房地产企业重组亮红牌 再融资申请可能被暂停
房天下综合整理 2010-11-30 11:33
[摘要] 继监管机构发布《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》不久后，证监会副主席庄心一在11月25日接受媒体采访中表示，房企重组已暂停，房企重组需国土部出具意见方可。事尤为已，有媒体11月26日报道中称，近日监管层强调严格把关房地产企业再融资申请，预计房企再融资申请可能暂停。
（来源：证券日报）继监管机构发布《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》不久后，证监会副主席庄心一在11月25日接受媒体采访中表示，房企重组已暂停，房企重组需国土部出具意见方可。事尤为已，有媒体11月26日报道中称，近日监管层强调严格把关房地产企业再融资申请，预计房企再融资申请可能暂停。
可以说，自9·29楼市新政以来，政策再一次密集“出动”。
此次虽非针对性的对房地产市场进行调控，但是结合央行连续两次上调存款准备金利率和上调存贷款基准利率0.25个百分点，业内已开始进一步关注房地产开发商的资金风险。
为此，11月29日，《证券日报》记者采访长江证券分析师苏雪晶。但苏雪晶认为近期房企资金情况并不像外界传言那般糟糕，相反，其资产负债比仍旧处于安全区位。而谈及央行从紧货币政策对房企的影响时，他亦持乐观态度。
发行规模前5名信托被“叫停”
用益信托统计数据显示，2010年1-10月份集合信托产品共计发行1575个，发行规模为2880.29亿元。其中投向于房地产领域(论坛 新闻)的集合信托产品共计459个，发行规模已逾1500亿，占比集合信托产品发行规模总量52.09%。由此可见，投向于房地产领域的集合信托产品，无论在发行数量上还是发行规模上都远远高于其他领域。
另外，投向于房地产领域集合信托产品的平均年率也高于整体平均水平，不断创新高。而很多信托资金是通过购买股权或是债权的形式进入房地产市场。用益信托相关数据还显示，“今年以来信托资金进入房地产领域的方式中，规模占比的为股权投资类，占总规模的39.83%，而权益投资类占比也高达20.97%”。
据公开资料，6-10月份期间，就有37家上市房企以股权质押、转让的形式，或是由信托公司收购债权、发行信托产品等方式进行融资。新华信托更是“创新性”的发行一种带有“购房折扣权”的信托产品，据说这种带有购房折扣权的信托产品，目前仅此一家。
而最近一周的信托计划中，浙江广厦将于华奥国际信托发行一只17.46亿元的集合信托产品，南国置业与新城B股则在11月24日信托发行通过。
不过，业内人士也指出，鉴于目前房地产信托产品大多投向于具体的项目。而若在政策调控下引致开发商资金链断裂，轻则导致房地产信托计划亏损，重则将风险波及到整个行业。因此，监管部门下发《信托公司房地产信托业务风险提示通知》。
另外，有报道指出平安、中融、中信、中诚和新华五家信托公司已经集体暂停房地产信托。截至11月18日，用益信托数据显示，54家信托公司中，中融信托无论是发行集合信托产品的数量还是发行规模都位居首位，其发行数量是168个，发行规模高达308.82亿元，而中信的发行数量是100个，规模达313.16亿元、中诚发行数量39个，规模是187.27亿元、平安和新化两家的发行数量分别是86个和57个，发行规模分别是180.09亿元和129.68亿元。
中邮证券地产分析师在11月29日接受《证券日报》采访时指出，集合信托产品投向于房地产领域的资金占房地产开发资金来源总值的比例并不高，仅高于外资利用水平，从统计局数据来看，约为外资利用总额的2倍。不过，鉴于9·29新政以来，外资和信托资金进入房地产的总量一直大幅增长，成为缓解开发商资金压力的渠道之一。如今，房地产信托业务若真是被“叫停”，对开发商的影响亦不能小觑。
房企融资渠道遭“围追堵截”
房地产开发资金来源中，一大部分来自于国内贷款，另外两大块则是自筹资金、定金及预付款。而9·29楼市新政后，部分地区如北京、广州对预售资金进行严加监管。而且房企对预收款的使用也受到一定的限制，但政策实施效率如何，目前还尚未可知。
2009年至今，19家ST公司发布重组预案，拟注入房地产资产。以ST东源为代表的6家公司本已通过监管部门有条件通过，却因为时机不对而迟迟未获正式核准文件。11月25日，证监会副主席庄心一在接受媒体采访时表示房企重组需国土部出具意见方可，更使得调控政策成为悬在ST企业头上的达摩克利斯之剑。
而近几个月来，绝大多家上市房企定向增发方案未获通过，或是取消，或是延迟、修改定向增发方案以待时机好转。更有报道称，近日监管层强调严格把关房地产企业再融资申请，预计房企再融资申请可能暂停。
根据Wind数据显示，2009年以来拟定向增发房企约有57家，4家获批、21家停止实施或未通过，另有32家定向增发方案处于胶着状态。有报道称，因再融资受阻将导致房地产企业融资缺口累计超过1000亿元。
