"环首都经济圈"下的河北楼市
京华时报 作者：鲁欢 张蓓 桂瑰 赵丽萍 2010-12-03 09:00
[摘要] 11月10日，“环首都经济圈”横空出世，极大振奋了河北民心的同时，也振奋了河北楼市。高铁、地铁、轻轨和北京全部对接，13个县市区号改010，建1000公里的发展特区，政策比深圳还优惠……一条条振奋人心的规划下，河北楼市成为经济圈先行部队，大幅上涨。
11月10日，“环首都经济圈”横空出世，极大振奋了河北民心的同时，也振奋了河北楼市。高铁、地铁、轻轨和北京全部对接，13个县市区号改010，建1000公里的发展特区，政策比深圳还优惠……一条条振奋人心的规划下，河北楼市成为经济圈先行部队，大幅上涨。本报记者兵分四路，从东向西，分别调查了燕郊、香河、固安、涿州的楼市，发现在环首都经济圈的利好刺激下，来自北京的投资购买已经成为当地楼市的主力和上涨动力。多数受访者都认为在如此大的利好刺激下，这些区域的楼市前景将会非常美好。但也有业内人士提醒，从规划到现实尚有距离，过大、提早预支利好，并不利于环首都经济圈的发展。
规划利好横空出世
11月10日，河北省与北京市举行了“进一步加强冀京合作座谈会”，其间就加强区域合作、建设“环首都经济圈”等事宜达成共识。河北省委常委、常务副省长赵勇表示，“环首都经济圈建设的总体思路，是在邻近北京将近1000公里的范围内，建设一个发展特区”，“政策上比当年深圳更优惠”。
按照河北的规划，河北省将建设三个百万人口新城，香河、三河、大厂整合建设京东新城，在涿州市周边建设京南新城，怀来县整合周边建设京北新城。此外，还要建设七个30万人口以上规模的中等城市。十个城市围绕着北京形成封闭圈，计划用五年时间，使人口规模聚集到三百万人以上。
与此同时，河北与北京市政府还达成5项协议，高铁、地铁、轻轨及77条公路和北京全部对接，轻轨路线将从通州-燕郊-廊坊-涿州-怀来，尽快启动建设。市民乘车力争实现“一卡通”，从北京直接刷卡过去。13个县（市）固定电话区号全部改成010，手机也实行无漫游。
规划利于京津冀共赢
规划一经媒体披露，立刻引发社会各方关注，并非常认同该规划指出的发展方向。
大岳咨询有限公司总监李伟认为，该规划对河北和北京的发展而言，是个双赢的规划。“从区域经济发展角度看，北京、
北、天津必然要联动发展，才能形成巨大的发展潜力和前景”。李伟认为，随着北京这些年的迅速发展，目前已经开始面临产业和人口外溢的现象，“很显然，对企业而言，北京的发展成本越来越高，物业成本、人力成本都在迅速增加，与此同时，房价的暴涨对居住人口的压力也越来越大，在北京上班，在河北居住甚至成为普遍现象。”
在李伟看来，北京继续发展只能走大都市圈的模式，在已有的一个中心城区和11个新城的模式上，再增加一个外围新城圈。“这样的三层城市圈，将会更好地平抑北京的房价，并为河北紧邻城市带去发展机遇。”
也有专家表达了同样的观点，认为环首都经济圈将为京津冀三地带来美好的前景。
警惕楼市炒作风险
虽然前景很美好，但业内人士依然提出了警示。
一位不愿透露姓名的业内人士提醒记者注意，目前的规划尚在制订中，具体政策一条也没有，但是房价已经乱哄哄纷纷上涨，都是在炒预期。“看这情形，和二三月份的通州楼市太像了。但没有基础的炒作最后还是得落到实地来。现在通州的房价已经从点跌下来，连降价7000元甚至上万元的项目都出现了，河北楼市能避免出现这个局面吗？”
■专家提醒
不要盲目进入
