中国式招标：怎样分食最热门CBD最后一块地
《新世纪》周刊 2011-05-24 09:44
[摘要] 围绕着北京“CBD最后一块地”的争夺，正在进入最后的高潮。去年12月，经过八个月的激烈厮杀，头六块地分别被中信、中金、远洋等瓜分完毕。现在，五个多月过去了。CBD核心区后六块地的招标仍在密议之中。“争夺激烈。”一位参与投标的内部人士透露说：“规则将如何修改很关键。”
围绕着北京“CBD最后一块地”的争夺，正在进入最后的高潮。去年12月，经过八个月的激烈厮杀，头六块地分别被中信、中金、远洋等瓜分完毕。现在，五个多月过去了。CBD核心区后六块地的招标仍在密议之中。“争夺激烈。”一位参与投标的内部人士透露说：“规则将如何修改很关键。”
一切源于土地的价值。作为北京高档商圈象征的CBD（商务区），在最后一个大地块的招标中，条原则恰恰就是“不能拍高价”。这无异于地方政府将土地拱手相送，这12块位于北京CBD核心区的土地，因此更加价值连城。争者云集。
为什么？怎么办？对于主持这场土招标的北京市政府，问题在于，如何定规才能既不鼓励价高者得又能挑出有实力者？对于蜂拥杀到的各路大佬，要在大有来头又各有所长的竞争者中胜出，不拼价格，拼什么？
这是一场奇特的战争，上半场已经结束。
2010年11月27日凌晨两点，位于北京市朝阳区国贸大厦背后一栋二层小楼内，灯还没有熄。这是正式递交CBD“中服地块”第二轮投标方案的日子。中信地产的相关工作人员正利用最后的时间分析对手的情况，研究当天投标方案和策略。新的消息仍在不断传来，真假难辨，战局似乎每都会再起变化。
在这次万众瞩目的土地招标中，无论从公司实力、政府关系还是招标方案，中信都被公认为是最有实力的公司，很多投标者甚至闻风而闪，尽量避免出现与中信正面交锋的局面。即便如此，中信地产一位参与招标的内部人士坦陈，“争夺激烈，中信根本不像外界想象的那样志在必得。”也因此，为了保密和万全起见，中信地产决定，从公司预测的底价开始，一直到每平方米2.30万元，每500元做一个投标方案。最后，方案装了一卡车。
27日清晨，工作人员拉着一卡车的方案来到了招标现场。中信地产CBD项目总负责人，当场给包括时任中信集团总经理常振明和董事长孔丹在内的决策层打电话，确定最后起用的方案。方案当即封锁，抬到楼上。按照中信集团的规定，超过1亿元的需上报集团。
“到了最后一秒钟，别人也没法变了，我们才确定，就是它了！”中信地产一位不愿具名的高管向财新《新世纪》记者表示。
最终，中信以63亿元的总价拿到了Z15地块，这是此次招标中的一个地块，而每平方米1.80万元则是此次开标土地中的价。未来，一座高达500米的中信总部大楼将在这里拔地而起，它将超过国贸三期，成为北京的建筑。
除此之外，中国国际金融有限公司（下称中金）和万通地产(600246,股吧)、民生银行(600016,股吧)、安邦财险和标准集团、远洋地产、正大集团等也在这场世纪土战中各有斩获。这片市场普遍估价在每平方米3万以上的土地，最终以1.80万元到2.10万元的价格被瓜分。观察家预计，除非中国经济出现大动荡，中标者几乎已铁定获得30%以上的回报。
其实，早在最后一秒之前，这场激战了数月、云集了超过60家中外大者的夺标大战已经基本尘埃落定。
在此期间，相关各方为了这块总共6.9万平方米的土地，从情报战、方案战打到价格战、关系战，企业与政府、企业与企业、地方与斗智斗勇，最终达成一个看上去既满足了和地方政府要求与期望，又基本有效平衡了主要利益方的格局。
一场典型的机关四伏的中国式招标！
不过，规则正在修改。北京CBD的这场大招标还有六块地的归属未定。从2011年3月起，属意CBD的竞争企业们就开始了新一轮的明争暗斗。而上半场招标在落幕同时，留下的争议并未结束。外资提前出局是否公平，控制价格的招标如何避免沦为台下的交易和关系的比拼？CBD大招标之于中国的土地招拍挂制度改革，是成功的经验，抑或教训？财新《新世纪》记者历时两个多月的采访，力图还原这场世纪大招标的台前幕后，探寻这场集聚了诸多大公司焦点的商战的基础规则，以为者和决策者鉴。
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