徐立凡:政府治理房屋中介需立规矩

京华时报  作者：徐立凡  2011-05-22 08:39

[摘要] 价格乱象只是房屋租赁市场乱象的一部分,而不是全部。价格之乱,不是该不该管的问题,而是竞争是不是在阳光下进行的问题。要彻底治理价格混乱,一方面要增加房源的有效供给,另一方面,要对房屋租赁市场的运行范式立好规矩。

价格乱象只是房屋租赁市场乱象的一部分,而不是全部。价格之乱,不是该不该管的问题,而是竞争是不是在阳光下进行的问题。要彻底治理价格混乱,一方面要增加房源的有效供给,另一方面,要对房屋租赁市场的运行范式立好规矩。

日前,北京市生活必需品应急调控协调小组召开会议,对25项维护市场价格稳定的重点任务进行分解部署,其中,降低房屋交易中介收费标准,由政府主导组建一批房屋中介机构稳定租赁市场列入议事日程。在房地产调控力度不减、刚性需求纷纷转向租赁市场之时,对房屋交易中介进府干预,主要考量是既要防止房租不合理上涨影响群众日常生活,也要保证房地产调控进程不被干扰,效果不致打折。

在正常的市场环境中,干预价格需要慎之又慎。因为强制性的定价会剥夺市场的价格发现功能,从而破坏合理的供需关系,导致市场供应出现人为萎缩。降低房屋交易中介收费标准,政府介入房屋中介市场有没有效,合不合理,关键看这个市场是否正常。遗憾的是,在社会一般印象中,房屋中介市场的被信任程度一直处在较低的水平,不少中介机构利用信息特权欺瞒客户,编造信息,违规收费,俨然已成经营法则。更严重的是,诈骗客户房款的案件也屡屡出现。乱象丛生的房屋中介市场,确有治理必要。

以降低收费标准为切入点治理房屋交易的中介市场,源于在房租不合理上涨的构成因素中,客户在错误信息导引下承担了过重的、不合理的中介费用是重要的因素。倘不加以治理,这一成本就会在市场需求的幌子下合理化。大量的房屋租赁交易基本由中介撮合完成。既要保证规范经营的中介的合理利润,又要产生正向的淘汰,把那些胡作非为的黑中介驱逐出去,中介费降幅需要深入调查、掌握真实市场信息,才能确定。如果为降费用而降,可能有损房屋租赁市场的正常运转。即使降了,也只能短暂抑制房租不合理上涨。

同样需要思量的是,有政府背景的中介进入市场后,究竟要通过洗牌一统天下,还是和规范中介展开有序竞争,也要明确设定。如果政府中介包打天下,那么可以想见的结果是:由于缺乏竞争对手,必定导致效率低下,催生出新的地下中介市场和新的混乱。政府的干预目标越清晰,正向的效果才越有保证。

价格乱象只是房屋租赁市场乱象的一部分,而不是全部。价格之乱,不是该不该管的问题,而是竞争是不是在阳光下进行的问题。要彻底治理价格混乱,一方面要增加房源的有效供给,另一方面,要对房屋租赁市场的运行范式立好规矩。这其中,既包括房屋产权、质量的审核、验证应该尽量交由独立管理机构,而不是中介机构说了算,也包括中介代收代付房款交由第三方管理。如此,方能切断中介机构以违规或非法方式获取不当利益的冲动和渠道,从而让租房交易各个环节的价格生成稳定在合理水平。