北京中原三级市场研究部总监张大伟：本次包括涿州、燕郊等地房价上涨，完全是一种炒作。因为，短期内涿州、燕郊等地的基础设施还不能得到完善，在政策没有进入实际性执行阶段的情况下，购房者还是理智为好。利好政策已经多年未变，不光地铁开通的利好，燕郊划归北京的利好也已经多年重复使用。这一政策如果没有实际性的执行，购房者不应该盲目相信。
需防“房价先行”
亚豪机构副总经理任启鑫：建设环首都经济圈意愿很好，但要防止“房价先行”，通州、大兴、燕郊等多个区域都曾上演过“经济未涨，房价先上；蓝图未成，圈地先行”的现象，房价快速上涨，不但脱离了当地居民的消费水平，也为投机者提供了土壤，导致了“睡城”现象的发生。这对于城市的发展非常不利。
涿州
户口预期催热市场
简介：涿州位于北京南部，西邻涞水县，东接固安县，东北及北侧与北京市大兴区及房山区。涿州城区距天安门广场的直线距离仅62公里。
【近期利好】
一是轻轨S5号线通到涿州市。但是记者发现，目前还没有哪个开发商知道具体涿州轻轨站将落在什么地方。
二是今年年底前将采用010区号。
三是涿州被升级为县级市，政府要以涿州市为基础，建设京南新城，3-5年内完成与北京同城化。
【销售情况】
销售火爆 但未涨“疯”
记者走访中看到，涿州基本上在售的项目销售情况都非常火爆，但并不像传言中说的那样，已经疯涨到每平方米一万以上，由于范阳路是涿州最繁华的街道，所以可以说越接近范阳路的楼盘就越贵，其实三条街道之间的距离并不远，在北京甚至还没有二环路两个桥之间的距离远，但楼盘价格就相差了几百元每平方米，范阳路边上的楼盘价格已经接近7000元每平方米，基本楼盘报价都在6800元、6900元左右，而且没有优惠，华阳路和冠云路的楼盘价格则在5000-6500元每平方米之间。最贵的是华阳路北边的别墅区，别墅价格在9000元每平方米左右，别墅区距离市中心也仅仅三左右。涿州的房价增长期主要是在2009年全年，由于炒房客泛滥，2009年初涿州每平方米2000多元的房价到了年末已经涨到6000元左右，而2010年4月调控之后，涿州成交量渐趋冷清，但价格并未回落，到现在，房价仍上涨了每平米几百元，达到了目前接近7000元的水平。
【项目采访】
新盘一开即告售罄
目前，涿州的项目销售非常火爆，基本上新项目开盘一两个月几百套房即告售罄，位于市政公园边上的公园一号，由于占据公园资源，又位于范阳路与冠云路之间的黄金地带，开盘一个多月来，500套房子已经只剩下不到20套。记者看到，虽然并不是周末，而且在尾盘倾销阶段，售楼处里仍然密密麻麻坐满了人。据销售介绍，客户构成基本上是河北和北京的客户各占一半，由于房子总价不贵，基本都在60多万，而且省外客户都不能贷款，所以客户中以全款为主，来自北京的客户中，一部分是因工作在六里桥、丽泽桥附近，看中这里以后的轻轨资源，买来自住，另一部分则是纯投资客。本地的客户中，除涿州本市客户外，还有很多来自石家庄和保定的客户，这些人中有很大一部分是看好涿州以后将并入北京，希望买房后户口也能随之划入北京。
汇元上城项目位于市中心范阳路中段环岛向南300米，是，虽然只有50年商住产权，但依然非常热销，销售经理叶姗姗向记者介绍，上周六开盘到这周二，4天时间，已经剩下不到10套了，200套房有400多个人排号，基本上一天抢光。叶经理表示，涿州今年4月调控以来，销售一直很平稳，没有大起大落，但直到9、10月份，似乎投资客又开始席卷而来，因为更改区号，通轻轨和有可能并入北京等各种利好，涿州又成了投资客青睐的香饽饽，对于这个商住项目来说，目前客户中八成以上都是投资客。对面的蓝天美林湾位置稍偏，但这两个月以来，就轻松涨了2000元每平方米，依然热销。
