房企看淡楼市二次调控 "龙头"达共识称降价难
房天下综合整理 2010-11-29 16:50
[摘要] 中央一系列楼市调控压力下，房企联合拿地也正成为一种趋势。日前万科联手五矿拿下北京海淀两块热门地块，11月25日，广州铁路集团联合珠光集团拿下2010年度广州新晋地王。“傍名企”联合拿地的方式已经屡见不鲜，但新一波的拿地热潮背后，实际上是房企对于政策长期很难真正影响房价的判断。
（来源：华夏时报）在中央一系列楼市调控压力下，房企联合拿地也正成为一种趋势。日前万科联手五矿拿下北京海淀两块热门地块，11月25日，广州铁路集团联合珠光集团拿下2010年度广州新晋地王。“傍名企”联合拿地的方式已经屡见不鲜，但新一波的拿地热潮背后，实际上是房企对于政策长期很难真正影响房价的判断。
太多钱趴在账上有问题
根据北京土地储备中心11月18日发布的公告，海淀区西北旺两地块均由万科五矿联合体中标。按照中标价格计算，C1地块的楼面均价为19998元/平方米，C3地块的楼面均价为19997元/平方米，溢价率均接近50%。
11月22日，五矿建设发布公告称，中标的两地块总价为52.2亿人民币，其中五矿公司附属公司承担51%，即26.7亿元人民币，其余49%由万科承担。
而《华夏时报》记者也从万科北京公司一位高层处了解到，目前双方仍在商讨成立合营企业的相关细节，具体条款尚未落实。
房地产新政之后，万科今年在土地市场上似乎特别青睐“联合拿地”的模式。上述万科北京公司高层告诉本报记者：“联合拿地、合作开发的模式，万科一直都在用。但从今年来看，合作开发的地块和项目可能确实比往年多一些，这也是调控时期增加机会、降低风险的一种方法。”
“我们并不迫切拿地，但有好机会就会拿。万科有300亿的现金存在银行里，这样的效率比较低，资本只有周转起来才能增值，这么多钱趴在账上是有问题的，所以万科必须去寻找好的土地，但资金充裕的好处，是可以从容应对调控。”万科内部人士说。
联手央企各取所需
然而值得注意的是，万科所选择的合作企业无一例外都是房地产央企。
据资深地产人士告诉记者，合作拿地是的方式，开发商之间合作，一般都是资源和优势互补，对于万科来说，合作拿地会相对较容易，且资金占用较少，但公司总的销售规模就上升了。
按照会计准则，只是针对财务报表上的营业收入，并没有规定是销售收入，对于合作项目来说，由万科操盘项目的股权比例在50%以上或接近50%，则项目总的销售额就可计入万科的销售数据。
另外，与央企联手，受益的也不仅是万科。记者从一位央企负责人处了解到，实际上，央企房地产企业也愿意与市场上的知名房企合作。如五矿建设这样的房地产央企，此前在北京等一线城市开发的房地产项目并不多，因此与万科合作，也将借助万科的开发经验优势，实现优势互补、强强联合。
更为重要的是，类似万科与五矿这样的“组合”方式，也得到了政府主管部门的“偏爱”。
北京市国土局一位内部人士向记者表示，在调控的大背景下，国土局等主管部门对开发商的资金实力、企业背景等因素极为重视，这样才能避免由于企业资金紧张而出现无力开工或拖延开工，造成土地闲置。“事实上，单从这一点来说，央企确实更有保障一点。”他告诉记者。
龙头共识降价难
仅最近一周的时间里，就有绿地、远洋等大佬联合小房企拿地。而在11月25日，广州荔湾区广铁南站地块被广州铁路集团联合珠光集团以86亿天价成交，成为继亚运城之后，总地价第二高的住宅用地。
据业内人士分析，目前所以出现联合拿地热的现象，除了降低资金压力的原因外，另一方面，企业仍看好热点城市发展前景，因此虽然市场低迷，仍然要维持土地储备。
保利地产董秘岳勇坚对记者表示，政府调控是为了支持行业的持续健康发展，并不是要把地产商往死里打，调控的持续时间可能会比较长，但价格受影响不会很大。
而对于调控对市场的影响，深圳某龙头企业管理人士认为，现在市场还是比较活跃，但很难持续，未来政策会进一步发挥影响，另一方面，供应也在增加，短期市场会向着调控的方向变化，但调控影响市场的时间也不会太长，先看看半年后会怎么样，而未来新的供应紧张现象迟早会出现，因为需求不可能被持续抑制。
或许是基于对政策的判断，引发了新一轮的拿地热。万科副总裁王文金就曾表示，万科一直通过快速周转、控制负债规模来保持稳健的财务状况。因此，依靠快速周转来保持开发规模的万科，则必须在加快销售的同时，及时补充新增土储。
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仇保兴:要总结楼市调控经验避免一个坑里跌两次
（来源：中华工商时报）住房建设领域的高级智囊团体——中国城市科学研究会住房政策和市场调控研究专业委员会日前举行成立大会，住建部副部长仇保兴到会并做重要讲话。仇保兴指出，我们国家房地产调控十八般 都试了，成绩也来之不易，问题也是财富，都值得总结，这样才可以避免在同一个坑里面两次跌倒。下一步，要加强部门之间以及中央和地方之间的协同。
关于房价，仇保兴指出，我们国家的房价波动非常厉害，金融危机以后，一会儿量价齐升，一会儿量跌价平，一会儿量价齐跌，现在又到了价平量低。仇保兴说，房价波动剧烈，是我们不愿意看到的。房价过快上涨容易引发资产泡沫，影响金融稳定和经济健康发展；房价脱离普通居民的承受能力，影响公平和稳定，这是拉美和南亚模式给我们的教训；房价太高导致购房负担过重，影响城市和区域的竞争力；房价过快上涨导致投资投机需求旺盛，对实体经济的资金需求产生挤出效应。
但是另一方面，房价调控确实很难，主要难在以下几个地方。
一是城镇化的刚性需求，中国城市化50%，每年有1500万的农民要进城，这种进城就提供了刚性需求，所以调控难度非常大；二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币预期相结合；四是房产持有环节税收制度缺失，持有房产没有代价，没有房产税；五是地方政府对土地财政的依赖；六是我们国家各地经济发展差距十分巨大，增加了调控难度。
关于下一步的房地产调控，仇保兴指出，要加强两个协同：部门之间的协同、中央和地方的协同。要给地方政府工具包，给中央政府一个合理的模型预测，这两个方面是少不了的。现在要做的工作，就是房地产泡沫衡量和警戒。要有货币投放与房价波动的定量分析模型，要有对地方政府调控房地产市场的评价、监测与激励机制。有一个合理的监测、合理的激励，以避免某些地方一年一小建，三年一大建。
仇保兴特别对媒体进行纠正。他说，他前段时间讲了，中国许多城市住房只有二三十年的寿命。他是批评这种现象的，结果媒体误解了，以为中国建筑只有二三十年的寿命。其实中国建筑就是强制标准，100年寿命，但是有些领导喜新厌旧，二三十年的建筑就拆了。
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