石家庄市房协副会长兼秘书长李水源介绍，从去年9月到12月，石家庄的商业地产是以每月增加销量1万多平方米的幅度递增。来自国家层面的数据显示，前三季度我国商业地产的销售态势好于住宅，商品住宅销售额增长11.2%，办公楼和商业营业用房则分别增长49.9%和48.2%。
动向 三五十万元资金量人群恐慌性购买
“热销背后，一个新现象是投资人群中出现了一些新面孔，那就是资金规模在三十到五十万元之间的投资者，当然这也有意料之中”，石家庄金正房地产开发有限公司副总段亚说，之前商铺投资都是一些大资金量的投资者，人群相对固定，资金规模至少要在百万元以上。而资金量在50万元以下的这群人更喜欢在住宅投资市场流连。“如今楼市调控步步深入，住宅价格暴涨的时代已永远成为过去，交易税费却越收越高，我真的不看好住宅投资”，上文提到的刘先生在接受记者采访时说，自己已卖掉了手头的两套住宅，准备寻找适宜投资的商业地产项目下手。“像刘先生这样的选择者大有人在，三五十万资金量的投资人群基本上都是从住宅市场转战而来，而且他们都是在住宅投资上有所斩获者”，段亚说，正是预先考虑到这一趋势，海悦天地推出的商铺，面积分为16平方米至100平方米不等，结果30平方米以下的商铺当天就被哄抢一空。
50万元以下投资规模，除小面积商铺外，另一可替代产品便是公寓，据介绍，万达的商务公寓面积就在30-70平方米不等，单价7000元左右的价位，也正是契合了50万元左右投资规模人群的需求。“有固定工作，薪酬不算低，又无暇涉足实业和资本市场”，这是业内对50万以下投资人群的形象描述。业内人士介绍，这部分人的投资心态，远没有大资金规模的商铺投资人群那般从容。在CPI节节攀升，但存款利率不见涨的背景下，他们是在“恐慌性购买”，对他们来说，保值差不多是目的，因此更在意项目的运营前景。
辨伪 税赋优惠是个美丽的误会
回首今年以来的楼市调控政策，无一不是针对住宅市场的。无论是提高首付比例、第三套房限贷，还是严格二手房交易环节个税征收税率，都是在挤压“炒房”人的获利空间。与之相比，商业地产投资并未被调控政策涉及。
商业地产投资渐热的另一原因是投资渠道的狭窄，“与股市大起大落不同，商业地产投资至少能拿到看得见、摸得着的物业”，众美地产营销总监刘树伟接受记者采访时说。但他同时也提醒投资人群，此番调控政策未涉及商业地产，并不是说商业地产投资在享受什么优惠。首先从信贷政策看，商业地产一直要求首付五成、贷款年限十年，利率按优惠利率的1.1倍执行，这都比个人住房贷款要求严苛。
至少交易环节的税收优惠，那更是一个美丽的误会。记者从石家庄市地税二分局了解到，商业地产作为二手房转让时要征两种税，其一是土地增值税，按照物业卖出后增值额的30%-60%征收；其二是个税，按物业出让后个人所得额的20%征收。如果你以200万元的总价买下一套商铺，转手时卖300万元。那么需缴纳的圭地增值税是300万元减去200万元再乘以30%，合30万元。个税则是100万元再减去装修费用、贷款利息等合理费用，再乘以20%，个税也在20万元左右，也就是说税赋要占所得额的差不多一半。“所以商业地产投资一定要长线投资，靠租金获利”，刘树伟说，因为属于小众投资品，商业地产在二手房市场很难流通，也就是说它变现几率很小，这也是投资者从一开始就应该认识到的。
提醒
投资安全性至关重要别轻信“讲故事”
“跟住宅不一样，商业地产首先要关注投资的安全性，因为如果项目投资前景不佳，商业地产就是一个不能创造任何价值的空壳”，业内人士接受记者采访时说，在此前提下，再关注项目的投资。
“商业地产投资是个技术活儿，资金和技术门槛都比住宅要高得多”，万达地产有关人士接受记者采访时说，项目地段、开发商对商业地产的运营管理经验、招商组市能力、后期管理水平都是硬门槛，哪一点把握不好，项目都会有闪失，在商业地产整体形势向好的背景下，投资者一定要细辨单个项目的投资价值。
对于投资者个人来说，投资商业地产要求也要高一些。“首先要对商业有一定感觉，比如商铺，看到一个铺子心里要清楚用它可以经营什么，这个行业的平均利润怎样”，这位负责人说，在此基础上确定可以租给谁，租多长时间，租金定多少，一定要心里有谱，知己知彼。
“尤其不可把资金链抻得太紧”，公寓投资者张先生提醒，千万不要迷恋开发商在售楼时讲的故事。“我自己买这个公寓时，开发商说目标租赁客户是成长型公司”，张先生说，等到真正出租才明白，所谓成长型公司，其实就是创业伊始的公司，这样的公司往往干不了半年就关门了，要不就是等个一年半载成长壮大起来，自己有能力买房了，所以房子频频退租、空租，而租金顶月供也因此成了美丽的传说。
“商业地产的繁荣程度与城市经济发展水平密不可分”，业内人士特别提醒，不同于上海、北京这样第三产业发达的城市，在石家庄，太多的市场供应当前，“而整体消费能力本身没有质的增加”，所以一定要睁大眼睛，仔细挑选。
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