范阳路上车来车往，记者注意了一下，基本上京牌打头的车在路上就占了80%。
固安
价格平稳上涨
简介：固安位于北京的正南方，紧邻大兴区，从直线距离来讲，距离北京比涿州更近。
【销售情况】
销售回升 价格稳涨
“环首都经济圈”出台后，固安也迎来了一轮楼市狂潮，不过相比涿州，这里的楼价相对稍许低廉，均价多在5000-6000元/平方米的区间内。有的项目没有调价或者小幅调价。比如第九区项目，就没有涨价。不过，据该项目的代理公司鑫尊置地的相关负责人介绍，新开盘的项目可能会到7000元/平方米。
固安项目K2红树湾均价已经从10月初的6200元/平方米，涨到现在的均价6700元/平方米。价已经过了7000元/平方米。
京御地产旗下的大运河孔雀城已销售到6期，11月初开始全面上调近500元/平方米后，目前联排和叠拼的均价分别为9500元、7500元/平方米，开发商称销售方面明显回升。而孔雀大卫城高层公寓销售人员介绍，一期2600多套房已全部出货，二期将在12月16日入市，均价在5500元-6000元/平方米，目前已排号600多组。
此外，规模的楼盘中宏新界，销售人员表示，项目一期500多套房在四五月份就售完，均价涨到6500元/平方米，二期预计会涨过7000元/平方米。
【近期利好】
4号线延长线通车传闻
据了解，今年年底，地铁4号线（即大兴线）将延伸到南六环外天宫院站，而这里距固安县城仅20公里。当下固安盛传的地铁规划是，在未来几年里，有望兴建“北京——新机场——固安轨道项目”，而该项目将直接连接轻轨大兴线。
然而，据记者了解，虽然在“环首都经济圈”的设计中，有可将地铁通入河北，但该计划尚未彻底落实。有开发商告诉记者“地铁进入河北的部分，需要河北政府方面出资修建，北京方面可能不会给钱，什么时候能通地铁，可能还存在变数，现在不能当完全确定的事情看。”
燕郊
地铁利好撬动楼市
简介：燕郊位于北京市通州区东面，隶属于河北三河，与北京市中心天安门的直线距离约为30公里。
【销售情况】
燕郊楼市再现火爆
日前，记者发现，燕郊各售楼处的情形与几个月前截然相反，近日出现的各种利好一度掩盖了如“限外令”等一系列政策调控的影响，燕郊的楼市再次从冷冷清清的萧条转为熙熙攘攘的火爆。
记者发现，燕郊几乎所有的售楼人员都会提到北京到燕郊的轻轨，燕南园售楼人员告诉记者，9月份政策出来之后，对10月份燕郊市场影响巨大，售楼处基本上没什么人，整个10月只售出150套房子，而利好的消息一出，很多人拿着报纸就来了，上周六一天就售出了140套，略小于10月份一个月的量。
记者一大早来到莱茵佳苑的售楼处时，已经有四五组人在看盘，售楼人员称周六一天该项目所有的售楼人员都售出了5套以上的房子。看房子的张先生告诉记者，这个项目空间大，拿来投资的回报会高一点。
此外，燕南园的售楼人员表示，周末有好几个客户为了抢房子甚至出现了打架的局面，火爆程度可想而知。
【近期利好】
地铁利好刺激楼盘涨价
之所以出现回暖的直接原因就是“环首都经济圈”规划和北京至燕郊轻轨有望明年开通的消息。
与燕郊一河之隔的通州房价已开始松动，有的项目已经降了7000元/平方米。燕郊的情形显然不同，看房量和成交量攀升的直接结果是房价的上升。记者在夏威夷南岸的售楼处了解到，该项目将于下月初开盘，预计均价在8500元/平方米—9000元/平方米之间，较之前的价格有所上涨。
