北京11月近40楼盘扎堆入市 楼市压力增大

经济参考报  作者：王涛  2010-11-26 09:35

[摘要] 继前两天11个新盘扎堆领证之后,25日中粮地产(北京)有限公司的祥云东方苑项目再获预售许可批准,至此,北京本周仅三天的新盘入市量便追平了上周的记录。

业内人士认为,开发商欲加速资金回笼,楼市压力增大。

继前两天11个新盘扎堆领证之后,25日中粮地产(北京)有限公司的祥云东方苑项目再获预售许可批准,至此,北京本周仅三天的新盘入市量便追平了上周的记录。

业内人士认为,周末往往是集中开盘期,因此接下来的几天新盘领证数有望持续攀高,11月新盘入市量很有可能创年内新高。在这背后,一个主要原因是开发商对下月起执行禁止直接收取预付款所做出的市场反应,提前销售楼盘以回笼资金,而部分项目在有价无市的销售困局下,比较典型的做法便是通过以换取销售。

北京市房地产交易管理网信息显示,上周(11月15日-11月21日,下同)共有12个商品房住宅项目取得了预售许可证。进入11月以来,楼盘供应量及预售楼盘数量持续增加,截至11月25日,北京11月已有近40个楼盘(非住宅项目除外)入市,而此前的10月份北京预售商品房住宅项目仅为15个,相比之下猛增153%。

中广信事业一部运营总监卞明接受《经济参考报》记者采访时表示,11月 出 现 取 得 预 售 证 的 “小 热潮”,一个重要原因是“9 .29新政”之后整个市场的观望情绪使相当一部分项目推迟开盘,“加之12月1日是一个重要的时间点,《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》将开始实施,两个因素的叠加效应之下使得近期取证项目增多。”

据了解相关《办法》要求开发商将不能直接收存商品房预售款的规定,商品房预售金必须专款专用。卞明认为,对于开发商而言,原来7个锅盖可以盖10口锅,现在只能用10个锅盖了,房地产开发资金的“效应”将被压缩。

众所周知,开发商的资金来源主要是由自有筹款、融资和销售资金回笼三部分组成。其中自有筹款的比例通常比较小,而融资的货币成本较高、风险较大,因此开发商想要解决资金链紧张的问题,将首先诉求于项目的销售回款。业内人士普遍认为,开发商为回笼资金,将提高销售进度,可能会以各种形式销售;而市场上的商品房供应量逐渐增多,受供求关系影响,也会对抑制房价起到一定的促进作用。

美联物业研究也认为,对开发商继续收紧资金“紧箍咒”,先是银行贷款、上市公司融资受限,再到现在加强房产信托风险管理,的意图昭然若揭,倒迫开发商以加快销售进程来回笼资金,开发商面临新一轮的压力加大。

卞明预测,从今年的市场形势来看,可能会在明年春节前出现一个成交价格的冰点,相当一部分项目会出现一个阶段性的价格低点,“会有一些典型的项目出现,比如通州某楼盘现销售均价从之前的26000元/平方米下调至19800元/平方米,直降6000多元。”

不过,也有业内人士对《经济参考报》记者表示,商品房预售资金等政策不会影响到开发商的价格预期,通过谋求快速回款来保证足够资金回流的现象可能对于中小开发商而言是需要采取的趋同政策的应对方式,但由于北京的开发商基本都是有实力的性上市公司,其融资能力和渠道非同一般,所以不会对北京的房地产市场带来太大的影响。