加息后百万房贷月供增118元 下半年或现楼市拐点

北京晚报  作者：熊焱 姚丽颖  2011-04-06 17:12

[摘要] 央行昨晚宣布，自今天起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。至此，一年期存贷款利率将分别达到3.25%和6.31%。此次加息中，活期储蓄利率明显提高，由之前的0.4%提高至0.5%。

央行昨晚宣布，自今天起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。至此，一年期存贷款利率将分别达到3.25%和6.31%。此次加息中，活期储蓄利率明显提高，由之前的0.4%提高至0.5%。

这是央行年内第二次加息，也是去年以来第4次加息。业内认为，居高不下的通货膨胀压力和持续的“负利率”，是央行加息的主要原因。

金融学院教授郭田勇表示，当前通胀依然是经济生活中的首要问题，央行再度上调存贷款利率有利于扼制通胀和房产泡沫。央行此前调控较多采用数量工具，出于经济增长、热钱等方面考虑对价格工具有所忌惮，但数量的收紧内生性地推动价格上升，因此此次加息也可谓顺其自然。

分析未来可能持续加息

“中国经济仍处于上升通道，且持续面临较大的输入型通胀压力。”澳新银行大中华区经济研究总监刘利刚说，“加息表明中国货币当局开始运用一系列政策工具来降低宏观经济面临的通胀风险。”

兴业银行首席经济学家鲁政委预计，到年底，以一年定期存款利率衡量的基准利率或将上调至3.75%至4%，这意味着未来还或有2至3次加息。他预计至年末以四大国有银行计算的法定存款准备金率将提高至约23%，4月央行仍可能上调1次存款准备金率。

预判下半年或现楼市拐点

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，加息进程过半，量变将引发质变，下半年或迎来楼市促销季。

“国八条”和“京十五条”的先后出炉，楼市已经降温，目前虽然还未出现大面积的价格跳水，但房价松动已有迹象。杨红旭认为，此次加息将提高整个房地产行业的融资成本，部分中小企业更是将面临贷不到款的尴尬局面。当前楼市成交量已经十分低迷，房地产企业资金链趋紧，在资金回笼压力骤增的情况下，又添融资新愁，未来为应对危机，部分企业将不得不采用打折促销的办法。

提醒7折房贷不必提前还贷

进入加息通道后，很多房奴也在考虑是否提前还贷。银行理财师建议，贷款者应考虑好自身的具体情况。由于此前签按揭合同享受的7折利率较低，即使多次加息后，相比现利率仍然比较划算。今年信贷额度比较紧张，首套房贷利率几乎已没有优惠，所以，对于之前获得7折优惠的老客户来说，尽管有加息的压力，信贷利率的仍然明显，不必急于提前还贷。

另外，业内人士提醒有三类人不适合提前还贷。首先是使用等额本息还款法，且已进入还款阶段中期的消费者。如果在还款期的中期之后提前还款，那么所偿还的其实更多的是本金，实际能够节省的利息很有限。

第二是使用等额本金还款法，且还款期已经达到1/4的消费者。在月供构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利于有效地节省利息，如果是进入还款期后期，那么更没有必要用一笔较大数额的资金进行提前还款。

第三是资金紧缺、经济能力有限的市民。如果使用应急资金或者跟别人借钱还贷，会增加未来生活的风险，有可能因小失大。

股市短期利空但影响有限

好买基金研究表示，央行此次加息意在通胀。值得注意的是此次也提高了活期存款利率0.10个百分点，要小于其他各档次存贷款利率的0.25个百分点。短期来看，银行的利差将增大。对于资本市场而言，流动性收缩的累积效应对估值高的行业个股产生较大压力。加息后短期对市场利空，但在以银行为代表的大盘蓝筹的支撑下，幅度有限。对于基金者，仍可坚持持有配置大盘蓝筹为主的基金。邵泽慧

算账

四次加息后百万房贷月供增400多元

今年第二次加息后，5年期以上贷款基准利率已达6.80%，个人住房公积金贷款5年期以上贷款基准利率达4.7%。商业贷款购房成本再次明显增加，无论是对“房奴”还是“准房奴”来说，都将迎来更大的贷款压力。

银行个贷人士为购房者算了一笔账。以贷款100万、20年期为例(选择等额本息的还款方式)，按照加息后的基准利率6.80%来计算，月还款额为7633.40元较之前6.6%贷款利率、月还款额7514.72元每月增加118.68元；如果按1.1倍利率计算，则原每月还款7909.82元，现每月还款8043.71元，每月增加133.89元。

具体见下表：

购房类型加息前利率%加息后利率%加息前月还款加息后月还款月还款增加总利息增加

首套

基准利率

二套1.1倍7.267.487909.828043.71133.8932132.9

6.66.87514.77633.4118.728481.9

四次加息过后，5年期以上贷款利率由5.94%提高至6.80%，加上房贷优惠利率基本上取消，购房者贷款成本的增加更为明显。以20年期100万元等额本息的房贷为例，按8.5折优惠利率计算，4次加息后月均还款额由6626.66元提高至7037.97元，每月还款额增加411.31元；按基准利率计算，4次加息后月均还款额由7129.74元增加至7633.4元，每月增加503.66元。

而公积金贷款，本次5年以上贷款利率增加到4.70%，提高了0.20个百分点。也按上述百万房贷20年期按揭计算，本次加息后每月月供增加109元。

记者了解到，贷款者和银行签订的贷款合同遇利率变化一般从第二年1月1日开始计算。

一年期存款超32天转存不划算

加息后，一年期定存利率由3%上调至3.25%；活期利率由0.4%上调至0.5%；5年期定存由5%上调至5.25%。

本次加息将会再次出动老百姓的理财神经，出现转存潮。银行人士提醒，应酌情考虑转存，首先要算好临界天数，理性地衡量是否划算。

按照固定的公式计算转存的临界天数：360天×存期年限×(新利率-原利率)÷(新利率-活期利率)。套用公式可以算出，1年期定期存期的临界天数是32天，也就是说，已经定存超过32天的，就不用考虑转存了，不然不仅得不到更高的利息，还浪费了前面已经存的时间成本。

同样的道理，3个月定期存款、6个月期定期存款、2年期定期存款、3年期定期存款和5年期定期存款的转存的临界天数，分别为10天、18天、49天、64天、95天。打算转存的储户，转存前一定要算好这笔账。

目前，我国已经进入加息通道，为了避免一些定存储户跟着加息的脚步频繁转存，理财师建议储户做定期存款期限以不超过一年为宜。者的单笔定期存款金额不要太大，可以进行拆分。“如果有10万元存款，可以分为5万元一笔，2万元一笔，3万元一笔等不同金额的存单。存期拆分越细，应对越灵活。”

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