网签滞后阴阳合同干扰难消 新房价统计方式难言"精确"
北京商报 作者：齐琳 丁开艳 2011-02-21 10:09
[摘要] 尽管用区域指数代替70个大中城市平均房价的新房价统计方案(以下简称“新方案”)被认为“更具指导性”,然而由于新方案采集数据所使用的网签数据存在一定的滞后性、指标设置又过于“笼统”,加之由于最低计税价格迟迟未调导致的“阴阳合同”干扰难以消除,新方案谈及“精准”为时尚早。
尽管用区域指数代替70个大中城市平均房价的新房价统计方案(以下简称“新方案”)被认为“更具指导性”,然而由于新方案采集数据所使用的网签数据存在一定的滞后性、指标设置又过于“笼统”,加之由于计税价格迟迟未调导致的“阴阳合同”干扰难以消除,新方案谈及“精准”为时尚早。
滞后的网签数据
相对于原方案中由开发商上报销售价格,新方案在新房房价统计方面直接采用当地房管部门网签数据的方式,被业内称为本次新方案的进步,然而由于存在一定的滞后性,网签的数据可能无法及时反映市场情况。
中国社科院经济与政治研究所经济统计研究室副主任刘仕国告诉记者,虽然在正常情况下,大部分网签手续一周便能办完,但由于开发商上报网签的总量不同,所需要的办理时间也不同,更有部分楼盘虽然分期销售,但两期开盘时间间隔短,最后网签手续一块儿办理,或者购房者认购了房屋,但迟迟不办理手续,这也就导致了最终网签价格公布的时间远远晚于开盘时间。
去年刚刚购买了某项目的贺先生也告诉记者,他购买的房屋为项目的一期,价格为1.35万元/平方米,但由于当时购房者较多,网签手续整整等了一个月,网签尚未完成,项目二期已经开始销售,均价上涨至1.5万元/平方米。
中国社科院经济与政治研究所经济统计研究室助理研究员曹永福建议,新建的住宅可在网签数据之外,增设实地开盘采价,从而为房价统计提供更详细的基础数据。
过于“笼统”的指标设置
按照新方案,商品住宅类和二手住宅都将设置90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。此前,国家统计局只发布了70个大中城市房价涨幅平均数。虽然相较以前,房价指标分类已得到更精准的划分,但接受采访的表示,三种分类指标设置仍过于简单,具体划分方式可再细化。
“不同房屋朝向、不同建筑质量、不同交通状况,甚至装修质量都会影响到房屋价格,按照价格指数同质可比的原则,这些都会在房价数据中有所体现。”曹永福分析认为。
对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示,以北京为例,不同的环路房价差异较大,一个平均的北京房价数据不能显示区域房价差别,只有分区域详细公布单个类型、单个环路的房价变化,才能更准确反映市场情况。
“阴阳合同”干扰难除
在二手房价统计方面,调查方案明确,二手住宅调查为非全面调查,采用重点调查与典型调查相结合的方法,采用房屋中介公司上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。
尽管在胡景晖看来,相比于过去单纯由中介公司自行上报的方式,调整后的调查的方案加入了调查员实地采价,将规避由于“阴阳合同”产生的二手房价被拉低的现象,但更多的统计却认为,由于计税价格调整方案迟迟未能公布,即便是计税价最终大幅度调整,但肯定难以与实际成交价持平,只要二者间有差距,无论是中介还是购房者就会有避税的冲动。
“避税现象依然存在,这就导致网签数据的不真实。”北京房协副秘书长陈志认为,尽管有分析人士指出,统计局在进行实地采价时,应增加买方数据,抛开中间环节干扰,直接从买方获取数据,可让数据来源更真实,但避了税的购房者几乎不可能将真实的交易价格告知统计部门,干扰因素也就很难从制度上完全规避,统计部门在实地采价的时候,如何尽可能地剔除干扰,将成为决定统计数据真实与否的重要因素。
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