房产税政策"悬而未出"版本若干 楼市纠结一年

中国证券报  2010-12-22 08:45

[摘要] 在房地产调控之年，形式各样的调控政策给楼市带来了一波又一波的冲击。其中，“久闻其声却未见其面”的房产税一直是悬在楼市头顶的“达摩克利斯之剑”。自年初传闻今年将开始征收房产税一直到年末，各种版本的传言不断考验着楼市的神经。

在房地产调控之年，形式各样的调控政策给楼市带来了一波又一波的冲击。其中，“久闻其声却未见其面”的房产税一直是悬在楼市头顶的“达摩克利斯之剑”。自年初传闻今年将开始征收房产税一直到年末，各种版本的传言不断考验着楼市的神经。

事实上，房产税在我国并不是新鲜名词。1986年9月15日，国务院就正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。只不过，目前房产税的征收范围限于城镇的经营性房屋，个人的非营业用房产享受税收优惠，免征房产税。

从年初开始，有关房产税将要征收的传闻四起，传闻中的税种名称和征收方式也五花八门。工商联房地产商会有关人士曾表示，今年我国可能出台房产税试点，加大房地产持有环节的税收征收力度，以促使房价走向合理区间。不过，该人士也表示，如何界定该税种征收范围仍是难点。

随着4月底楼市调控政策出台，房产税的传言达到一波高潮。当时市场传出上海将在楼市细则中包含有关房产税的调控内容，这一消息在被广泛传播的同时也对A股房地产板块构成了直接影响。而此后发改委有关人士“三年之内免谈房产税”的言论也被媒体曝出，尽管发改委随即进行了澄清，但还是一石激起千层浪。

5月31日，有关部门发布了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，增加了“逐步推进房产税改革，研究开征环境税，以及研究实施个人所得税制度改革，统一内外资企业和个人城建税、费附加制度”的内容。房产税开征再被提及。

在市场对房产税开征不断猜想的同时，关于房产税如何征收也有各种版本。其中包括只对二套以上普通商品房和别墅征收，或是仅对新购房屋进行征收，且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”。还有的是无论增量、存量都要征税，按人均面积征收。

近期，中国企业联合会执行副会长、中国房地产开发集团理事长孟晓苏建议，商业地产已经开始征收房产税，对于住宅征税可以从小产权房起征，这样可以减少居民对开征新税的抵触情绪。

时至年底，房产税开征呼声再起。上海市房管局相关人士表示，上海肯定是首批试点征收房产税的城市。房产税拟先在部分城市对部分个人拥有的住房试点恢复征收，积累经验后逐步扩大到。此外，有消息称，重庆也已进入首批试点名单。目前，重庆市正为房产税试点进行前期准备和市场调研，包括清查房屋总量、物业类型、区域分布以及房产价值评估等。

纵观全年，房产税政策“悬而未出”对市场的预期产生了直接影响。对于楼市发展来讲，税收政策的作用主要是调节消费和优化供需结构，依靠房产税调整房价显然并非政策初衷。结合目前的房地产调控，房产税试点或许已然箭在弦上。

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有消息称，备受关注的房产税征收进入倒计时，而对于此前被报道已列入试点城市之一的上海，政府部门已经开始制定研究具体细则，存量房产可能不在征收范围内，最快在明年元旦实行。

16日，《国际金融报》记者致电上海房管局相关人士求证，该人士并未给出准确的答复，称“此事我们还没有收到确切的通知”。

开征预期挥之不去

一直以来，房产税被看成“打击投机、平抑房价”的武器，可是至今仍“犹抱琵琶半遮面”。其实，早前就有报道称，“十一”长假之后，国家财政部、国家税务总局、住建部已经联合启动了对房产税会签的相关程序，其中包括对上海、重庆两份试点方案修改的内容。年尾，房产税开征的传闻再度浮现于市场，这只“靴子”何时落地备受关注。

财政部税政司综合处处长周传华近日公开表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源。与此同时，财政部财科所所长贾康也指出，推进房产税改革是已经明确的方向，不可能不征。“房产税试点有可能从增量房中的高档房开始征收，按照计划一年之内将开始试点”。

日前，国家统计局发布了11月房地产运行情况，数据显示，11月当月，商品房销售面积10113万平方米，同比增长14.5％，量比10月份增加834万平方米，增长9.0％。价格方面，11月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7％，环比上涨0.3％。

楼市“量价齐升”的现实再次给大家泼了盆冷水：出台这么多调控政策后，为什么房价还在涨？政府手中的牌还剩多少？

业界将房产税看成了最强有力的底牌。市场人士分析指出，开征房产税至少有三大好处：抑制房价增势；调节收入分配；增加政府财税来源，进而土地出让就会有所削弱，开发商拿地热情也会受到影响，“”频出现象有望缓解。

业内人士普遍认为，房产税肯定是要征收的。业内人士坦言，房产税一旦开征，短期内对楼市成交量的冲击应该很大，那些手头拥有多套房产的人会抛掉部分房产，可以有效促使房价下跌，“但是跌多跌少还取决于房产税率的高低”。

技术上短期难对接

尽管不少市场人士对房产税寄予厚望，但是部分人士认为房产税并不能真正救楼市于水火之中。

记者也听到一些业内人士反映，房产税近期出台的可能性不大。主要在于征收技术环节短期内难以对接。还有人认为，房产税对楼市的影响会远远超过其他税费政策，反而会造成楼市剧烈波动。

市场“看淡”言论并非没有理由。住建部政策研究副主任王珏林日前出席某论坛时直言不讳，房产税不可能解决楼市的问题，“大家把房产税看得过高，楼市的问题绝不是税的问题，也不是市场本身就能解决的。”此番言论被外界认为是政府希望降低民众对房产税平抑房价的预期。

复旦大学房地产研究主任尹伯成接受《国际金融报》记者采访时表示，虽然国家推出房产税的决心已定，但是当前房屋信息系统还不完善，相关部门很难完全掌握涉及房产的信息，这对政策的实施带来不小的障碍。“此外，很多人买房时已经付完了70年的土地出让金，再对这些房子征收房产税，可能会招致不必要的麻烦和纠纷”。

与此同时，房产税由房主主动交，还是相关部门上门征收？或者在房子交易时一并收取？这又对当前税务部门不足的现状提出了考验。

有消息称，此次上海房产税征收只针对增量房产，存量房产可能不在征收范围内，并且将人均面积作起征点考虑。

据了解，增量征税和存量征税在房产税征收上有明显区别。增量（新购）房产的原值与评估值接近，有利于征收；而存量（旧有）房的原值因为近年房产价值上升明显，与评估值差距很大，这对评估值的确定提出了更高的要求。