黄文：2011年将是中国房地产业的转折之年

房天下  2011-03-25 19:29

[摘要] 2011年，“十二五”规划已经开局。在加快保障性住房建设的同时，政府仍将继续加强房地产市场宏观调控的针对性、灵活性和有效性，中国的房地产业已步入新的发展阶段。为探讨新形势下，房地产企业如何应对新竞争格局和转型挑战。

2011年，“十二五”规划已经开局。在加快保障性住房建设的同时，政府仍将继续加强房地产市场宏观调控的针对性、灵活性和有效性，中国的房地产业已步入新的发展阶段。为探讨新形势下，房地产企业如何应对新竞争格局和转型挑战。2011中国房地产百强企业研究成果发布会暨第八届中国房地产百强企业家峰会25日在钓鱼台国宾馆盛大举行。

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以下为深圳富通房地产有限公司总裁黄文，在2011中国房地产百强企业研究成果发布会上的发言实录。

深圳富通房地产有限公司总裁 黄文

各位同行下午好！很高兴有机会在这里跟大家做一个交流。我的观点跟前面几位嘉宾的观点有些不同，可能也是我的一家之言，但是我相信这些东西都是有市场数据来支撑的。

我们知道中国从1998年开始房地产商品化的进程，房价即使在2010年通过一系列的调控政策，还是在一直飙升，这是我们的房地产政策在执行过程中忽视了廉住房与保障性住房的建设，政府在应对城市化问题时经验也不足，是在M2政策的失策，是近几年房价一再飙升的根本原因。到了2011年整个房地产格局发生了变化，在十二五的开局之年，也就是在今年，保障房作为重要政策被推出来，它会影响今后房地产的格局。我想大家都知道2010年是中国房地产政策年，刚才黄院长，包括前面几位讲过，我这里不讲。

我对房地产市场的整个的判断是：2011年应该作为中国房地产业的一个转折之年，我想强调一下，转折不是拐点，转折是什么？就是对中国房地产行业它是一个时代的结束，同时也标志一个时代的开始。我为什么这么讲？中国从98年实际上在中国确定98年确定整个房地产政策的时候，已经确定了房地产发展方向，这个发展方向实际对保障房，廉租房是有一个规划的，但是我们干了十几年基本上是商品房。就是这几年中国市场将结束商品房一枝独秀的局面，保障房的建设，房地产发展进入双轨制体系，这里面会导致一个什么样的格局的改变？因为保障房在从今年，明年是1000万套，在今后五年的总共是3600万套，这里如果按照每套房60平米的话，这也是几十亿平米，我们从1998年到2011年，我们商品房总共面积，刚才也有相关的数据，实际这个比重很大的，就是保障房会占到中国房地产的半壁江山。

有观点说房地产商可以绑架政府，可以绑架银行，因为房价急剧下跌，银行受不了。其实根本没有那么回事，政府在2010年它想明白了一个问题，就是即使我们想到房地产行业所拉动的，保障房一样能拉动。对银行这块其实也做过一个数据的调查，就是银行当深圳的房价下降30%，甚至40%，银行不良贷款率并没有增加多少，所以保障房作为这样一个政策的推出必将影响中国今后整个房地产的格局。我想大家应该认识到这一点，可能大家对保障房有很多诟病，但这是方向，是政治稳定的需要，第二他也是现阶段的一个国策，它必将影响房地产开发对整个格局的认识。

接下来我想重点讲未来房地产发展的几个趋势，这种趋势是我自己的一个判断，哦难怪大家参考。我想个趋势，就是未来二十年仍然是房地产市场高速发展期，为什么这么讲？我想有几个，一个就是我们GDP高速增长。另外一个我们其实还有中国的城市化进程，中国城市化进程现在大概是45%-47%，每年1%，还需要15-20年，就是中国到65%-70%这样的一个水平。住房实际上在城市化进程中是必须解决的一个问题。同时我们现在还有一个人口红利，就是我们未来二十年还是处于人口红利期，在八十年代末九十年代初出生的现在到现在已经开始有下一代小孩出来，人口红利对房地产市场有很强大的推动。这里有一个曲线，从长期来看，人口结构维持住房需求这个增长趋势仍将持续，从这个讲我们认为未来二十年仍然是房地产行业高速增长期。所以我同意前面对话的一些嘉宾的观点。

第二个趋势整体房价仍然会呈上涨的态势。虽然刚才黄院长讲了，对2011年整个房价均价会有下降。我想讲一个概念，房地产价格实际上涨和均价的关系，比如说北京现在房价是三万块钱，它之前占到份额的80%，另一个城市房价一万块钱，它只占到20%。北京的房价涨了10%，份额只占40%，另一个地城市房价涨到15000，涨了50%，份额占60%；我们计算均价时，整体均价在下降，房价实际却在上升。我们讲房价概念的时候一定要清楚房价有区域和地域的概念，要把这个问题搞清楚。为什么说房价会整体上涨？其实我今天想强调，就是给大家看的这张表，我认为中国历年M2增速远大于GDP和人均增速，物价上涨包括房价上涨将成为必然性的因素，而且三四线城市房价面临快速的上涨。

