专家:今年楼市调控力度肯定还要从紧从严
房天下综合整理 2011-01-04 17:39
[摘要] 北京大学房地产业研究所所长陈国强认为，今年的楼市调控还将打出“组合拳”，肯定比2010年还要从紧从严。政府抑制投资和投机性需求、让房地产回归其居住属性的政策指向已经成为一种长期化的趋势。
（来源：北京晨报）北京大学房地产业研究所所长陈国强认为，今年的楼市调控还将打出“组合拳”，肯定比2010年还要从紧从严。政府抑制投资和投机性需求、让房地产回归其居住属性的政策指向已经成为一种长期化的趋势。
陈国强认为，尽管2010年北京住宅新房部分成交均价变化不明显，但很多区域的楼盘表现差异非常大。“在楼市调控出台之后，大兴、房山和通州等被称为北京市场上最活跃的热点板块，其房价应该有15%以上的回调。”
2010年底，住建部对2011年的重点工作进行了部署，“继续坚定不移地加强房地产市场调控”位居。“市场各方不要对调控可能放松存有幻想。”陈国强表示，各地未来将进一步明确二套房和三套房的认定标准，2011年楼市可能出台的“组合拳”包括扩大保障性住房建设规模、房产税试点和进一步加息。
以保障性住房为例，陈国强表示，从2008年的100万套，到2009年的330万套，再到2010年的580万套，再到2011年计划的1000万套，保障性住房在未来住房市场中将占有非常重要的比例。以商品房为主导的“单轨制”模式肯定会被“双体制”模式取代。
陈国强认为，一旦加息周期开启，购房者必然会更加谨慎地入市，形成新一轮的观望态势。在房地产调控政策和货币紧缩政策的叠加效应下，预计未来楼市降温的速度会有所加快，房地产企业融资的难度进一步加大，在理论上有助于促使房价回落。
（来源：京华时报）2011年房价难涨更不会大跌更多细化政策将出台
2011年，针对住宅的房地产调控会更加严厉，更多的细化政策将出台，一些调控的死角将被格外“关怀”。就房价而言，笔者预计2011年很难上涨，不少地区可能小幅下跌，市场天平将开始向买方倾斜。
2010年前11个月，商品房新开工面积大增48.7%，远远高于2009年全年11.54%的增速。由于新房销售多为预售，因此2011年楼市供给将增长较多。在供给增长的情况下，需求则被抑制。在投资性需求方
面，今年的政策不大可能放松，抑制力度甚至还会加大；在自住需求方面，目前的房
价又是多数家庭所承担不起的。在这样的情况下，目前楼市库存逐渐增加，北京可售住宅已超过10万套，上海挂牌的二手住宅已超过15万套。2010年，一、二线城市的住宅销量已出现下滑，当年前52周，10个重点城市中，住宅成交量除武汉小涨1.18%以外，其余城市均下跌，跌幅较大的城市包括：深圳50.83%，南京45.45%，杭州44.47%，上海40.32%，北京39.7%。2011年，一、二线城市的住宅销量仍将保持低量，基本不可能回到2009年的水平，住宅销售面积增幅可能在10%以下，很有可能负增长。
就而言，限购令、投资性购房首付提高以及贷款利率上浮等政策的威力还将逐渐展现。2007年9月末，中国曾出台二套房贷款首付四成（目前是五成）、利率为基准利率110%的调控政策，对投资需求的打击较大；2008年，在雷曼倒闭引发金融危机前，中国经济仍在高速增长，但2008年前8个月房地产销量却负增长14.74%，说明二套房首付提高和利率上浮的影响非常大；去年前11个月，住宅销量仅小幅增长7.4%。由于房价涨幅高于货币供应量的增幅，随着2009年过度投放的货币被逐渐消耗和“稀释”，适度宽松货币政策结束，住宅市场的货币将不再过剩，这将影响房企销售金额的增长。
数据显示，房企去年前11个月的资金来源高达63220亿元，开发投资则仅有42697亿元，资金较为宽裕。但是，商品房销售额少于开发投资额，为4.23万亿元。由于地价短期内难以下跌，未来房企的购地支出将较多。同时，政府对闲置土地的清理、去年大量新开工面积的后续投资等，都将消耗房企的资金。另外，虽然统计数据显示房企整体资金充裕，但多数上市公司的现金流为负，不少中小房企以企业股权质押贷款，这或许说明多数房企的资金并不宽裕。在2011年房地产开发贷款及房地产信托仍将继续收紧的情况下，仅从房企资金情况来看，也需要平价销售以回笼资金。
综上判断，2011年房价很难上涨。不过，在通胀预期下购房需求释放、长期以来房价上涨导致百姓强烈看涨预期的背景下，房价也不大可能有大幅的下跌。
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