股票市场融资遭遇“滑铁卢”之余，银行信贷持续收紧进一步影响市场对房企资金链的信心。10月19日央行宣布加息后不久，就于11月10日-11月19日，9天内连续两次上调存款准备金利率——虽非针对房地产市场，但已再一次发起对房地产开发商资金链的冲击。有业内人士指出，央行从紧的货币政策将从供给和需求两方面对房地产市场进行影响。
不过，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受记者采访时表示，目前开发商现金流还处于比较好的状态，“到年底也没有问题”。而明年央行政策将适度从紧，但不太可能收缩到严重的程度，苏雪晶认为“明年货币投放量的看法，不是特别悲观”。
在苏雪晶看来，通胀预期是存在于楼市中的问题。只要通胀预期还在，就会有人购买住房以期获得保值增值的机会。而这一预期不改变的话，一旦调控政策有所放松，房价仍旧因为此类需求的存在而致反弹。因此，政策对房市的影响只是短期，效果也有限。而另一方面，开发商还在土地市场积极拿地，所以也可看出房企此时还未受到“致命”打击。
对于明年房市的预期，苏雪晶认为政策产生效果的可能性较大。一方面明年住房供给较为丰富，而房企面对政策资金双重压力，将会加快推盘，但不会如想象中那般“激进”。
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（来源：财经日报）信托自查房地产业务 "黄色信号灯"前焦虑转型
“根据近日银监会开会要求，我们正在对手上的房地产信托业务进行自查。
现在房地产信托占公司管理资产规模的比重较高，政策对公司影响很大。”一位信托公司人士近日对《财经日报》记者透露。
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根据本月中旬，银监会下发给各信托公司的《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(下称《通知》)，各银监局要加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监管和风险监控，结合今年开展的专项调查和压力测试，在信托公司自查基础上，逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。自查和核查中发现的问题，应立即采取措施责成信托公司予以纠正，对违规行为依法查处。各银监局于12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。
上述信托公司人士对本报记者表示，目前国内不少信托公司房地产信托业务占管理资产规模的比例都很高，银监会出台这一政策虽然旨在配合调控房地产市场，但对信托业的影响不小。尽管目前银监会只是要求各信托公司自查，并没有出现“叫停”房地产信托业务的声音，但各信托公司都将其视为一个信号，即如果继续维持庞大的房地产信托业务，一旦政策进一步收紧，信托公司开展新的业务就会非常被动。
在沪上某中型信托公司一位业务骨干看来，“银监会的这次通知，就是规定未来房地产信托资金只能用于建房子，并且‘四证’齐全”。
他对本报记者表示，此前一些房地产信托运作过程中，曾出现过“打擦边球”现象。“一些信托资金并未投向合同中的项目，而是被开发商用于一级市场拿地。”该人士表示，开发商这么做，主要压力来自于信托到期后的巨额费用问题。
据他介绍，相比较从银行贷款，走信托渠道融资成本会高出几倍。
银监会同时还要求信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。
转型主动管理很难
一位熟悉房地产信托业务的人士对本报记者表示，我国信托业由于历史原因，目前受到的限制很大，并且在任何领域都会遇到有力的竞争对手。所以对信托公司而言，开发一个好的产品并不容易。“好项目就那么几个，你知道别人也知道，谁都想做，所以好项目的竞争很激烈。”该人士说。
但今年以来，银行收紧对房地产企业信贷，信托公司的作用逐渐凸显。这也为信托公司找到了一个既省心又赚钱的机会。而房地产商由于担心资金出现问题，也愿意承担高额利息通过信托融资。
不过，随着银监会《通知》的下发，信托公司又要开始考虑下一个方向。“叫停银信合作，实施信托行业净资本管理，这表明了监管层意图，即信托公司需要迅速摆脱通道的角色，实现向主动管理方向的转型。”该人士说。
不过上述信托公司业务骨干认为，当前在中国，信托公司实施主动管理很难。他表示，信托公司两头都在外，客户、项目都不是自己的。“论客户，大多数在私人银行那里；论项目，国内理财市场本来就窄，但目前的人员结构使信托公司股票做不过基金、券商，私募做不过PE、VC，黄金、期货业做不过期货公司。所以，在公司业务结构以及人才结构没有得到根本改良之前，国内信托公司从事主动管理很难。”
“现在，信托公司就相当于一个高利贷者，未来一段时间仍可能扮演这样的角色。”这位业务骨干有些无奈地对记者说。
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