第三轮楼市调控后商贷、公积金一一过招
伟嘉安捷 2011-03-14 09:36
[摘要] 。“伟嘉安捷”统计数据显示，新政后公积金贷款业务量明显上升，涨幅约为30%左右。商业贷款和公积金贷款究竟哪种贷款方式更适合购房人？
以“限购”为关键词的国八条拉开第三轮楼市调控序幕，加息、存款准备金上调以及京版细则纷沓而至，让原本负担沉重的购房人压力备增，不少购房人开始寻找省钱贷款方式。“伟嘉安捷”统计数据显示，新政后公积金贷款业务量明显上升，涨幅约为30%左右。商业贷款和公积金贷款究竟哪种贷款方式更适合购房人？“伟嘉安捷”将两者列表对比如下：
首套房贷款：公积金首付、利率均占上风
“伟嘉安捷”指出，在首套房贷款政策上，公积金贷款无论是从首付比例还是利率水平上较商业贷款占上风。目前来看，商业贷款首套房首付调至30%，而公积金贷款却仍按照原政策执行，90平米以下首付20%，90平米以下首付30%。对于首次购房人群，使用公积金贷款购买90平米以下小户型可以减轻10%的首付压力。
除购房首付的外，公积金在贷款利率也存在。年后，多数银行已取消首套房优惠利率调整至基准利率，现行利率是6.6%，而公积金同期贷款利率仅为4.5%，与商业贷款相比，要优惠2.1个百点分，节省不少购房成本。
过招结果：公积金贷款胜出
二套房贷款：首付持平 利率明显
“伟嘉安捷”指出，2.17日“京十五条”出台后，商业贷款、公积金贷款二套房首付统一调至60%，两者首付比例持平。在贷款利率上，商业贷款和公积金贷款均在各自贷款基准利率基础上上浮1.1倍，因为公积金基准利率较低，一笔80万的二套房贷款，借款人使用公积金贷款每月可节省千余元月供，20年下来，可以节省总利息超25万。
京版细则出台后公积金、商业贷款二套房还款对比
贷款额 贷款年限 贷款方式 基准利率上浮1.1倍 月供（元） 总利息（元）
80万 20年 商业贷款 7.26% 6327.86 718685.43
公积金贷款 4.95% 5257.57 461817.78
两者相差 2.31个百分点 -1070.29 -256867.65
过招结果：公积金贷款胜出
三套房贷款：步调统一 均停贷
“伟嘉安捷”指出，虽然商业贷款和公积金贷款在首套、二套房方面政策差异较大，但在第三套房贷款上，两者步调统一，对被认定为第三套房购房人，一律停发贷款。所以，在此轮过招中，两者打成平手。
过招结果：两者打成平手
认定标准：公积金“只认房”更合时宜
在贷款认定标准上，公积金贷款目前是“只认房”，而商业贷款仍是“认房又认贷”，在认定标准上，公积金贷款比商业贷款更合时宜。公积金“认房”的标准与限购统一，只考查购房家庭名下的房产套数。例如北京的购房人家庭成员名下有两次贷款购房纪录，如果将其中一套房产出售，名下现有一套住房，根据限购政策可以再买一套房。这种情况下，如果购房人使用公积金贷款，因为“只认房”所以属于第二套房，贷款政策为首储60%、利率上浮1.1倍。而如果选择商业贷款，银行仍是“认房又认贷”，属于第三套房贷款是停止发放的。显然，此时的公积金贷款更能体现其“人性化”的一面。
过招结果：公积金贷款胜出
贷款流程：公积金贷款有待提速
公积金贷款的办理流程为：双方签订买卖合同→评估→公积金管理初审→面签→过户→放款→抵押登记办理；商业贷款的办理流程为：双方签订买卖合同→评估→银行面签→批贷→过户→抵押登记→放款。
“伟嘉安捷”指出，从贷款流程来看，公积金贷款是过户见契税票放款，而商业贷款是过户后先办理抵押登记手续再放款，公积金放款时间看似比商业贷款快，但是因为公积金较商业贷款多了一个初审的环节，所以总体下来，公积金贷款与商业贷款相比，还是要延后五至十个工作日，所以从贷款流程上看公积金尚且有待提速。
过招结果：商业贷款胜出
还款方式：公积金自由还款灵活便捷
“伟嘉安捷”指出，公积金贷款的还款方式较为灵活为自由还款，其有一个每月还款额，即借款人可以设定每月的还款额，只要月还款额不低于设置的还款额即可，每月多还的部分系统会自动划为提前还款，借款人可以根据个人生活情况自主还款，还款方式极为方便、灵活，较为适合白领阶层的购房一族。商业贷款的还款方式常见的有等额本息和等额本金两种，此外，各大银行还有一些特色房贷产品，如“双周供”、“存抵贷”“气球贷”等，主打还款省息牌。
在还款方式过招后，“伟嘉安捷”指出，公积金自由还款方式更为灵活，且多存的金额会自动为借款人转成提前还款，较为人性化。商业贷款的多种还款产品则让借款人选择余地较大，但与公积金贷款的自由还款相比还是略显逊色。
过招结果：公积金取胜
贷款额度：公积金80万上限成“鸡肋”
在贷款额度方面，目前北京市公积金贷款单笔额度为80万，与现在的房价落差较大，夫妻双方共同申请时也不能超过贷款额度的上限。如果需要申请上浮的也需要符合相应标准才可，即对于《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级的借款申请人，贷款额度浮30％。而商业贷款的贷款额与借款人的贷款及购房次数有关，如果是首次购房，可以贷到房产评估值的七成，如果是二次购房，可以贷到房产评估值的四成。商业贷款无贷款额上限的限制，贷款额主要取决于贷款套数及房产评估值。以目前市场房价来看，公积金80万的贷款上限明显不能满足购房人的需求，贷款上限也成为公积金的一根“鸡肋”。
过招结果：商业贷款胜出
通过以上商贷和公积金的一一过招，聪明的购房者在贷款买房时可以做出合理判断，在新一轮宏观调控环境下找到最适合自身的贷款方式。
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