沪渝上演房产税“双城记” 五问房产税征收细节
网文 2011-01-19 09:46
[摘要] 如今，沪、渝上演房产税“双城记”，房产税的讨论再度甚嚣尘上。1月9日新华网引述重庆“两会”消息称，重庆市确定开征高档商品房房产税，有望在今年一季度出台文件。财政部已原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。
如今，沪、渝上演房产税“双城记”，房产税的讨论再度甚嚣尘上。1月9日新华网引述重庆“两会”消息称，重庆市确定开征高档商品房房产税，有望在今年一季度出台文件。财政部已原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。
在此之前，重庆市市长黄奇帆曾公开表示，只要国家批准了，重庆就会对商品房、别墅用房征收房产税，以实施“低端有保障、中端有市场、有遏制”的住房制度体系建设。
同时，上海版房产税方案也在坊间传得沸沸扬扬。甚至有人预计，按照重庆版房产税的形式和时间，上海版房产税也有可能在上海“两会”前后明确。不知不觉间，关于房产税的讨论，已从“该不该征收”演变为“怎么征”。“房产税已一步步走近我们。”SOHO中国董事长潘石屹在其微博里如是说。
然而，无论是官方零星信息，还是坊间传闻，关于房产税征收方案的细节，至今仍有几大关键疑问没有答案。中国社会科学院财政研究室主任杨志勇表示，“房产税的开征涉及民众切身利益，没有理由不经过充分讨论就贸然出台。”这一观点，也得到多位业内人士的认同。
疑问一：计征对象是谁？
重庆“两会”上明确要征收高档商品房房产税。按照黄奇帆2010年4月接受媒体专访时透露，重庆设计的是“房产税的政策设计方案”，对住房房价和消费必须要约束。其征收对象有两种方案：一、凡城市独栋住房(别墅)或住房建筑面积超过200平方米，且评估价值达到上年主城区商品住房平均售价3倍以上住房的产权人。二、住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3倍以上住房的产权人。
今年1月11日，黄奇帆在接受央视采访时透露，重庆版房产税将会“增量存量都有”，而“高出城市均价3倍的高价房和别墅，只占全市房屋总量10%左右。”与重庆不同，传言中的上海版房产税比较倾向“新老划断”，对增量房进行调节，针对新购房者人均面积超过70平方米以上征收房产税，以后再逐步过渡到存量房。
这些方案都存有争议。有观点认为，若要征个人房产税正确的做法就是对个人住房一视同仁。不论是市场上购买的商品房，还是政府提供的福利房，或是经适房、限价房，只要个人拥有产权，都应纳入课税范围。因为与其他种类住房相比，商品房是高档房，已经担负了更多税负。
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疑问二：税基是什么？
而从目前坊间传闻的版本来看，以市场评估值征收房产税基本已是“板上钉钉”。是上海的“新老划断”办法，只对新购房屋征收，其购买原值与评估值相差微乎其微。重庆的计税办法则是，对高档商品房按评估价值的70%~80%计算，同时计税时扣除120平方米基本住房建筑面积。
房产税按照评估价值计征，问题在于价值怎么评估？是重庆，超过均价3倍的房产作为征收对象，由谁来评估？委托中介可能是个办法，但是，所谓中介怎么产生，能否得到普遍认同，会不会受制于聘用者，这都将难免产生争议。
如今，更大的争议在于房产税与土地出让金的关系。黄奇帆也承认“如果房产税与土地出让金两头收的话就过分了”。
假如说房产税是一种财产税，那么房产作为“财产”应分为两部分，一部分是建筑物的产权，另一部分是建筑物占用土地的70年或50年使用权。房产的绝大部分价值体现在后者，而人们在购房时，已就此向政府缴纳了土地出让金。首创集团总经理刘晓光就认为，不能在交纳70年的土地出让金后再交纳房产税。
也有观点指出，如果征收房产税，则要剔除土地出让金部分，仅对房产进行价值评估，并以此为税基进行计征。然而，在今年年初财政部和国家税务总局刚下发了一份2010年12月21日通过的通知，对地价计入房产原值征收房产税的问题做出了新的规定。
通知称，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。对宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的3倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
疑问三：税率如何确定？
在目前盛传的版本中重庆版房产税税率为1%。黄奇帆此前也曾表示，对于别墅或高价商品房的消费群体，将通过收取1%左右的房产税加以遏制，“不会给普通百姓增加负担”。
而按照2010年4月透露的方案，针对前文提及的两种征收对象，税率也有两种不同的分档累进税率方案。方案一：(1)独栋住房建筑面积在300平方米以下的，税率为1%；300平方米至500平方米的，税率为1.5%；500平方米以上的，税率为2%。(2)建筑面积达到200平方米以上的住房，评估值在上年主城区商品房市场平均售价3倍至4倍的，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。方案二：住房评估值在上年主城区商品房市场平均售价3倍至4倍，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。
上海版房产税，据复旦大学房地产研究副主任陈杰透露，税率将在0.5%~0.6%之间。据称，陈的消息来源为参与房产税议定的人士。
但是，税率如何确定，坊间仍有争议。房地产韩世同认为，税率的高低与房产税的政策目标有关。如果只是为了房地产调控限制多套物业和高档物业，就应采取“高税率、窄税基”的做法；而如果是税制改革使之合理化并保持稳定的财税来源，则应采取“低税率、宽税基”的做法。
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疑问四：税收用于何处？
黄奇帆此前曾承诺，征收的房产税收入，将“全部用于公租房的建设和维护”。而流传的诸多上海版房产税方案中，都未提及征收来的房产税将用于何处。在相关地方政府财政收支不透明、不公开的情况下，民众对政府加税自然会有不信任感和抵触。
华远地产(600743,股吧)董事长任志强更是直言不讳地指出，“如果可以授权地方自定房产税征收的权力，就等于给了地方政府一把可以随意从民众身上割肉的刀，先从肥的割起，直到刮光的肉。财政收入年年高增长的欲望，是个无底的深渊，永远无法满足。非以支定收，且经民众有权决定的税，必会剥夺财产保护的权利。”
疑问五：现有税负如何调整？
如果开征房产税，那么对现有的房地产税负作何调整？传言中的重庆和上海的试点方案，均没有提及这点。
房地产领域现有税负过重早已成为不争的事实，在开发建设、交易等环节的各种税费可谓“五花八门”。仅直接相关的税种多达14种，目前实际征收的有12种。此外，涉及到土地、规划、建设、环保、园林绿化、消防等部门的收费也是纷繁复杂。如果在现有的税费和土地出让金不取消的情况下，政府增加征收房产税，必然会增加市场中的成本，最终还将体现在价格上涨上。
建议，房产税的试点不应该是盲目加税，而应从整体税制改革入手，让税负更加合理。
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