高房价向内陆三线城市转移 楼市需要更猛调控

金融时报  2011-05-16 11:38

[摘要] 自2009年以来，国家对房地产市场进行了多轮调控。目前一线城市对调控政策执行相对到位，效果较为明显。但近期记者从人行湖南永州中支获悉：位于湘南的永州市由于经济和地域因素，加之土地供应相对宽松，使房产政策难以落实到位，出现了高房价向内陆三线城市转移的现象

自2009年以来，国家对房地产市场进行了多轮调控。目前一线的城市对调控政策执行相对到位，效果较为明显。但近期记者从人行湖南永州中支获悉：位于湘南的永州市由于经济和地域因素，加之土地供应相对宽松，使房产政策难以落实到位，出现了高房价向内陆三线城市转移的现象。

调查表明，像永州市这样的三线的城市房价均价不断上涨，房地产需求增大。自一二线城市出台限购令以后，由于受外来资金和物价上涨影响，进一步助推了永州市房价的上涨。永州市今年一季度商品房均价较2010年一季度、四季度同比增长14.1%，环比增长9.9%。该市今年一季度完成地产额为5.35亿元，同比增长5.1%，环比增长1.2%。同时，住房建设加快，商品房销量增长明显。三线城市房价不断上涨，究其原因：

通货压力促使建筑材料等价格的普涨。据永州市统计局数据显示，由于受原材料上涨等因素影响，全市建筑材料等价格普涨。全市一季度居住价格上涨6.3%，比去年同期增加1个百分点。主要是建筑及装修材料、租房、水电与去年同期相比分别上涨1.9%、8.4%、3.2%。

房企自筹资金比重增加。据调查，今年由于央行实施稳健的货币政策，信贷紧缩进一步加大，今年一季度,该市发放房地产开发贷款仅占全市房企资金来源的3.2%。而自筹资金占到全市房企资金来源的85.4%，其中外来资金占到全市房企资金来源的67.8%，房企自筹资金比重有进一步加大的趋势。

外来购房户大幅增加。该市在2009年、2010年、2011年一季度这3个时段的外来购房户比重分别为22.7%、24.0%和25.8%。可见在一二线城市出台限购令以后，由于像永州这样的三线城市房价相对较低，而且受楼市调控政策影响较小，购房门槛低，不少周边大城市的者纷纷选择到这些城市，直接拉动了当地房价的上涨。

地价快速上涨推高房价。近几年，该市地价的持续高涨，成为推高房价的一个重要因素。如该市的冷水滩区，育才路板块的核心位置的印象巴厘项目，当初拿地价仅为30多万元一亩，目前已涨到200万元一亩，短短几年间，同一地段的土地地价涨了近7倍。而2010年12月，永州市零陵国土资源局拍出零陵区老地委的土地，楼面地价高达726元每平方米，再次刷新了永州楼面地价纪录，按照成本推算售价有可能均价达到每平方米3000元。

三线城市房价的持续上涨，不仅有悖国家宏观调控政策，也不利于人民群众生活的改善。

应加强对房地产开发计划的科学管理。房产的管理部门要会同国土资源、规划建设等部门制定2012年房地产开发计划、2013年住房建设计划和房地产开发计划等，由房产部门负责房地产开发年度计划的实施工作。同时，对凡未纳入房地产开发年度计划的项目，规划建设部门不得进行规划条件审批，也不得办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可，严格把好审批关。

应加强的经济适用房的建设和管理，大力发展普通商品住房，完善廉租房制度。应切实加强经济适用住房的建设和管理，停止其他形式的政策性商品住房建设。严格调控土地供应，清理并逐步减少事业性收费项目，多渠道降低建设成本，使普通商品住房的价格与大多数居民家庭支付能力相适应。加强廉租住房建设，切实保障收入家庭基本住房需求。

应加强房地产市场，整顿和规范房地产市场秩序。要严格房地产企业的资质管理和房地产开发项目的审批管理，严格执行房地产开发项目资本金、项目手册制度，积极推动业主工程款支付担保制度。加大对房地产市场专项整治力度，严厉查处房地产开发、交易和中介服务中的各种违法违规行为。当前重点查处以科技、等产业名义取得享受政策的土地后用于房地产开发、与乡村签订协议圈占土地、使用农村集体土地及宅基地进行房地产开发的违法违规行为。加大对个人购买商铺地建房的引导，督促其按法律规定办理有关手续。

应实行有区别的住房开发信贷政策。给予保障性住房和小户型中低档住房建设资金支持，严格控制高档和一般商品房的开发贷款，削弱开发商坚持房价的能力，促进房价的合理回归。鼓励商业银行、住房公积金管理完善个人住房款业务，加强对房地产贷款的管理与服务。