大家可以看一些数据，大家可以重点关注一下M2数据，对于M2，我和前面嘉宾讲的的观不同点。我们M2基本保持在17%-20%的增长率，在09年M2的增幅达到27.7%。另外我们看到房地产它实际上增长比较快，但是房地产这里有很重要的一项就是地价这块占的比重，实际上房地产开发建设的增长并没有这么快，而是地价这部分的。包括GDP等，GDP的增速远远落后于M2的增速，这里面实际上我会带来一个核心的观点：我认为决定未来房价走势根本在于政府对流动性控制。这里面我想告诉大家一个事实，就是世联做了十年的研究，它们发现有一个规律，就是说M2的总量和存量商品房，包括商业地产这块的总体价值，存在一个数学公式上的关系，就是说它两个不仅仅是相关性的关系，你可以建立一个数学公式。如果按此推算，去年如果没有很严厉的调控，房价上涨不会是10%，而是大于40%的问题。这个大家可以对M2做个认真的研究，这和房价存在一个对应的关系，这个关系可以通过数学公式来描述的。所以我认为M2超量发行是房价快速上涨的推手和发动机。

第二，限购对现在的通胀起到推波助澜的作用。房地产限购的第二天我就讲农产品和大宗商品必然会价，资金的流动性决定了它必须找到一个出口，房地产是游资和资金的蓄水池，当这个池子不能装水后，资金就会去找其他出路，如大宗金属、农产品等。这种货币长期的过量发行，突然来收紧它的危害性很大。刚才有嘉宾说我们是用开跑车的方式开火车，我很赞同，因为确实这样，因为之前放纵，你突然收的时候哪收得过来。另外温家宝总理讲今年的通货膨胀说是出笼的老虎，要放回去不容易。出笼的老虎既然放出来了，回去就难了的。所以接下来面临的高通胀是必然的，这必然推高房价。

第三个趋势，房地产方向将向三四线城市转移，因为限购，金融，各方面限制，一二线城市土地的稀缺与高昂，这是房地产上的一个重要选择。

第四个趋势，中国会形成以三大经济圈长三角、珠三角、环渤海湾为核心三个级城市群。在中国的城市化进程必须解决两个问题，个，就说你必须解决进入城市人的就业，解决他们的生存和生活问题。第二个必须解决产业的问题，这个产业是依赖城市群展开的。大的来讲是长三角，珠三角，渤海湾，这形成了一个超大的城市集群，到西南一定是成都，重庆为的城市集群。在西北可能以西安，包括西安周边的像银川这样形成一个城市集群。通过这样的城市集群和其产业链与基础设施，通过这样的体系解决一个城市化进程。如果完全小城镇化，最后解决不了就业问题，解决不了产业问题，所以城镇化必然失败。所以真正的城镇化进程，就是将来大家可以在未来的二十年看到我们国家会形成环渤海湾，环珠三角，长三角的城市化紧群，，其实我们城市密度高了吗？这里有几个数据，大家看一看，东京是它的容积率是2，香港是1.6，上海是0.8，我们的城市容积率并不高。所以我们的城市的空间根本远远没有得到利用，我们现在的交通问题很大程度上是管理问题。管理没上去，带来的城市化的一系列的问题，现在北京摊饼，跟规划有问题，跟管理也有关系。

第五个趋势，我想说一下房地产业的整合，兼并会成为常态，房地产的集中度越来越高。这里我讲一点，就是调控政策压缩了房地产生存空间。另外一个现金流高度集中，使一些房地产企业生存困难。在2011年我可以告诉大家，你如果通过发信托，你很难低于15%，基本上在15%-18%。所以整个贷款利率，整个资金链紧张是房地产企业会面临的问题，所以房地产整合兼并，不可避免的就到来了。

另外，作为房地产业本身，我想将几个一个趋势性现象。个，就是个快速复制产品线的开发模式，像万达的商业模式，像每个公司都有自己的产品线。第二个趋势就是低碳，节能，环保，这个普及化。第三个趋势就是住宅的产业化。我们的产业化程度很低的，我们制造了大量的建筑垃圾，是毛坯交楼，后期装修。第四个就是建筑风格的原生地化。就是说在做一些建筑产品的时候我们有很多舶来品，我们在中国大地遍地开花，但是就是我们在一个建筑产品里头我们会考虑建筑的生存环境是什么样的，中国本地的一些原生地的产品也会慢慢的，就是我们民族的也就是的，所以很多东西会原生地化。第五个就是跨界地产

所谓的跨界地产我不仅仅是讲的房地产金融属性这个概念，另外一个就是做房地产的时候不仅仅局限于房地产本身考虑房地产，它会考虑很多行业，如旅游地产、养老地产等这就不展开了。第六个关于理论的运用。什么叫？我们在地上画了一个十字，沿十字砌两堵墙，你会发现在切成的四个块每个地方植物的生长都是不一样的，这就是。的概念应该怎么解释呢？就是它实际上是我们生存环境的一个综合性的指标。这个环境不仅仅是我们看得见的朝向和通风，另外它还包括一种场，包括磁场等，湿度环境、温度环境、认得舒适度等等，这里我也不展开讲。这个我觉得是做产品的趋势性的现象。

另外我对建筑风格有一个反思。任何一种建筑风格的形成，我认为都有生存的环境和基础。建筑风格的滥用，如西班牙或托斯卡纳风格，大家可以看到从中国的海南，一直到中国的东北，西到中国的新疆，在中国大地遍地开花，因为这个建筑比较简单，可快速开发。桔生淮南为桔，升淮北为枳，我们也在重复同样的事情。所以我觉得我们有一个责任：就是应该为后人留下怎样的建筑和环境？

我想就是对整个形势的总结，就是如今我们所面临的形势，应该说雄关漫道真如铁。实际上，中国的地产还是在初级阶段到第二阶段，无论从产业本身还是从房地产属性来讲都还是这个阶段。另这是我们在现在面临的环境中和我们所要经历的过程，城市化的过程也是很痛苦的过程。对未来的展望我想也是一句话：病树前头万木春。谢谢大家。

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