陶红兵:"限价标准"变"标准"房价控制方向性错误

房天下  2011-03-25 19:51

[摘要] 为探讨新形势下，房地产企业如何应对新竞争格局和转型挑战。2011中国房地产百强企业研究成果发布会暨第八届中国房地产百强企业家峰会25日在钓鱼台盛大举行。思源经纪董事总裁陶红兵 第一时间接受搜房网访谈。

2011年，“十二五”规划已经开局。在加快保障性住房建设的同时，政府仍将继续加强房地产市场宏观调控的针对性、灵活性和有效性，中国的房地产业已步入新的发展阶段。为探讨新形势下，房地产企业如何应对新竞争格局和转型挑战。2011中国房地产百强企业研究成果发布会暨第八届中国房地产百强企业家峰会25日在钓鱼台国宾馆盛大举行。思源经纪董事总裁陶红兵 时间接受搜房网访谈。

【现场直播：2011中国房地产百强企业研究成果发布会】

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【专题：2011中国房地产百强企业研究成果发布会】

思源经纪董事总裁陶红兵

访谈实录：

【搜房网】：今年以来，调控是越发严厉了，限购下很多需求被抑制，各地成交量放缓，是北京成交量出现大幅下滑，从您了解的信息来看，当前北京成交情况是什么样的？

【陶红兵】：这一轮的调控开始，下滑量比较大，尤其是北京，北京的调控力度是城市最强的。从2月到3月，大概成交下降了50%以上，有的项目还要超过这个数目。

【搜房网】：您认为这种成交量的大幅下滑，是否意味着市场下降趋势已确定，接下来房价也会进入一个下滑通道？

【陶红兵】：成交量的下滑不一定意味着房价下降，这两个不能划等号，现在可以看到，基本上量在下降，但是价格没有下降，有一些少数个别大盘打出了旗号，实际上并不是真正地下降，因为产品或者位置本身使这些产品定价比其他的要低，这个时候只是顺势而为，所以我觉得整体的房价不一定会下降。

【陶红兵】：现在之所以下降，不是大家觉得价高了不买，而且没有资格买，没有资格买的时候，是没有太大用处，你讲了降他还是没有资格买，你不也是这样。那么为什么要降？再说现在土地价格并没有大幅度下降，房地产开发公司它的土地成本很高，我把房子买了，再用同样的价钱可能连地都买不来，就没有的意义了。

【搜房网】：政策影响下市场成交低迷，对于房地产企业您建议应该采取哪些应对和调整？

【陶红兵】：开发商的一个可能就是少拿地，这些开放商来说，过去的项目，只要是已经拿到的地，他实际上是没有太大的资金压力的。因为国土部这两年开始推行的土地要一次性付款，把款都付清，而土地成本占房地产的成本高，昨天刚刚公布占30%多，有的像一线城市不止，他的土地成本要占到40%—50%以上，这个时候如果这个成本一次性付清了，后边只是一个建安成本，开发商资金压力是小。这个时候开发商只要不先拿地，他其实就没有什么太多的资金的问题，所以我觉得开发商现在可能稳、缓、慢看一看。

【搜房网】：拿地是一方面，现在开发商拿地会比较谨慎，拿地节奏也放缓，一部分也是来企业资金问题，在几轮加息和利率调整后，房企资金成本上升，资金链是否存在很大压力？

【陶红兵】：现在的压力和2008年相比，远远不到2008年的水平，2008年是行业没有准备，第二是当时的资金环境是很恶劣，现在虽然是银行在收缩了，但是整个社会的钱多了，因为这几年的几万亿的，增发的货币，社会上的钱很多，所以银行的钱紧缩了以后，其他渠道的钱，还能进得来，不像2000年，干脆就没有钱。另外分界线开发商这几年已经有了充分的准备，有了大量的现金储备，我们可以看到一线的房地产开发商，都是几百亿的现金储备，所以在这种情况下，实际上资金压力远远不像外界所认为那样。

【搜房网】：这轮调控包括货币政策还有限购政策，您觉得哪一种政策可能会影响更多一点？

【陶红兵】：当然是限购，限购的政策是立竿见影，马上可以看到效果的。这也是手段的特点，但是问题是治标不治本。但说到政策调控有一点我不理解，我们调控的目的，是为了让老百姓做好，顺便保证民生，为什么我们要控制整个房价，整个房价就包括住宅，豪宅大户型都在内地，这些改善型的，型的，享受型的房子政府为什么要管它的价格呢？就让他自由发展，有钱人掏钱，我们要管什么？我们要管小户型。这样真正民生需要照顾的保障的那批老百姓小户型，政府也调控价格，保证供应土地更大比例地小户型，让更多的土地只盖小户型。

然后在这些房子上限购，你不能一个人买很多，防止和投机。大户型放开你愿意就去，方在他还得出租。增加租房的供应。所以我觉得政府应该把精力调控的聚焦点放在小户型上，这样才能给老百姓真正起导作用，大户型的豪宅，你调控没有意义，第二也没什么用，第三调控下来老百姓也买不起，也不会去买。所以我觉得政府调控方向是有问题的。

【搜房网】：您是否认为楼市最糟糕的时期已经过去，未来还会有政策继续出台吗？

【陶红兵】：谈不上最糟糕的时候，可能还会更糟，但是也没有什么太大的问题，大家都意义准备好了冬天的衣服，所以现在温度可能不是，但是即使是温度在降一点，也没有问题。

【搜房网】：另外大家比较关注的就是政府要求各地出台房价控制目标，目前有29个城市出来了，但都是二线城市主要涨幅都控制在10%左右，一线城市没什么动静，对于政府出台房价控制目标措施您怎么看？您觉得会有效吗？

【陶红兵】：心理上有效，会让老百姓知道房价还是要涨的。实质上政府要达到这个数字很容易，造价保障房的比例，增加中低远郊区的房子的比重，他就会把均价拉下来了，对于中的的现价，不给你发预售证各种方式都可以达到，但仅仅是数字上达到没有意义。所以我觉得还是，如果说政府把10%的上涨幅度调改一下，小户型就是10%以下，上涨幅度就只能在3%到5%以内，大户型放开我觉得这可能更实在一点。

【搜房网】：对，限价标准变成了标准这会给购房者的一种房价还将继续上涨的心理预期暗示，那你觉得10%合理吗？

【陶红兵】：合理不合理可能很多人觉得不合理，还有很多人，实际上这个数字大家都觉得不满意，开发商觉得明明市场可以涨20%，你不让我涨，老百姓觉得还要在涨，政府觉得我已经费了很大的劲了，多不容易，其实大家都不满意，所以的是，让真正政府要照顾真正买不起的房的老百姓的一些房，让他不涨，或者是降，然后改善型的，愿意自己多花钱的，享受型的，型的豪宅，就放开让他随便涨，那部分政府可以多收一点税，用来拨盖保障房，这样的话，我觉得大家可能都满意，政府也比较容易做到，开发商也满意，我可以用那一部分赚的钱来补小户型这部分的利润，这部分少赚一点，那部分少赚一点也是可以的。

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