另外一个位于大厂的项目莱茵佳苑昨天的均价是4500元/平方米，记者赶到的时候，售楼人员称“买房人太多，公司刚通知要调价”。
“限外令”的政策和地铁的利好相比，显然后者带给购房者的预期更具诱惑力。记者了解到很多在北京工作，到燕郊购房的人都是一次性付款，且多买了不止一套。
【项目采访】
燕郊房价合理
夏威夷销售总监李小龙：日前出台的规划，尤其是轻轨利好一定程度上调整了购房者的预期。目前，燕郊的房价较为合理。
上上城总经理曲靖：燕郊的房价是随行就市的上涨，上涨的幅度在500元/平方米~1000元/平方米之间，各种利好的刺激，再加上房源不多，燕郊的楼市出现相对较好的情形是比较正常的。
天洋城副总经理李亦兵：燕郊和通州三倍的价差使燕郊具有更大的发展潜力，且燕郊的价格不存在泡沫。
香河
看房量明显上涨
简介：香河隶属河北省廊坊市，距北京市中心45公里。
【销售情况】
售楼处人头攒动
相对于涿州和燕郊，香河还算冷静，但来自北京的投资购买已经成为该区域的主要购买力。
11月28日，记者驱车经京沈高速公路来到香河，从四惠桥到香河出口，仅用时30。将来，若京唐高铁通车后，这里到北京只需15。这个信息，连同区号改为010的消息使得这个紧邻北京的县城，成为北京购房大军青睐的地区。
11月6日，在环首都经济圈规划披露前的周末，记者走访了几个项目，虽然陆陆续续一直有人流，但总体来说售楼处都比较空荡。在记者走访期间，成交的很少。
但11月14日，规划披露后，记者在售楼处却看到另一番景象，看房人络绎不绝，现场交钱成交的比例很高。珠光御景售楼处，仅半内，记者就看到三单成交。
11月28日上午，记者再次来到香河珠光御景项目，被眼前的情景大吃一惊：售楼处人头攒动。一位来自北京的购房人告诉记者，他上午9点多来时，已经有100多人在排号了。而这种场景自11月10日以来，频频出现在香河的各个在售项目中。
【购房原因】
购房心理复杂
据了解，目前香河的在售项目中，来自北京的购房者占了半数以上，且主要是为了投资。一位销售人员告诉记者，这几个星期他接触的北京客户基本都是投资的，“10日之前，有部分是自住或者养老用的，但现在基本都出于投资目的。”
因为限售令的影响，目前在香河置业，只要不是河北户口，都不能贷款，但来自北京的购买力却并不在意全款，甚至有客户一次买多套。
11月中旬，蒋女士在珠光御景全款买了一套两居室，得知新的楼座涨价后，她很开心。“其实，我买房也不是为了真能涨多少钱，主要还是出于保值心理。”吴先生则明确表示在香河买房就是为了投资。“河北出这么大的利好，房价肯定会上涨，但这个利好实现需要很多年，我等房价涨一倍就套现走人。”
【项目采访】
利好出台后来访量骤增
香城郦舍销售经理焦阳透露，自从11月10日相关规划披露后，项目来访量骤然上升。他们11月13日推出3号楼，175套房子，目前已经基本售罄。“要没有这个规划的披露，这批房源估计要消化一个多月。”
珠光御景销售人员透露，11月28日开盘的5号楼，100套房源，当天就已销售过半。
普通住宅的火爆影响到别墅项目。孔雀城相关负责人透露，自从规划披露后，孔雀城的客户来访量也有明显提升。“虽然没有普通住宅明显，但这样的利好消息对项目的销售还是有明显的影响。”
香城郦舍13日开盘的3号楼，价格比前期略有提升，而11月28日开盘的珠光御景将房价从月初的5500元提升到6500元/平方米。
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