房产税刺激需求恐慌性释放 沪豪宅成交大幅飙升
房天下综合整理 2011-01-17 11:15
[摘要] 2010年度，相较于普通商品住宅成交量的环比几近腰斩（下跌47％），上海市豪宅项目的成交量却大幅上升。
（来源：中国房地产报）2010年度，相较于普通商品住宅成交量的环比几近腰斩（下跌47％），上海市豪宅项目的成交量却大幅上升。
数据显示，2010年，上海有60个均价超过5万元以上的楼盘共成交了2342套房源，成交总面积共计53.78万平方米，总成交金额360.45亿元；2009年则只有33个均价5万元以上的楼盘成交了1639套房源，成交总面积43.12万平方米，总成交金额297.11亿元。其中，单价过5万元豪宅的成交总额比2009年上涨21%，成交套数上涨40%。
业内人士认为，房产税将针对新增房屋开征的预期成为助推豪宅成交量上升的重要因素。同时，2010年，上海确定“十二五”期间住宅用地供应7成指向保障性住房，商品住宅用地数目锐减以及低密度地块的限量供应，都使得上海未来商品化住宅倾向豪宅化。
房产税效应
2010年4月，“新国十条”出台后，已经空转多年的物业税再次被提上日程。2010年5月13日，上海房管局正式回应房产税，称有关部门正在操作。官方的回应使得上海将开征房产税的传闻尘埃落定，引发市场的共振。
尤其是以任志强为代表的开发商对存量房征收房产税可行性的质疑。他们认为，存量房的面积统计、价值评估等工作量过大，在较短的时间内不可能统计完毕。这一观点得到业内人士的认同，房产税仅仅面向增量房征收的预期也随即弥漫楼市。
上海市宝山区一高端住宅项目营销负责人对记者表示，市场预期上海将试点的房产税针对新购房起征，这一预期刺激了高端客户抢购大户型住宅的欲望，2010年下半年大户型高端房的成交明显高于上半年，尤其是到了2010年年底更是出现一波高端住宅成交的翘尾行情。
同策咨询研究机构日前发布的统计数据显示，上海2010年10~12月成交的大户型数量远远超过8、9月份。该机构重点抽样调查的10个主力房型在120~150平方米的大户型项目中，有8个项目成交套数超过2009年的8、9月份。
“受房产税出台预期影响，2010年年底，上海中高端商品住宅成交十分活跃，一些之前持观望态度的买房人开始积极出手，一些开发商也借机扩大推盘量。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对媒体表示。
商品住宅豪宅化
已经举办过五届国际高端物业展的上海优博集团负责人对记者表示，5年来参加高端物业展的展商数量逐年增加，不仅仅是因为豪宅展的规模扩大，市场上豪宅项目的增加也是一个重要因素。
数据显示，在2010年的上海新房住宅市场上，成交均价在10万元/平方米以上的楼盘数量已经从2009年的3个增加到目前的7个，而在2008年之前，一直只有汤臣一品一个楼盘的售价超过10万元/平方米。
同时，上海豪宅价格的涨幅也值得关注。
网上房地产数据显示，汤臣一品2010年成交房源的均价达到154168元/平方米，比2009年成交房源103828元/平方米的均价上涨了48.5%。
汤臣一品房价的大幅上涨并非特例。分析师薛建雄表示，新鸿基的滨江凯旋门和襄阳市场项目都已提到上市日程，这两个项目的售价将会直追汤臣一品，而黄浦江沿线的一些楼盘已经在向10万元的单价冲刺，其它内环内优质地段新盘的售价也都在向10万元冲刺。
薛建雄认为，预计两年后上海豪宅的门槛就将从现在的5万元以上提高到10万元以上，各环线各档次的房价格局也将会重新洗牌。
上海豪宅数量增加、价格攀升的趋势还在加剧。2010年开始，上海土地供应结构改变。商品住宅供地仅占全年住宅供地比例的13.6%。同时，2010年底，国土资源部发文禁止容积率小于1的低密度宅地供应，低密度宅地更加紧俏。
随之而来的就是商品住宅用地，尤其是低密度住宅用地的价格持续攀升。上述宝山高端住宅项目负责人对记者表示，地价上涨必然导致房价上涨。如果上海保障性住房的供应大量增加，这将使得保障性住房市场与商品房市场互相剥离，豪宅或将成为商品房市场主流。
（来源：解放日报）元旦成上海楼市“分水岭”
上海楼市去年年底掀起的新盘入市高潮，在元旦假期以后快速降温。随着春节传统楼市淡季的临近，新年以来上海住宅供应量锐减，成交量也正由去年年底的“翘尾”逐渐走向平缓。
去年12月，上海楼市演绎了一波“翘尾”行情。据中房上海指数办公室的调查，全市新建住房销售面积为194万平方米，比去年11月份增加了17.7%。不过元旦假期过后，楼市供求都有放缓之势。来自房天下数据监控中心的统计显示，1月3日至9日的一周内，上海剔除动迁房等以外的商品住宅新增供应面积为12.6万平方米，比此前一周减少了61%，前昨两天是周末，也仅有3个楼盘开盘。以元旦为分界线，近3个周末开盘量均在500套上下徘徊，与去年12月份各周末的推盘量相比，下降了6成左右。成交方面，1月3日至9日共成交商品住宅29万平方米，比前一周减少了26%，成交均价也有所下降。成交量价齐跌，打破了自去年12月初连续三周量价齐升的局面。
不光是新房市场开始出现 “节前综合征”，二手房市场同样也有类似症状。据21世纪不动产上海区域市场中心统计，去年12月份，上海共有1.97万套二手房成交，环比提高了43.79%，成交套数仅次于去年4月的2.18万套。其中黄浦、虹口两区成交量回升最明显、幅度超6成；松江、浦东、卢湾三区次之，幅度皆在5成以上。不过元旦以后呈现回落之势。
“去年12月中下旬曲阳板块的成交十分活跃，并带动板块均价每平方米出现了100元至200元涨幅。但1月份以来，成交已回落至去年11月份水准，业务员的带看量也稍有减少。 ”21世纪不动产上海锐丰曲阳分行副经理王斌说，元旦以来二手房成交回落，一方面是因为去年年末成交集中放量，使得优质挂牌房源明显减少，另一方面，春节等季节性因素，也促使市场潜在购买力心态较平稳。 “过去4年来，1月份一直是上海二手房成交套数较少的月份，经过春节之后的3月份，成交量往往会再回升到较高水平。从目前的市场情况看，楼市已经逐渐步入春节前后的传统淡季，购房者不妨多看、多对比，充分利用这段淘房的好时机”。
有关房产税预期对市场的影响也趋于平静。据上海中原陆家嘴(600663,股吧)分行经理罗奕雄介绍，在去年12月下旬，该区域因为房产税预期带动了一定的成交。但是元旦以后，一些高端物业的买家表示希望等到房产税征收标准明确后，再看是否购入。据了解，1月份以来，新天地板块内、七宝板块、共康板块等，表现均较为平稳与理性，大部分刚性需求购房者依然按照个人的实际情况进行交易，并未因市场传言而打乱购房节奏。
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